[請益] 貸款購屋開店做生意的IRR

作者: MTIS ( )   2018-04-21 02:07:04
假設貸款購買店面後經營生意,
不失一般性假設每月本息平均攤還、一段式利率且固定利率。
要計算貸款投資的IRR,該怎麼使用EXCEL IRR函數計算呢?
第一個月的收益填入"生意淨利潤-當月貸款還款-房屋折舊"
還是只填"當月貸款還款"即可?
例如淨利潤每月假設都十萬(暫時不考慮折現),
第一個月貸款要還五萬,且第一個月房屋折舊損失一萬,
這樣第一列要填10-5-1 = +4
還是只填 -5?
然後再把營業淨利潤和折舊從第二月開始算?
會有這個困惑是因為,我看了網路上的IRR函數使用範例,
大多是以保險為例,每期支出保費,最後領回本金和利息。
所以是 -XXX -XXX -XXX .... +XXXXXX
我這邊要計算的情況卻是每月扣除房貸還款和折舊都有正獲利,
應該是 +XXX +XXX +XXX ....
這樣用IRR函數算不出解阿...Orz
但第一個月設定為只有支出而沒計入獲利,
就能算得出IRR了...
可是這樣算對嗎?
作者: dgita1234 (C.M.Punk)   2018-04-21 14:49:00
你的初始投資額是負數 之後都正數 把年數固定住就可以算IRR了

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