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近六年北市房屋超額供給 房價照漲不誤
【住展房屋網/台北報導】在過去的印象中，台北市房屋是供不應求的，是房價居高不下
的原因之一。但這個舊印象可能要改觀了，因為經統計後，發現台北市房屋供需其實大有
玄機。在過去三到四年，台北市因人口大量增長，新建房屋供不應求，但若把觀察時間拉
長至六年，則出現截然不同的變化，北市竟然出現超額供給的跡象。
近年房價飆漲 肇因高度商品化
回顧這一波房市多頭，台北市房價漲幅最大的時間，是從98年至103年。據住展雜誌最新
統計（見表），自98年初至103年底，台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建57,588戶，
同期間北市人口淨增約8萬人，若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3
萬戶，顯示新增房屋戶數超額供給約2.7萬間，讓人跌破眼鏡。
假設扣除新建案的分回戶、建商（含股東）與地主保留戶，則98年初至103年底釋出至市
場求售的房屋共計約3.6萬戶，仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。這意謂著，如果
單從戶籍統計數據來推算，北市新房供給已大於自住需求量。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，在台北市12個行政區中，近6年房市蓋最多依序是文山
、內湖、中山區；雖然這三個行政區房子蓋得多，不過同期人口成長數量也是北市前三名
，三區人口淨增量都突破萬人以上，是自住購屋需求最旺的行政區。
（（圖表））
中山大同內湖三區 房屋供給短缺
住展雜誌企研室經理何世昌進一步表示，從規劃的總興建戶數來看，那麼台北市12個行政
區全都成為超額供給區，其中又以文山區最嚴竣，實際需求量約4,500戶，卻蓋了1.45萬
戶房子，超額供給約1萬戶。而信義區超額供給不到7百戶，是新房供給水位最安全的行政
區。
但若以釋出至市場的可售戶數而言，則中山、大同與內湖都成為供不應求的區域，其中中
山區近6年房屋短缺近1,300戶，大同與內湖區短則缺約近800戶，意謂這三區自住需求高
，釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。
至於近6年人口數大增約1.2萬人的文山區，超額供給仍逾4千戶以上，顯示供給量遠超過
自住需求量。由於文山區買盤多以自住需求為主，除非未來人口持續大量成長，否則餘屋
賣壓相對較重。
人口數量增減 與房價關係脫勾
何世昌指出，如果單從台北市設籍人口來推算，近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶，但
同期釋出至市場銷售的戶數卻逾3.6萬戶，顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲
，箇中理因大致有三點。
第一，戶籍人口量變化只能推算出剛性需求，卻無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與
節稅需求；最關鍵的是，台北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，無法單
純從自住的角度去衡量供需關係。再者，雖然近六年房屋供給量大於人口成長需求，但整
體而言，台北市住宅存量仍小於普通家戶數，供給依然是不足的。
第二，統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量，假如台北市流動人口持續增加，就會
產生更大的租賃或購買住宅需求，成為房價的支撐。
第三，台北市開發已經高度飽合，素地日漸稀有，土地價格高漲，進而推升房價；如果地
價跌不下來，那新建案房價也不易大幅下修。
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