※ 引述《black5 (強尼帶譜)》之銘言：
: 司法院的法拍屋公告（http://ppt.cc/m0ox）查詢到的價格
: 比起市價親民許多
: 老實說還蠻讓人心動的
: 請問法拍屋大都是哪些人在買呢
你心動別人也心動，法拍屋基本上三類人會碰：
1.專業人士
2.在地人/當事人，最常見的就是鄰居
以及
3.像你這種誤入叢林的小白兔
: 有沒有比較容易標到的撇步（除了口袋要深以外）
: 有沒有法拍屋的卦？
玩法拍屋有三大門檻：
1.足夠的現金流
買法拍屋是要用現金買的，你調資金的能力不夠就別想撿便宜
而這是三門檻中最容易的，因為有錢沒地方放的人...可多了
台灣人不缺錢，但很缺好的投資標的，台灣不動產市場又是最好的資金停泊處
現金流這問題其實也好解決，有些人是上班族幾個人合夥來玩
或是去找代標公司，裡面也會有管道協助你作法拍屋貸款/短期融通協助後續轉貸
但就是會被抽服務費
2.複雜冗長的法律程序
一般我們估法院從查封到拍完第一輪，大概抓一年半~但這很不一定，個案時程落差很大
中間卡個農曆年啦、法官調職啦、指界/鑑價異議啦、債務人協商暫停拍賣啦
搞個兩三年法拍價都降不下來到合理區間~很常見
你有沒有那個時間去跟它耗~
還有拍賣公告是最重要的公開訊息，包含權利範圍、點交與否...很多重要資訊
這部分頗有門道，若沒經驗、沒人教、沒人帶，我覺得外行人會死得很難看
因為這裡很多問題，是連書記官自己也搞不清楚~或不願搞清楚
然後一出問題就是你要去告法院執行處XDDDD結論是~你告不贏的啦
各地法院多年來作法也不斷在修正...往保護法院自己人的方向修正XDD
3.處理「事情」的能力
前面兩個，錢是最容易解決的，程序問題~你功課作足、累積經驗~大概可躲掉大部分悶虧
不過你是不是真正能夠長期玩法拍屋，一間兩間三間投資下去
取決於你有沒有解決各種「事情」的能力，這才是法拍屋玩家的core value
法拍屋便宜，因為它風險高
基本上很像玩踩地雷，有一定程度的邏輯，但最終還是看你的人品
因為你無法知道裡面屋況，幾百萬幾千萬的東西你買下去，這就是要賭人品
通常有狀況，絕對不會是驚喜，一定是驚嚇...
那你有沒有辦法、人脈來處理？通常要有一些房屋裝潢、水電工程處理能力和經驗
然後黑道白道要多少能牽上線，最重要的你要懂相關法律以及灰色地帶...
如果點交、債務人自住中，還開門笑嘻嘻讓你進去看屋況，這種風險低的你低價也標不到
如果不點交，你開鎖進去發現有海蟑螂佔用，或債務人賴皮不走，你有辦法請走他們嗎
甚至很多海蟑螂是你拍定點交換鎖後，才開始去狙擊你的
或是開鎖後發現主臥室的棉被一掀開...債務人自殺死在裡面=_=
或是那間晚上是某些人士的集會場所，秘密宗教啦、販毒吸毒啦、黑道招待所啦
在地人不去碰的物件~沒探聽清楚就去給人家亂插旗~你會後悔
就算沒有活人死人，遇到倉皇落跑的，留下滿坑滿谷的家具垃圾或營業器材
如果法拍公告沒有處理動產問題(很常見)，裡面東西你敢當廢棄物處理掉試看看~
三個月後債務人就會突然出現，告你毀損...說那堆垃圾裡面有他的傳家寶...
反正債務人通常會跟你討一筆搬家費啦，可以殺價但建議一定要給，不能說是陋習
因為如果撕破臉...他臨走時破壞房屋...後悔的一定是你
他在牆壁上開個洞，在馬桶裡倒水泥然後按沖水...那個修繕工程，你會跪下...
中南部一些非都會區的地方，他要跑還會把鋁門窗框、樓梯扶手、水龍頭拆掉
因為這些金屬可以賣錢，你去買一個透天結果點交發現連水塔都不見了...
那遇到海蟑螂~就是擺明勒索，就看你談判本事，還有平時朋友結交夠不夠多了
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總之法拍屋千奇百怪的狀況很多，有些很常見，有些真的遇到算你衰
不然你以為常常市價六七折的不動產那麼好買喔
通常都是當地的內行人在標法拍屋，一方面行情跟資訊都比較掌握
另方面真的遇到狀況~也比較橋得到朋友來幫忙，黑道白道也有勢力範圍的
以上這些都還是很LOW的一般常識
比較中高階的法拍屋玩家，都是去跟資產管理公司談案件~基本上是企業對企業的水準了
你看一堆案件拍出是用債權抵繳的，那些都是
用這類預先債權買賣的方式，你一般外人絕對標不贏他們...他們都是帳面溢價在標的
他們資金成本(利息)也比你低得太多，法拍進度也是債權人主導~你怎麼跟人家玩...
基本上在這個Level，法拍程序只是一個處分不動產的一個「(漂白?過戶?)過程」
真正好的物件，那種得標立刻轉手利益幾百萬起跳的物件，甚至精華地段標的
早在拍定前，買賣就已經談好了
在這個過程中，身為一個小白兔，你真的只是來插花的...
法拍屋實務就是一個高風險高獲利，資金需求也高的市場
高端領域基本上是專業玩家/企業掌握
而一般人買法拍屋最有利的狀況是「在地案件」，鄰居啦、社區住戶啦、親友啦
也就是當個案中，你擁有「不對稱資訊」的時候，才有一點利基
因為你能控制風險，自然有可能出相對高價，才標的到
但這種案件是可遇不可求的...你一輩子是會遇到幾次鄰居被法拍...
【結論】
如果你能動用的現金頂多幾百萬，也沒有法律/法拍專業，遇到無賴你第一反應是報警...
我誠心建議你，買房子還是乖乖去找房仲吧
不要浪費時間去看法拍公告流口水了