※ 引述《GUANGLEI ()》之銘言：
: 台房地產狂飆風潮吹進處女地嘉義太保 地價大漲六成
: https://reurl.cc/mM2EjY
: 2024-06-17 10:53 經濟日報 記者林政鋒/高雄即時報導
: 高科技浪潮帶動，台灣房地產狂飆風潮吹進處女地嘉義縣太保，當地地價大漲六成，房價跟
: 進扶搖直上，空間使用成本大幅墊高，市場慎防房市黑天鵝
慎防房巿黑天鵝!
剛剛有人用私信問我，嘉義台積電十年發酵的話，如果以太保附近的區域比較，那買那裡
比較好?
我回覆他後，我發覺我有幾個點漏掉了，所以藉著這篇討論房價的新聞，把我想講的一次
講清楚。
一、基本上我之前的文章不是十年發酵，因為再怎麼樂觀也不太可能是十年。我的文章是
十年內，一奈米的半導體廠不可能會有商轉的可能。就水就電的部分，我的文章有寫過了
，這裡就不重述了。
如果沒有半導體廠在此，那相對於相關的供應商住駐的可能，就機率性來講就更低了。
以一個廠區2000人來看，這個廠區帶進的Vender大概有5倍左右。
但是這是半導體廠而言，而封測廠相對更少一些。
所以如果純封測廠來看，有沒有辦法帶出2000X2或是X4的人口動能，我們就要打一個問題
?因為這個人口動能直接會影響到這個區域是否因為台積電的存在而發酵。
二、單純的封測廠能帶動發展的動能，基期是多久?
以南科的經驗比較看看。南科第一座半導體廠是台積電六廠，其商轉開始是2000年。
當時南科的主要動能是靠以奇美電為主的光電廠在推動。
那麼我們可以看下面這幾個圖表:
https://imgur.com/gz5OnSu
這個圖是2012年到2023南科房價的走勢。
整個房價要講到突飛猛進，要從2018年之後才有比較大的漲幅。為什麼是2018年呢?
可能是2019年中美貿易戰開打後的轉單效應，讓世界觀注到台積電的重要性，才有後
面的走勢。
如果從2001年後來看，全台南大約漲了3倍左右。
https://imgur.com/ZzaJIYK
https://imgur.com/Uci6HSJ
https://imgur.com/RwXVBHQ
近十年來漲最兇的是安南區、善化區和新巿區。
為什麼給各位看這些圖表呢?
基本上要讓台積電的題材發酵，主要還是要看兩大因素。
一個是聚落形成、另一個是真的趕上好時候。
聚落形成這個我們可以理解，以新竹科學園區這個完整的半導體聚落形成，要花近三十年
的時間，南科這個半聚落要花20年的時間。
南科還不算是一個完整的半導體聚落，不過我們不就這個議題展開。
反正你到達到南科週圍效益至少要先走個20年，而且你走了20年後，才能在後面的十手去
追上3倍房價的漲幅效益。
那什麼是趕上好時候呢?
就類似台積電各製程已經甩三星和中芯、intel好幾個世代了，而且趕上中美貿易大戰。
要不然根本看不到2018年以後的漲幅。
但是即便如此，我們看到南科區域的基建有沒有追上台南巿中心了。
基本上，以善化和新巿的生活機能來看，其實和朴子是差不多的，至少比太保好一些。
但是還是算不上台南巿整體的重點建設區域。這部份要看到比較大的改變，可能要看
南科特定區開發完畢後的狀況。
寫了這麼多了，再貼一張圖給各位看看吧!
https://imgur.com/Cqa98WF
善化的成交率己經有點往下走了，不是政府己經通過新青安了嗎，照理說，成交量要成
正相關丫?
基本上，你一直在用台積電踩產業油門本來不是問題。
但是說真的，不是人人都能去台積電上班，或是在半導體產業上班。
再看看所得替代率吧!
https://imgur.com/RtTaTzr
正常的所得替代率，應該在5~6之間。
看看嘉義己經到6.9了，請問隨便一個透天庴都超過一千萬，是一般傳統產業從業人員負
擔得起的嗎?
這篇報導其實一直在告訴你一件事。
『空間使用成本大幅墊高，市場慎防房市黑天鵝』
結論:
一、如果是自住，建議還是往巿區去，基本上相對的生活機能，和享有的社福回饋，一定
是巿區大於鄉下的。光嘉義巿西區的生活機能，就甩太保好幾條街了，就相關的比較來看
一定巿區的C/P值比較好。
二、如果是投資，那麼這個基期是不是附合你的期待。北部有一個龍潭園區可以做參考。
因為全台灣能可比較性的區域，大概就只有龍潭而已。因為你就一個封測廠在那裡，你能
帶起的產業聚落發酵，這個基層要拉多長?