承 C大點出的供需法則 再繼續分解 至少有三大major players
1.人口紅利
人口紅利雖然重要 卻常有意無意被忽略
也可能是這個因素效果非常緩慢 而且解決難度很高
如果出生率是20年前開始趨緩, 而假設自住購屋者以30歲以上為主
那麼至少要再過10年, 自住需求才會受到直接影響
看起來有點遙遠 但別忘了兩點:
勞動人口衰退會慢慢侵蝕總體經濟, 一旦經濟成長變差甚至衰退,
自然對房市也是間接利空.
此外, 就是它一旦發酵, 往往已難解. 大家開始狂生小孩也緩不濟急.
有人說, 靠陸資跟移民阿!
請注意, 2014全年的陸資+港資+所有外資的全台住宅置產, 約1400戶.
而台灣即將面對的勞動人口(15~64歲)衰退幅度, 約每年15~20萬人.
除非大幅開放外來移民工作&買房, 否則無法填補.
但大量開放移民是很敏感的政治問題, 短期內很難見到..
2.稅制
持有稅是先進國家抑制房價, 避免土地浪費的普遍手段.
台灣最近已先調過一次. 雙北市預計2017會再調漲 其他縣市最慢是2019前.
但跟歐美日韓等國家比, 還算相對低稅.
有一個話術是 稅負增加 成本增加 房價應該增加呀?
回到C大提過的供需法則... 當持有稅增加, 資本利得稅增加
囤屋囤地的機會成本增加, 餘屋釋出便增加.
供給增加, 即使需求不變(實際上是需求緩降), 那麼價格P自然下降.
有人可能懷疑 持有稅上升會不會讓大家過更慘? 買了卻養不起呢?
姑且不論稅制設計很有彈性(例如累計稅率)
持有稅增加, 房價就已經掉了. 一般房價隨便少個兩成, 往往也有一百~數百萬.
省下的金額繳幾十年持有稅綽綽有餘...(豪宅雖然繳更多, 但降價也更多)
再說, 難道政府降稅後的十多年來. 多數人有比較養得起嗎?
別忘了背負高房貸, 對小資自住客來說, 才是重擔.
3.利率與貸款成數
也是買方的機會成本之一, 目前利率仍低, 算是房市多頭的最後一根支柱.
不過平均貸款成數已經下降, 因為銀行是會避險的.
一旦房市轉空, 對房屋的估價與放貸成數, 都會變保守避險.
以往貸7成是基本,財力夠可以貸8~9成. 現在雙北市均值大概是6成多一點.
而房屋估價一旦下降, 也直接影響放貸總額.
若搭配其他利空一起發酵, 嚴重點會形成negative feedback:
房價下修=>放款緊縮=>等效需求減少=>房價再下修...(短期內還不至於)
//總結
台灣過去數十年的房市長期多頭, 特別是過去13年間平均漲到2.7倍
查查資料就會發現正好是低利+低稅+人口紅利正成長==>完美炒作環境
只要這個強力基本面還在, 下跌都是短期的.
相對來說, 從2015年開始, 人口紅利轉負, 稅制也開始調整
剩利率還算低, 問題是也已經低到壓不下去, 未來只能持平或上漲
我不認為房市在5年內一定崩盤大跌, 但持平或緩跌的機率是很高的
//附錄