※ 引述《lasda (拉斯達)》之銘言：
: ※ 引述《black5 (強尼帶譜)》之銘言：
: : 前天晚上東森財經台一個討論房價的節目
: : 來賓帥過頭說 他目前還是看多 但預測10年後台灣房價會跌
: : 原因是少子化造成的結果（大意應該是這樣，如果我記錯煩請指正）
: : 想請問如果台灣房價真的崩盤
: : 對台灣會有什麼影響？又會產生什麼現象？
: : 真的會有如空軍們預測的一堆人跳樓嗎？
: 肥宅 顧名思義 就是宅在住處的人
: 又名 自宅警備員
: 而房 也就是所謂的宅
: 當然也屬於自宅警備員的專業範圍
這位Ｆ－ＣＵＰ，肥宅不一定是宅在住處的人。所謂肥宅，是由兩個部分組成的。
一個要肥，一個要宅。所謂肥，ＢＭＩ沒有２５以上都不算肥；所謂宅，只是躲在遮蔽物
下的都算。所以如果今天你就算長時間住在捷運站門口，只要頭頂上沒有天空，你就算是
宅了。
所以，廣義的來說，只要是個不會被太陽直接照射到的胖子，都可以叫做肥宅。
你說的自宅警備員，是肥宅中的極品。因為他們有自宅。所以這個自宅可以是蒂保，可以
是防火巷之間的違建鐵皮屋，但是不管怎樣，都已經是人生勝利族了。
: 關於宅的問題 讓肥宅回答就對了!
: 肥宅我對他的分析沒啥看法
: 房價可能會跌沒錯
: 不過他的邏輯超爛
: 房價變因太多了 少子化只是其中之一
: 我們可以做一個思想實驗 隨便加進一個變因
: 如果少子化30%然後人均收入跟國民所得中位數x10會跌嗎?
: 或著少子化30%然後外國資本一年流進五百億都在購買台灣的資產會跌嗎?
: 所以看到一般人對價位的長期分析邏輯
: 笑一笑就好ㄌ
會哦，比如說整體房屋市場的需求曲線是Ｑ＝１００－Ｐ，Ｐ就是平均價格。因為房地產
是固定的，所以假設Ｑ為常數，就姑且說他是５０好了。這時候的均衡價格是５０。
如果今天少子化30%，這代表新的需求曲線是Ｑ＝７０－Ｐ。這時候你會發現，新的均衡
價格是２０。這個跟國民所得中位數沒有關係。理由很簡單，因為需求減少了，就算你的
國民所得增加，你的錢可以拿去買其他的東西，不會拿來買房子。
而也因為需求減少，你也不可能拿來投資，因為沒有笨蛋自住客要接。同樣的分析，你的
外國資本流入也許會拉抬物價，但是相對的價格是不會變的。
所以事實上你的分析是把相對價格和絕對價格的觀念搞混了；同時你也把部分均衡跟一般
均衡的東西混在一起講。
: 此外
: 基本上 崩盤跟跌不一樣
: 崩盤的意思是速度非常快的下跌
: 譬如 如果今天肥宅取得政權 立法院修法主張土地可以收歸國有
: 而大法官也做出合憲解釋
: 然後肥宅神聖帝王 大肥宅Lasda本王轄下的大肥宅專政帝國聯合政府
: 主張要收歸整個台北市政府周遭10km的地
: 將所有夜店跟百貨公司都剷平
: 改建為大宇宙二次元科技園區 與幼稚園 托兒所 國小
: 那房屋的價格 不難想像會呈現什麼走法
崩盤就是跌啊。跌的速度快一點就是崩盤，慢一點就是下降。至於你要收歸國有，市場
就不再是自由經濟，那麼價格的意義就不大了。事實上，你根本不用弄得那麼複雜。透
過數量管控就好了，所以這時候討論的重點在於數量而不是價格。
如果你真的能夠組成大肥宅專政帝國聯合政府，你幹嘛管價格？
: 不過如果是央行為了某些更重要的金融政策原因
: 而被迫大量發行NCD(可轉讓定期存單)、調升存款準備率
: 造成銀行間隔夜拆款利率與五大銀行平均基準利率上昇到10%
: 房價可能也一樣會由於購買能力下降 需求降低
: 而呈現下跌的趨勢
: 但不會是前面的那種走法
不會喔。如果調升存款準備率或是隔夜拆款利率，銀行只會調高利率而已。但是房價會
不會跌並不完全在這個部分。你會期待房價降是因為你覺得利率調高就會有投資客撐不
住，所以開始廉售房子降低貸款負擔。問題是，那只有對口袋淺的散戶才有效果。
但是真正拉抬房價的是那種口袋深的投資客，他們獲利主要來源是轉手的差價，你就算調
高10%，也不過讓他們的成本多10%而已。只要賣得出去，這種10%一樣是九牛一毛。舉例
來說好了，一棟房子10,000萬，過兩年賣預期有13,000萬。這期間原本利率假設3%好了，
他們一年負擔300萬，兩年就600萬。賣出去賺3,000萬，淨利2,400萬。你把利率調成10%
他們兩年負擔變成2,000萬，還是有1,000萬的淨利。所以他們無所謂。
事實上，如果這個政策一出，房價可能漲的更快。因為能買房子的人變少(一般魯魯怎麼
可能負擔的起10%的利率)，所以真正好地段的房子反而會進一步往上漲。
: 所以你會知道 為何而跌 會影響其價位變動速度
: 我們叫做波動性
......你是說Volatility這個東西嗎？事實上你的整個政策因為買賣人數會變少，波動
性反而會下降。
: 房價下跌的影響 跟價位的下跌 這是兩碼子事情
: 價位下跌沒什麼 但影響下跌的影響與兩件事有關
: 1.與價位相關的事物
: 2.價位下跌的速度
: 而這兩者 其實是一體兩面
: 當波動性太大、價位下跌太嚴重時 是會把一個國家的基本面搞成另一種德性的
: 譬如 1997年索羅斯發現泰國的國際收支賬"出了問題"
: 決定狙擊泰銖
: 又加上泰國政府被IMF那套只學了一半的自由市場理論給洗腦了....
不是，完全是因為泰國政府的錢不夠。泰國政府當年要保護泰銖價位，所以一直買，但是
後來他們美元比索羅斯少，買的速度比不上賣的速度，所以就崩盤了。這不是自由市場理
論的問題。事實上，亞洲的央行基本上沒有一家是走自由放任經濟的。
: 造成THB/USD從25崩盤至56元
: 結果就是泰國國內所有金融資產以國際美元計價的暴跌
: 所有資產都被外國資本強姦 產業形態完全轉為外銷
他們在崩盤前也還是外銷啊，有差嗎？當然對市場有影響，但是跟產業外銷內銷關係不
大。
: 淪為全球未受害國家的的奴隸階級
: 太快速的價位下跌 會造成恐慌跟國際投機者的追殺
: 而會產生overshooting(過度崩跌)
不會喔。國際投機者要的是套利空間，所以如果你價格快速到位，反而會杜絕投機者的獲
利空間。當然快速調整價格對民眾的衝擊是很大的，但是在杜絕投機者的追殺的時候，這
個作法是很有效的。例如調高準備率、調高利率、調整匯率，目前都是以這種方式來做。
: 後者會導致資產呈現不正常的價格
: 進而產生經濟甚至政治的重分配
: 之所以害怕太快速的崩跌 是為了避免這個超跌
: 可是又有誰知道怎樣才算超跌呢?
: 此外超跌之前往往有暴漲 在2000年後
: 暴漲往往跟國際資本的流入有關
: 那如果防範於未然呢?
: 還是回到房價下跌會怎樣
: 拿房屋價格來說
: 由於台灣的金融環境還相對原始
: 房地產 大多是採取直接持有的模式
: 而房地產債權 大多也是法人直接持有
我不知道你說的房地產債權是甚麼啦。如果你說的是CDO之類的，台灣不是因為原始而沒
有，而是過度保守而沒有。你以為美國發生的二次房貸是甚麼原因？至於你說的法人為
主，這是當然的。因為最有價值的房地產是商辦而不是住宅，為了增加固定收益的比率，
公司或多或少都會願意去投資商辦。這些商辦價格動輒幾十億，個人本來就買不起。
: 不像美國 會成立SPE(特殊目的實體) 將債權收購 證券化之後出售
: 造成機構間的關聯性就比較小
: 所以房地產下跌 應該只會影響到房屋的直接持有者 與債權的直接持有者
你要台灣那一家信用評等機構來做背書@@而且如果你真的這麼做了，房地產就會開始狂
飆因為可以分割包裝出售分割包裝出售，錢賺很大的。
: 以下就幾種持有者來做討論
: 1. 銀行的應收賬款暴增
: 如果許多民眾因為房價下跌 而拋棄貸款 也拋棄房子不管
: 因此而必須認列大量的不良債權
: 簡單來說，資產負債表會變低，再簡單一點來說，就是會賠錢
: 可是銀行賠錢關一般老百姓屁事
: 整天都在讓上市公司大股東設質掏空，
: 也沒看到半個「財經專家」去靠北股權質借正在掏空國內金融業資本
銀行呆帳上升到一個程度，他們的放款限額就會被緊縮，緊縮之後，一般民眾就更借不
到錢。除非你是VIP或是年收入200以上，不然我的錢寧願去借給貢獻度高的客戶，也不會
借給這些魯肥宅。銀行是不會倒，但是崩盤了一般民眾就更買不起房子。
: 惡質利益結構嘛。
: 抱歉肥宅離題了。
: 總之，與一般人有關的
: 大概只有
: a.資產負債表太差的銀行可能會因此而倒閉
: 但從銀行法跟銀行設立標準修法過後 商業銀行的最低資本額已經改成100億
: 更別提目前銀行大多由一堆整併過後超過五百億的金控所持有
: 要產生這樣的情況 其實必須跌掉相當、相當大的幅度
: 至少在各大一線都市房地產都得跌掉30%以上的
資本額跟虧損是兩碼子事，而且虧損可以分很多年攤提。除此之外，如果是系統性的崩盤
政府還會拿你我的稅收去救這些銀行。所以別傻了，連幸福人壽都沒有倒，銀行根本就不
會倒。
: b.主要說法是
: 由於銀行資產負債表的降低 會造成銀行放款功能相對變差
: 進而導致經濟活動週流與央行釋放貨幣的管道受到影響
: 不過 台灣銀行業的游資浮爛程度 真的會造成這種結果嗎?
: 放款功能差是授信過於集中的關係 還是因為不動產價格的下跌?
會。
: 肥宅個人是非常懷疑。
: 讓我們拉開最基本的數據
: 台灣金融業拆款中心拆放款成交表 日期：2014/8/28
: 期限 金額 最高利率% 最低利率% 平均利率%
: 隔夜 146,144 0.430 0.295 0.388
: 1週 25,290 0.520 0.380 -.