讓顔總給各位解說吧...
顏炳立拿出他的「麵包與麵粉」理論，「土地像麵粉，建物是麵包，成品增值速度不如原
料快，土地成本決定未來房價上漲空間，如果房價大於地價，倒不如去當地主，別當屋主
」。注意了，土地量大區，追高房價是有很大風險的。
計算例子...
一坪土地賣25萬，可以蓋3坪建，等於一建坪土地成本8.3萬，
隔壁透天成交30萬，
普通透天建築成本6萬一坪、電梯豪透10萬一坪，
賣掉利潤每建坪12萬，毛利潤率40%，
買地同建商談合建或自建比直接買現成的划算。
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員林的房子比台北貴...從投報率的角度看...
在北部看了幾年的房子了，也換了好幾次房，第一次回到家鄉看，
沒看還好，一看不得了，184甲，麵包比麵粉貴。
圓林園旁邊的土地一坪25～30萬，（麵粉）
新豪華透天一坪要成交30萬（麵包)，總價近3000萬，
麵包賣比麵粉貴，買房不如買地...這種案子會倒吧...，
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公寓大樓一坪成交16～18萬，
三房總價750萬，租金一個月1萬2，投報率 2%，
台北市內湖也是2%，
台北市、員林投報一樣...你敢買員林嗎...
有沒有熟員林房產的大大來討論一下...

台北公寓的屋齡和全新透天沒得比

透天建坪價，比旁邊的地價貴呀...

沒錯你拿透天比公寓，傻眼

投報率是公寓大樓比公寓大樓...我還是解釋清楚點好了...

你的比較邏輯超怪

我的邏輯在租金投報率不是單價有看得懂的嗎？沒有的話我還是刪文好了

投報率一樣不是比較貴吧? 投報率一樣需投入資金越少代表風險的分散

台北市、員林市投報率一樣，買哪邊？

傻了才買南部鄉下

要看成交率 才是重點 平均租金是沒屁用

God....

就一堆有錢人阿@@ 還有我看不懂是的 地算地坪 房算建坪你說麵包比麵粉貴???

一堆什麼都不懂的有錢人呀...

我在北醫附近租40年老公寓一個月三萬 2%去算你18M買個公

Jimmy兄弟，你可以google一下，麵包比麵粉貴

所以，要買房住的都找埔心 或是東西向沿線

我只看到 麵粉比麵包貴

對，所以反過來呢？看得懂說什麼了嗎？

一坪的地又不是只能蓋出一坪的建坪

順便說一下是三十出頭坪有電梯的公寓 找吧 18M

18m為什麼買不到... 吳興街不是一堆

還是不懂你的意思~~~

Jimmy，所以一建坪30萬，一地坪25萬你買哪個？

有錢人現金買房沒在出租,只管爽度哪有在管投報

建坪還得加上建材之類的 不定因素太多

鵝...當然買地呀...

彰化市一堆鬼屋機械車位格局扭曲,也是很敢開價啊

土地跟建物不能這樣比，土地還要加上興建成本。

對呀，爽度是很高啦...但員林有錢人不住大樓，那些新蓋大樓，最後還是得看投報呀

透天都被有錢人炒起來,不蓋個更好賺的大樓炒一下嗎?現在越來越有"開價嚇死人,成交笑死人"的趨勢了

我是好奇蓋那麼多，真的賣得掉嗎？在員林...蓋透天6萬/坪普通，10萬/坪加電梯很豪了

彰化的話高價市場賣的很好，員林不清楚..

彰化豪電透天有辦法到一坪30萬嗎？很好奇，還沒有機會去彰化看

彰化市平和國小對面那棟好像查不多。大樓目前最高應該就是那棟

彰化租金投報好嗎？

6-8年前投報超好,現在爛得不得了

對呀，wu大三房兩廳跟二房兩廳大概可以租多少呢？每個月？Ghost大有最近大概租金行情可以參考嗎？

租金多少就不清楚了...爛二層透天整棟租個5千的也有...

那超低的呀...我只有員林國宅可以參考，但他屋齡有了，管理也不好

看不太懂，麵包賣比麵粉貴不是正常嗎？加工後本來就比原料貴如果成品比原料便宜，那才是問題吧

一坪土地大概可以蓋三建坪賣25萬買一坪地，蓋3坪豪墅，再花30萬共55萬成本

大哥你要考慮是蓋什麼房子阿,用磚頭蓋的還是用鑽石蓋的?

賣3坪，每坪30萬，收入90萬

麵包如果沒比麵粉貴誰要做麵包來賣...

唉呀，好累喔，早知道po文附講解了

是你搞不清楚狀況吧,你的意思就是買地自己蓋會比買現成的便宜,問題是你買地自己蓋有很多問題阿?你有認識的建商?水電,裝潢一堆 你要自己花時間搞嗎?還是要直接房仲用好?

講解附了

員林的投報真的不好

唉呀...我已經半職業了呀，地多買些，談合建就好了阿直接買不就被敲翻了

買隔壁永靖透天7.800萬

看投資還是自住吧,也不是每個人都想住台北

我台北市有房子呀，退休想回老家，結果比台北貴呀

看了顏炳立那段還是看不懂你的意思，一般我們遇到所謂麵粉比

台北的大樓投報2%，員林的也大概2%還是寶佳的...

麵包貴是在指現買地馬上蓋還不如正在銷售的建案；比如說我現在買地馬上蓋所需成本1400，但隔壁卻只賣1300還有賺，表示這塊地不要加工直接賣還有機會賺。加工反而會賠的意思另外如果你覺得員林投報不好台北好，那你的做法應該是買台北來出租賺投報，自己租員林就好不是嗎（相對租金低）？

唉呀...那我再附講解-EX版好了

大概知道你想表達的意思，簡單說，如果你能找到地價相對低而房價相對高的地方，那你就會賺錢，但基本上現在資訊流通，而且前一陣建商都賺了不少，就我所知地都被炒起來，加上前一陣地價還在漲，反而是所謂的麵粉比麵包貴。看你用什麼角度去看當麵粉比麵包貴時，你應該當消費者去買麵包；當麵包比麵粉貴

我説的是現狀呀，透天要賣30建坪，地主25地坪

時，你應該當建商去買便宜的地來蓋，然後賣貴的房子

但我覺得你並不了解現況，現況是麵粉太貴才導致麵包要漲價，但麵包又賣不到合理利潤甚至不到成本。你如果想要當地主是在之前就買地的，而不是現在才買地，現在買地反而你是買到貴的麵粉，並不是說你現在房子太貴就可以買便宜的地。

不是呀，我都問了呀，就是現在的價錢呀主文章裡有寫了呀

所以你現在有找到買地馬上蓋，蓋好後還能馬上賣出去而且賺錢

小弟不是來找人教我怎麼做，是來討論現狀行情有沒有錯

的地方嗎？那你應該趕快買，如果資金夠的話。表示還沒被建設

不是呀，除了麵包麵粉，還要考慮投報，投報太低了阿...

公司發現，一般有開發價值的地都會被建設公司或中人先獵走

就是麵包超貴，麵粉好像不到那個價值啊

其實我不太懂你計算的方式，就我知道透天的算法是，土地＋建

可4我不會做麵包買了麵粉也沒得ㄘ啊

多買點地，談合建，當股東囉

物，（地價蚴堛咻a坪大小＋6.5or9.5蚴堜W）?1.1管銷蚹Q潤

又不是每個人都有建商人脈……講的容易，當大家都交友廣闊?

你毛利潤40％扣管銷10％不就你的利潤30%

員林比台北？開價=成交價？

是我對毛利的誤解還是？你好像說反了。另外就我知道，現在不少建商利潤沒那麼高，很多蓋房子是沒賺錢，賺的是之前養地的漲價的利潤，建物反而是打平賣出。3000萬的房子地坪建坪各多少？地目前行情多少呢？獨棟、雙拼還是連棟？這樣可以知道建商利潤大概多少，但你無法知道他實際真的賺多少，因為你不知道他當初地買入的價格

40/120獨棟，行情本文有連棟我知道，他土地買20但我們用行情25抓

如果依你提供的資料都沒錯誤的話，的確利潤還不錯，成本2400左右能賣3000，基本上如果能順銷表示有這行情，如果你能買到

嗯，這我會抓...差不多，但他們要成交2900～3000，每坪30，不如直接買地要順銷應該是很辛苦啦，這兩年...

這才是重點，如果能順銷表示有這行情，沒有辦法順銷反而你的管銷還要再往上加。簡單說，如果蓋房子好賺，那大家一起來蓋房子來賣，現在資訊這麼的流通，不像之前是靠資訊不對稱在賺

所以才説麵包超貴，麵粉不知道值不值，來找熟員林行情的verify員林外環蓋了一大堆呀，我去看了10個案子了，大概還有一倍以上沒看到

如果你以順銷2600～2700，那其實利潤也才10多%，算合理利潤我也回答你，麵包貴是因為麵粉不便宜。

你2400應該是銷價，算錯了

而且經營公司跟投資本來就不一樣，10多%的利潤其實風險還是很（地價25*地坪40+建物10*建坪120）×1.1管銷

2400成本的是銷價3400左右建坪賣近30萬不是成本算錯，是成交價利潤是30%

蓋房子真的很便宜...我們家也在考慮直接買彰化土地蓋透天一坪也才多少而已真的只是差在麵粉

我妺婿也是，想説乾脆買200坪地，合建五戶分回2戶之類的自建太累了

想不到龍二大也在彰化版彰化市新成屋透天行情應該在25-30 是有的

樓上一堆投資客別這樣好嗎莘莘學子剛畢業買不起房很辛苦耶

少在那邊散布謠言，員林比台北貴我頭給你，投報率本來就各地差不多，台灣就是2%上下，要買台北去買啊，也不可能超過2%多少，還要負擔更高的風險至於顏炳立，只會把簡單的事弄得很複雜，以表現他很有學問有麵粉就可以作麵包，有地就可以蓋樓嗎？不一樣的事也拿來一起比，你還拿來引用，越講越糊塗

員林重劃區當時就抄起來了

跟你講話才累了,你先搞懂你這篇想要得到什麼資訊再來講講一堆幹話沒結論真的不懂你發這篇幹嘛想買房就去找房仲喇塞,想自蓋就自己去買地找建商,不要在那543

去去去，找別吵去...去找別人吵去，我不喜歡浪費時間的

釣出套套崩潰 XD

祝 購得好屋

這裡不缺投機者 掰~

自住就不用談什麼報酬率,賺錢跟花錢要分開,日子才好過

雙北那才慘吧 之前崩成這樣 該不會有人也賠得不少吧

自住，投報率很重要，下跌的話那就是根基雙北賠很多，去年買的房，屋主賠800

我真不懂這行業，但還是笑了。因為我覺得本地有錢人應該不至於比你我蠢吧？本地炒客也應該不會比你我沒眼光才對？那你獨具慧眼的立論為什麼不是處處通用？一定有原因吧

所以才來討論不是...好像看得懂來認真討論的少，比較多來吵架的

現在的時機,多頭方看到會很敏感,手上搞不好一堆還沒賣

你可以去專業的房屋版討論啊?我也不喜歡浪費時間看你的文

我們不是專業 不用跟我們討論這個

不想看跳過吧，我同看得懂的討論就好了可能套很大吧，火氣也大。

我火氣好大

一直以來都是自建優於合建優於成屋，只是價差值不值得化時間去學習避掉一些問題，還有，規模不大的建案也少人要蓋 價差也不大 5~10戶是最OK的花時間

原來貴不貴是看投報率，不是看價格啊？您一定是投資客吧先說明一下，我自住，買房只看價格，彰化一定比台北便宜至於買房當投資的您，好自為之，不要像帥過頭跑路，感謝您還有自住很多投報率看不出來的東西，比如安全，生活品質健康之類的，給你參考

安全,生活品質,健康 這就是為什麼彰化比台北便宜

自建一坪6萬 還有更低的 如果是傳統式透天

這些條件都不怎樣的狀況下,當然考慮投報率啊

對呀，員林我老家，買房當然自住呀，投報率那麼低現在外環都是5～6戶的透天在推，如果一次推太多鐵掛

所以您是在為建商憂心啊，錯怪你了

To Jimmy兄，自建比較不考慮，合建當股東比較有意思

放心啦，賣不出去降價就好，市場機制啊，還是你殺價不成見笑轉生氣

蔡先生：我覺得這個時間 買員林外環大樓必賠我沒殺價，先看第一輪而已，來彰化板看有沒有人也在看

會賠就不要買啊，何況，您覺得怎樣有很重要嗎？沒殺價也出來講，誰不知道開價和成交有落差

不重要，但你是來討論的嗎？實價登錄不是有嗎？所以您來這討論的訴求是什麼？來找人吵架的話外找吧

你學過經濟學吧，有人買就是有那個價值，你嫌貴不要買而已沒人買就會降價。你說員林比台北貴明顯與事實不符

您還是外找吧，我同有意願分享行情的討論吧

最後，房價會貴還不是你們這些投資客炒起來的，我是覺得既然是投資客，應該比我們懂房價，在這邊裝傻就不好看了

擋人財路如殺人父母 XD

對呀，實在莫名...

行情不都在實價登錄？還是你覺得匿名ptt可信度更高？

Mmay兄跟ghost兄不都聊了看到的東西Jimmy兄也有提供現在建商都小規模在推都挺實用的匿名...這ID站快6000次了，做過什麼事google都有

我覺得玩投資至少懂點經濟學會比較好，前一陣子有些人信了賣不掉加價賣，被坑殺，屍骨在哪都找不到，一點建議

我做股票10多年了，蔡兄寬心吧，包租公收租也跟哄抬炒短投資客不同坑殺我也參了一腳，前屋主賠800萬，前面有提

不就一堆盤子 地是不算太爛也不是多好 硬要覺得自己的地是寶有人買就是有那價值XDDDDDDDDDDDD

對呀，收益就不夠阿

有錢人一個月賺幾百萬，買個現成豪宅自己爽結果旁邊窮酸邊算投報率邊笑盤子有人要合建蓋房子賣成本價告訴我，我一定跟你買那透天豪宅就不是在買來出租的，有誰會去看投報率？你有聽過帝寶在算投報率的嗎？裡面都是盤子？

投報率是用來推算土地效益，結果員林蓋的大樓跟台北差不多，你是包租公，會買台北市，因為保值。