“第二輪圈地運動”中的房地產開發與地方政府征地
1992年房地產價格放開後，催生了房地產市場的一時繁榮。1992年全國房地產完成投資增
長117.42%，實現利潤增長140.39%；1993年的這兩個指標分別為164.98%，145.47%。地方
政府及房地產開發相關主體都從這場經濟繁榮的盛宴中分享了大量的利益。
國家龔斷銀行的巨額貨幣資本在1992年後正是通過房地產開發這一媒介，即通過對國有土
地所有權或使用權的有價轉讓，而導致資本性地租及級差地租的形成。
在金融業作為媒介提供過剩資本的情況下，這種地租以房地產投資的高額回報形態實現，
並迅速轉入開發商手中。
通過土地的非國有化運動（批租熱的實質），導致房地產投資熱——中國新富階層的第二
桶金就是這樣撈到的。
然而，又正是房地產開發業所產生的這種高利潤，刺激了1993—1995年中國經濟的繁榮。
1992年、1993年兩年的房地產開發經營收入分別達到528.6億元、1135.9億元，分別比上
年增長86.1%、114.9%；提供建設用地的收入分別達到42.7億元、83.9億元，分別比上年
增長177.9%、96.4%。
20世紀90年代初期的開發區熱和房地產熱帶來了第二次征地高峰。1992年建設佔地面積陡
然上升，到1993年達到峰值27.1萬公頃。1992、1993年房地產開發土地面積分別比上年增
長了174.96%、96.61%。
第二輪由地方政府發起的“圈地運動”，因主導力量發生改變而與第一輪大不相同，並且
持續時間更長。分稅制後的1994—1998年，在經濟增長速度逐年下降和中央竭力遏制土地
圈佔的背景下，平均每年耕地減少規模仍達到21.5萬公頃由於1996年耕地徵佔的數據缺失
，這裡計算的是1994、1995、1997、1998四年的平均值。。
其中，1992—1995年的土地圈佔高潮，大體可理解為消化1989—1991年嚴重經濟危機而實
行的制度變遷所支付的制度成本。
在這次改革以來的第二次征地高峰中大規模增發貨幣，的確因為土地這種資源要素的大規
模資本化，而在短期內被大量吸納，並再一次實現了宏觀經濟的高增長，倏忽之間就使承
擔內外債務最終責任的中央政府跳出了1993年三大赤字高於GDP總量的危困局面。
由於土地資本化的機制及主導土地資本化的主體均發生了改變，“農地轉非”的增值收益
分配也相應發生了改變。
其一，農村集體已經不是土地資本化的主導力量，“農地轉非”以後也不是轉入與本地成
員有關聯的集體積累，而是在一次性的征地補償後就使農民失去了與自己土地的聯繫。
一方面地方政府代國家行使對“農地轉非”的壟斷權力時，獲得了土地增值中的壟斷性收
益。在征地中，由於集體經濟作為產權主體已經名存實亡，政府得以通過直接控制農村黨
政組織這個村級載體，極大地降低了獲得土地的交易費用。
其二，不僅征地的一次性補償收益被層層擠壓，對發展收益的分享也極不均衡。
相比較而言，在八十年代農村自主的生產性佔地的“以地興企”時期，土地資本化收益較
多地留在了農村內部，主要用於社區福利及支農支出，同期帶動了農民非農就業和現金收
入的增加；而九十年代的“以地生財”收益卻主要為地方政府及結構化的產業資本所分享
。
九十年代，一些地方政府提出“以地生財、以地興鎮”的口號。從調查的情況看，有些縣
級地方財政收入的20%—30%來自於土地出讓收益，有些鎮政府預算外收入的80%來源於土
地出讓收益。
相對而言，這些地方在土地和資金這兩大稀缺要素流出農業的同時，農業人口進入城鎮的
比例隨著地價上升而不斷下降。
長期看，占人口大多數的農民收入和消費的增長較大幅度地低於以內需為主的八十年代，
逐步導致九十年代出現內需嚴重不足而主要依靠外需的重大改變。
這雖然不符合中國產業資本進入擴張階段的戰略需求，但是政府公司主義制度與在地化產
業資本共生的短視，“盲人摸象”般地順應著經濟規律，進入了下一個更具制度風險的階
段。
危機治理對三農影響的正反兩個方面
從正面看，農村在與城市共同承接這次危機成本的同時，也因為糧價提升而提高了農民的
收入水平。同時因為農民不必自帶口糧進城，土地開發的高速擴張，大幅度帶動了農民離
土離鄉的就業。
但也有反面影響，在接著於1997年爆發東南亞金融危機的影響下，經濟周期發生作用，城
市的糧食需求相對減少，同時總人口增長仍維持預期速度。
於是，從人口總量和結構兩方面講，糧食的消費需求都沒有可能提前4年擴大到2000年的
規模，致使糧食供給就潛伏了短期過剩的矛盾顯露。當中國經濟轉向蕭條後，隨即導致糧
食價格和效益雙下降。
這時，農業領域的衰敗趨勢也在20世紀90年代後期加快顯現出來了。
1992年，中國經濟開始表現出了由產業型經濟向資本型經濟的重大轉化趨勢，導致經濟復
甦並隨即轉入高漲。在其帶動下，農民進城務工增多，勞務性收入增加。
總之，這次危機是建國以來歷次危機中的內髮型經濟危機和輸入型危機的過渡期，也是分
水嶺——既是一個因中國產業資本逐步走向過剩而導致金融資本大規模擴張、越來越異化
於產業資本的時期，也是中國開始走向外向型經濟、從而受國際經濟周期的影響越來越大
的時期。
這次危機轉嫁的成本由城市和農村共同承擔。由於沒有集體化作為制度條件完全向農村轉
嫁成本，所以，雖然經濟指標恰如官方文件所言實現了“軟著陸”。
但在城市湧現了大量的下崗工人，而農村為反對稅費和土地徵佔而引發的社會矛盾也開始
顯著地增加。
同時，為了解決財政赤字，政府在公共服務領域繼續退出，導致城市居民和農民承擔了政
府退出公共品領域的大部分成本。
來源：BWCHINESE中文網