清大彭明輝教授的文章: 炒房看門道：空屋三怪
http://mhperng.blogspot.tw/2015/01/blog-post_21.html#more
章定煊是景文科技大學財務金融系副教授，政治大學地政系博士。他最近投書給住盟，用
大家日常生活經常親自見證的空屋三大怪象，引導我們去了解台灣炒房的內幕，深刻又有
趣。茲節錄於下供大家參考。
台灣空屋怪現象之一：新屋的空屋率比舊屋高
在正常市場結構下，舊屋至接近使用年限，就會開始進行換屋至新屋。可是我們
觀察台灣都市地區的用屋狀況，越是在都市精華區段，舊屋即使是已經超過耐用年限，房
屋功能接近完全衰退，屋主還是儘量翻修繼續使用。除非是整個屋況已經不堪翻修，不然
還是會儘量的去使用舊屋，導致舊屋的使用率居高不下。無法換屋的原因，當然是卡在舊
屋更新困難，而新屋價格卻高不可攀。至於新屋的空屋率遠高於舊屋的怪現象，也凸顯台
灣的許多新建房屋個案，只是作為有錢人置產的籌碼而已，迫使舊屋屋主繼續在其舊屋中
居住。
台灣空屋怪現象之二：新開發重劃區空屋率比舊市區高
在正常市場結構下，新開發區域有比較完善的規劃及建設，空屋率應該比舊市區
低，在國外因舊市區人口外移引發的都市空洞化是常看得到的。然而台灣舊市區人滿為患
，新開發區域即使歷經多年，空屋率依然居高不下，甚至發生治安危機。這個怪現象起因
於許多開發重劃區基本條件不佳，甚至在沒有實質需求下，為重劃而重劃，只肥了地主與
財團，任意的去破壞過去幾十年保護下來的良田，對於環境與生態更是一場浩劫。
台灣空屋怪現象之三：高樓豪宅空屋率比一般建築空屋率高
豪宅是使用了大量的土地資源，消耗了大量生產要素的產品。當然，有人打拼一
生，可以居住豪宅，享受更好的居住品質，一般民眾應該尚可接受。但是，高價購入的豪
宅，變成富豪的門牌典藏，炒樓標的。使用狀況較佳者，尚有幫佣者長年居住其中，使用
狀況較差者，就變成高級的蚊子養殖場。看在那些都會區工作，在自己上班地點附近，不
要說買房了，連房子都租不起的民眾來說，真是情何以堪。這些年我們只看到政府標地收
錢，地標出去之後就任憑投資客開發炒作，土地被強制徵收的農民地主，更是捶胸頓足。
以上怪現象從南到北都是，我們就以台中市為例。102年底，營建署以低度用電衡
量的空屋率，台中市舊市區的部分除了中區空屋率24.11%偏高之外，其他東區、北區、西
區、南區的空屋率大體上約在11%至12%之間。顯而易見的，台中市最應該做的是在舊市區
推動區域更新與區域活化。然而台中市卻大舉開發十四期的重劃區。大量開發的結果，即
使大家認為最精華的七期重劃區的西囤區，空屋率高達11.53%，換算成空屋數是台中市的
最大值10600多戶。北屯區也高達11.46%，還原成空屋數是台中市的第二位10000多戶。
台中市重劃區所留的空屋數已經如此之高，只要到台中市勘查，到處可以看到未
開發的空地，朱色大大的「租售」鐵牌硬生生的插在閒置未利用的草地上。即使空屋如此
之多，空地如此之多，然而，無數的怪手還在十三期、十四期、高鐵重劃特區…….犁平
我們的大地。更不要說還有許多的農地，只要權利一談好，自辦重劃就要立即啟動。
不只台中市，類似竭澤而漁的開發，全台比比皆是，北從淡海新市鎮，南到高雄
凹仔底與美術館區，豈能竟書。我們醞釀出來的次級房屋風暴，就是由中央政府放任，各
個地方政府聯手打造出來的，又豈是哪一人或哪一黨的責任。