假設我這次買290萬的房子，出租1.2萬
貸款120萬，每個月房貸+本金是還6300
結論我出的錢現金是290-120=170萬
每個月的現金流是12000-6300=5700(一年68400)等於花170萬，每年有68400的現金流。
投報率是4%
剩下170萬，假設房子價值不變
20年就會完完全全變我的
170萬除20=8.5
等於每年還會多8.5萬淨收入
結論我買這間房每年增加8.5萬收入
加上每個月5700現金流
這樣算有甚麼BUG嗎??請前輩提醒

錢進口袋才是真的，假如10年無通膨忽然繳清貸款賣了房子能拿到手的現金才200萬，投報率不到百分之二

170萬是初始投資成本，不該視為收入而且只有最後出售房產時才會視為一次性收入，因此不能像房租5700的現金流一樣除以20計入

你非要這樣算，也是120萬除以20年等於6萬，怎麼會是拿170萬除以20?

社區管理費，裝潢費，出租期間房屋維修維護支出都攤入計算之後，每年現金流應該會是負的

夢想很豐滿，現實很骨感。假設約定以290萬買房，貸款下不來，硬買了租客找不到，或找到超爛租客，房子被整爛或搞成凶宅，啥事不做，房子會老會爛要維修，附近學校倒閉、商業去專業變荒村…人口紅利時代跟少子化時代的預想

直接 excel 算irr,不需要你去假設一堆課本沒有的定義房仲教的投報率 真的用irr 算都可能算到負值

Excel也是要假設些啥才能開始算的。

我指的是irr 本身是教科書定義，其他的現金流長怎樣這個有些是只有你對稅法熟悉基本上都可以正確計算，未來金流不管如何一定都有假設，但過去不應該有計算假設本來就是越少越好 不然乾脆自己假設房價一年10倍然後都不用討論

是12000-利息 不是 12000-本金-利息

光假設二十年後房價不變，就很奇怪了