[閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎?

作者: cookiesweets (3m)   2024-10-13 18:22:52
大家好

我知道這主題可能有錯板之嫌,但思來想去,想討論的調性跟方向,跟此板還是比較契合。
如果仍然覺得錯板會再自刪

想請問的就是,多數此板板友,對目前投資應該是有一個小小的共識,也就是指數化投資。


用一句話總結,也就是
「不擇時,不擇股,不預測政策,儘早投入全市場」

這件事不能說100%對,也延伸出諸多爭辯,例如要美國還是全球、是否要槓桿、是否要因子
投資等等

然後,我想多數板友還是有個公約數,就是
「對年輕人而言,不擇時投入80-100%VT/VTI + 0-20%BND,雖然不一定是最優解,但肯定是
PR90的投資答案了」

然而,我想聽聽各位投資前輩對於房地產的看法,是否有像指數投資這樣的最優解呢?

我是快而立的年輕人,最近在考慮買房。開始深思這個問題

我自己目前想像是,如果按照過往台灣房市經驗、人類財富持續通膨、以及指數化投資的概


那麼一切房產的價格,都是「已反應」的結果。我不該去管未來政策升息降息、不該去在意
少子化蛋黃蛋白的不同、不該猜測不同執政黨對中南部的偏好

因為一切都是已反應在目前的價格。我該做的是儘早把握房產槓桿的機會。
買一間「對我目前工作、婚姻最適合的房子」

背後的邏輯是,每間房產都已被市場的手正確定價,因此我只需選擇最適合我的物件,即是
最優解,不會有冤大頭的問題。

這是我對房地產最初步的想法。


然而,理論跟現實往往不同。指數化投資能運行,是因為眾多條件。例如股票快速撮價買賣
、資訊流通造成多數價格已反應。還有最重要的投資全市場而非單一物件。

台灣房地產畢竟是單一物件,風險較高。且是否一切升降息、少子化、蛋白的未來等等,都
被反應在價格裡了呢?那些掛在591上的物件,會不會根本沒有已反應升降息。

我是否該
1.盡量買能接受的低總價物件,以降低「單一物件風險大」這個後果呢?
2.是否要去做功課,預測升降息、讀房價指數、盡量買在蛋黃區等保值區?做這些努力,會
跟主動基金經理人一樣無用嗎?

(我知道一切還是建立在買自己滿意的物件,不會為了投資而捨本逐末,只是想知道各位看
法)

不知道各位認為,所謂房地產有沒有所謂「簡單優美的最佳解」呢?

謝謝!希望聽到各位高手建議
Ps. 補充,目前有幾個物件在選擇。一個是較適合我,但在眾多房板板友的分析中是未來不
太可能保值的區域。另一間是多數人看好,但較遠,故而迷茫求問。更有人力勸升息量縮價
準備跌,要我再等等。然而,這和我指數投資觀念差異較大
作者: okokok0410   2024-10-13 18:50:00
槓桿
作者: pwseki206 (Seki PW)   2024-10-13 18:55:00
有Home-Sale版阿,你在這邊問感覺就很怪
作者: slchao (slam)   2024-10-13 19:47:00
自住和投資,分開來想,會好一點投資要符合多數人的需求,自住要符合你的需求,這兩個也許一樣(恭喜),也許不一樣(租屋自住+買房出租?)指數投資是分散投資,房屋是集中投資,風險不容易類比
作者: boombastick (快樂很容易~)   2024-10-13 21:36:00
自住房從來都不是投資、是消費
作者: aircraft2 (青蛙)   2024-10-13 21:56:00
這個問題就像是個股有沒有最佳解。
作者: jovi0001 (喬飛)   2024-10-13 22:08:00
目前並沒有,如果有的話你現在就能從網路上得到相關資訊,就像指數投資一樣
作者: AJCole (AJCole)   2024-10-13 22:24:00
買VT不就也有投資房地產(公司)了嗎?
作者: lovebridget (= =")   2024-10-14 00:10:00
很簡單阿 首購八成槓桿買就對了 二房難貸先不要
作者: kickdesk (Kickdesk)   2024-10-14 04:38:00
REITS? 至少分散
作者: SweetLee (人生如戲)   2024-10-14 04:39:00
當過幾年的包租公 我現在對房屋的看法就是:消費品/消耗品 除非你是房屋相關產業(建築 房仲 裝潢 水電...)不然投資股市就夠了 房子就是自住需求再買就像你看待車子那樣 (當然 有做生意的店面需求之類也是可以買 就像營業用車那樣)
作者: no2muta (達丟賽先生)   2024-10-14 09:48:00
首購八成一定賺?/一定比股市賺?
作者: staytuned74   2024-10-14 14:45:00
房地產無效率,是比較值得主動投資的地方我好友專職房地產後續變生意人,贏過我專職量化交易但真的就要好好經營,找沒人看有潛力的區域他讓我印象深刻就是找風化區之類的地方,當然有效利用槓桿我自己是16年青埔暴跌進去看,但沒開槓,報酬率還可沒贏股市有效率市場etf B&H,沒效率市場主動投資不衝突
作者: lovebridget (= =")   2024-10-14 15:02:00
說到底第二戶5成第三戶3成怎麼投資阿 Y難道就一間一直一買一賣?
作者: jim80227 (50J)   2024-10-14 15:47:00
槓桿太低的房產投資效率肯定是很難超越股市 所以大家第一戶才變成剛需
作者: tnst92191 (CHbrother)   2024-10-14 19:33:00
你就把房地產字眼換成石油業/科技業 對指數投資來說 這就是主動選股(產業)
作者: abyssa1 (abyssa1)   2024-10-16 07:18:00
風化區 客戶有錢付房租但是不好貸款 投報高公教區就不適合投資 客戶付租能力不佳但好貸款
作者: fightword (呼啦啦~)   2024-10-16 12:42:00
房地產碰到政府出手就是GG
作者: icelaw (深綠-理性超然-覺醒公民)   2024-10-29 18:31:00
不就reits 嗎

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