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問：違章建築之買賣，有效嗎？出賣人須付瑕疵擔保責任嗎？
答：按違章建築為地政機關所不許登記，本不得為交易之標的，惟實務上仍基於社會生活
實情及確保交易安全之由，而認為違章建築尚非不得以之為交易標的（註一），進而肯認
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違章建築之買賣仍屬有效，惟違章建築之買賣僅能移轉其處分權與買受人，並不能移轉房
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屋所有權（註二），是以違章建築之買賣，本質上就有物之瑕疵的存在（註三）。若該物
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之瑕疵，於契約成立時，為買受人所知悉，出賣人不負擔保之責（註四）；另買受人雖不
知其不能辦理移轉登記，又疏未查詢是否可以辦理移轉登記，則屬買受人有重大過失，除
出賣人「有保證其無瑕疵」或「故意不告知其瑕疵」外，出賣人不負擔保之責（註五）。
換言之，出賣人不須付此瑕疵擔保責任者，為「契約成立時，買受人業知悉其瑕疵者」或
「買受人有重大過失，且出賣人未保證其無瑕疵，亦非故意不告知其瑕疵者」。
【註釋】
註一：最高法院50年06月23日台上字第1236號判例：「違章建築物雖為地政機關所不許登
記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付
其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取
得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故本院最近見解，認此種情形，即屬所謂無即受
確認判決之法律上利益，應予駁回。是其確認所有權存在之訴，既應駁回，則基於所有權
而請求撤銷查封，自亦無由准許。」參照。
註二：最高法院86年01月23日86年度台上字第225號民事判決：「又系爭房屋雖經被上訴
人出賣與連麗生並由其繼承人繼承，然『依民法第758條規定，違章建築之買賣僅能移轉
其處分權與買受人，並不能移轉房屋所有權。』被上訴人雖出賣系爭房屋與連麗生，並不
生民法不動產物權即所有權移轉之效力，被上訴人主張其仍為系爭房屋之所有權人，應堪
採信。雖上訴人抗辯係向黃清埤租用系爭房屋使用，惟查被上訴人與黃清埤間之租約已於
79年9月30日屆滿，黃清埤並無將系爭房屋出租與上訴人之權源。從而被上訴人主張上訴
人無權占有系爭房屋，本於所有權，訴請其遷讓返還，應予准許等詞。因而維持第一審就
此部分所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定
事實之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。」、臺灣高等法院92
年01月28日91年度上易字第811號民事判決：「六、被上訴人未將系爭房屋之事實上處分
權讓與上訴人：(一)按未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦
理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得
約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人；又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記
而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已
將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院74年度台上字第1317七號、69年度台
上696號判決要旨參照）。」、89年07月18日88年度上字第696號民事判決：「惟查，縱認
被上訴人確有向范金標買受系爭房屋之事實，然因爭房屋屬未經保存登記之違章建築，不
能為所有權移轉登記，揆諸最高法院62年臺上字第2414號判例：『按不動產物權依法律行
為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定，此項規定，並不因不動產為違
章建築而有例外。』、最高法院67年2月21日67年度第二次民事庭會議決定(一)：『違章
建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如
無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。』等意旨，被
上訴人無從取得系爭房屋之所有權，其就系爭房屋亦乏排除強制執之權利。」參照。
註三：民法第348條第1項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務。」、民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。」參照。
註四：民法第355條第1項：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。」參照。惟須注意的是，仍應區分買受人知悉之部分為何？再判斷
出賣人免除瑕疵擔保責任之範圍，不得在未予區分之情況下，一律免除出賣人瑕疵擔保責
任之全部，最高法院46年04月26日台上字第689號判例：「被上訴人出賣系爭房屋於上訴
人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與
上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而
免除。」參照。
註五：民法第355條第2項：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出
賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」參照。