作者:
MUENFENG (同天內只計一次)
2014-08-29 12:45:20我觀察了一陣子, 連公子跟他的團隊最大問題就是"脫節",白話就是不食人間煙火.
以下我證明給你看..
※ 引述《nycwoman (肥茲茲)》之銘言：
: 首先，勝丼提到數量不只要增加還要在品質上更為提昇，其中包含了「複合式設施規劃」
: ，即為裡面包括了日照中心、托嬰中心、活動中心等並且這些公共設施可以跟周遭社區的
: 居民共享，而且附近居民的子女有優先申請的機會，並且引入專業物業管理，及維護整修
: 計有公營住宅達到去標籤化。
日照中心主要面臨的是在大樓算是嫌惡設施,很殘酷,但實務上就是如此.
不僅僅是日照中心會死人的問題,而是有日照中心,電梯、通道等設施就要特別大,如果大樓
共用電梯.這些多出來的公設算誰的? 而且還會有出入複雜等問題.
其次,建商並不是不想蓋活動中心,而是現在房子動不動35%公設,這還是沒活動中心的狀態,
蓋下去了穩破40%,40%公設耶,要知道容積就是那麼多,你公設多就代表你的戶數少.意思是
公設跟戶數只能擇一! 高公設的房子不是沒有,帝寶就是其一，但社會住宅在追求量的
情況下就不可能有同等的質。
然後，連公子居然還提專業物業管理!!
幹! 這真是瘋了, 物業管理很讚沒錯, 我以前待的信義之星就有遠東的物管,可問題人家
是豪宅阿..人家有辦法一個月繳兩三萬管理費去支持物管費用, 你社會住宅是有辦法讓住戶
出那麼多錢嗎? 能每月拿出兩三萬繳管理費的還需要去住社會住宅?
有沒有, 我們可以發現連公子跟幕僚群根本就是吃米不知米價!
他提的東西都很讚, 但是都是非正常人負擔的起的, 40%以上公設的房?有錢人才有辦法住.
有物業管理的住宅, 要繳高昂的管理費才能支撐..這都不是社會住宅群有辦法負荷的.
我覺得他說的比較像是有錢人的渡假村, 而不是社會住宅.
: 其實以前的社會住宅，多半是經濟情況較為弱勢的家庭，出入多半較為複雜，變成社會住
: 宅沒有一個地方及社區同意在那興建，而變成了一種「鄰避效應」，勝丼這次提出了幾點
: 就是為了要解決這種問題所以興建公共設施與居民分享，希望可以化解大家對於社會住宅
: 的不良印象，同時也能讓周遭居民可以共享資源從「鄰避轉為迎臂」。
又來了, 又公共設施了, 公設這東西好沒錯, 但10000平米的容積你公設用掉4000平米, 能
蓋的戶就更少了, 最後又是個豪宅. 更別提每戶的公設分攤是很高昂的, 不僅地高昂,管理
費也高昂.
: 再者，既然有那麼好的規劃及目標該怎麼去達成，其實這是我覺得他比柯務實的重要原因
: 影片中提到，整體規劃會分兩階段進行：
: 一、第一階段是繼續完成郝龍斌任內所規劃的一萬戶目標，並且在103年底已完工，施工
: 中、或進入規劃設計之公營住宅已經有共4808戶。
: 二、第二階段，想辦法規劃補足剩下的數量達到兩萬戶目標。
: 接著是最重要的「錢」、「地」這兩個部分哪裡來，幫大家整理他所提到的辦法
: 一、錢從哪裡來？
: 容積銀行的收入、資產證券化、市府編列預算、民間融資
他到底懂不懂啥是容積銀行!? 容積銀行只是原本的容移購地改由政府做中間人而已.
以往我們要容移要自己去取得道路或古蹟用地，然後用未用完容積去換取基地容積，
容積銀行只是把捐地改捐錢(代金)，由政府來買地建商繳錢就好.
但重點是:建商繳的代金政府仍必須用來購地! 不能把這筆代金直接拿去蓋房。
因為如果不去買地抵容積，就代表容積平白無故跑出來，就等於是破壞了都市計劃。
銀行只是把購地這個動作改成政府操盤, 不像傳統民間操盤而已.
換言之,剩下會有多少錢還很難說.
最慘的情況下是明年容積總量管制實施後購買容移肯定大減,搞不好還會虧錢.
資產證券化這板上之前砲轟過很久了,我就不提了.
編列預算、民間融資是最傳統的取財法，一個是犧牲市民的錢、一個是透支未來的錢.
兩者都不是啥新方法.
所以，連公子根本提不出錢的來源法，容積銀行收入未知、資產證券連可行性都是問題
，所以最後還是市民欠錢跟出錢。為何連公子不乾脆說我來出! 這樣可行度最大。
: 當然影片中他還是酸了一下柯，說不輕易借貸一千億這樣等於債留子孫，不拿債務開
: 玩笑，其實裡面也是包含了他之前所提到的政見資產證券化的辦法，應該可以說其幕
: 僚在想政見規劃的時候，有一定的延續，而且我是感覺他都講了幾個確切資金來源辦
: 法已經算不錯了，的確想直接借貸想要市府都不出錢難！
: 二、地從哪裡來？
: 市府自有土地、市有地參與都市更新分回住宅、捷運聯合開發分回的住宅、低度利用
: 或老舊的市有設施改建（停車場、市場、閒置校地）、國有地、工業區、公營企業都
: 市計畫變更回饋、容積獎勵公共回饋
公有地參與都更或聯開，分回來是住宅而不是地, 換句話說最後處理也是公開賣掉換錢，
就像南方之星、信義18..等，最後還不是公開標售，跟取得土地有啥關係?
其他的市有設施改善! 變更回饋? 容積獎勵公共回饋? 幹! 這再說啥?
這些跟取得土地有啥關係?
我可以肯定這傢伙一定是豬頭! 土地就是土地，除了徵收跟重劃，根本沒別的捷徑!
你如果說是容積, 我可以告訴你一堆的取得方式, 但依據拉瓦節的質量守恆定律, 土地
就是死的!
: 昨天提出遷移一殯的時候我就在想，那邊的土地夠蓋兩萬戶嗎？今天看了影片才發現
: 他已經提了六點，當然不免俗他還是酸了一下柯，問他一百公頃要怎麼來，當然以上0
: 幾個項目不一定真的如他所講真的能夠生出兩萬戶，但是在對比柯只說要拿出一百公
: 頃的土地要來建設社會住宅應該是更好好些。
: 總結他這次的社會住宅政策影片，其實不難發現整個團隊已經慢慢步上軌道，在於政策的
: 細膩度上，都比前幾次還要來的好，或許也有人會說這些社會住宅的政策是後見之明，畢
我覺得政策的細膩度極差無比!
你自己看看他提的沒一項可行, 全被打槍, 很多只是提個口號..比方啥活動中心物管等等.
根本沒考慮到人家負不負擔的起?
談到錢跟地更是看得霧颯颯. 好像只要口號一喊、虎據一震! 就會生出來了.
如果你真的看得懂他在說啥, 可以好好跟我討論..
: 竟柯陣營的人比較早拋出這樣的概念，但是相比對手而言，勝丼團隊已經較為明確的從資
: 金與土地上兩個最重要的點下去著眼如何解決，我感覺在社會住宅政策上面，勝丼著實有
: 點讓我小驚艷，這場選戰我感覺現在開始才要真正比拼，大家就繼續看囉！以上...