※ 引述《schizophrena (你很記者你很腦殘)》之銘言:
: : 結果香港的樓價跌了70%, 但經濟完全崩潰, 中產階級天天都有人在跳樓.
: : 到現在香港的房價比當年還高, 但再也沒有人提這個政策....
: : 台灣房價的問題, 在世界上都算很難解的政策.
: 跌70%本來就是對的 經濟完全崩潰也沒差
: 台灣現在最重要就是房價要下來 要腰斬
: 經濟崩潰 一般普羅大眾根本不會有感覺
: 大家現在覺得最痛的就是買不起房子
: 樓跌70% 大家都買得起 這樣有什麼不好?
: 經濟崩潰 我也不知道有什麼不好
: 我也感覺不出會差在哪裡
: 中產階級跳樓的都是少數好嗎
: 他們一定都是炒樓的
: 一般自住客 經濟崩潰對他們有什麼影響?
: 台灣現在的政策應該是
: 作任何事都要以房價可以腰斬崩盤優先
: 這才是會讓所有人有感
: 任何政策只要會讓房價沒辦法下降的
: 就應該要被柄除
: 像是降息 我也真的搞不懂 為什麼要降息
: 降息 這樣建商的成本變低
: 就又來炒房 應該是要升息才對啊
: 你升息 有房子的才知道痛 才會低價快點拋售
: 這樣才會跌價 買不起房子的才買得起
: 什麼 升息會會讓經濟崩潰?
: 會嗎? 不懂 升息大家不就都可以賺銀行利息
: 薪水照領
: 有什麼不好
: 經濟崩潰都嚇人的啦
: 只有房價崩下來 大家買得起房子
: 才是真的
看起來真的超像反串
但怕有人真的蠢到這麼想, 還是解說一下好了
首先, 房價一定是慢慢跌
一千萬賣不掉我不會直接賣八百, 一定是先九百多賣看看
賣不出去再一步步降
我們先模擬一個房價每年跌10%, 連跌五年的模型好了
case:假設你租的地方房價1000萬
房東租屋年化報酬率2%, 每月租你2萬,
一年收24萬(4萬含稅金修繕), 每年租屋稅後淨利20萬
year0 = 現在房價1000萬, 預估明年會跌價10%, 100萬, 總價到900萬
我租屋一年成本24萬, 若現在買到明年我現虧76萬
year1 = 現在房價九百萬, 預估明年會跌價10%, 90萬, 總價到810萬
90-24=66...繼續租吧
year2 = 810-81=729
81-24=57...
依此類推下去, 差不多要到第十年開始租金成本才會跟上跌幅
還沒算到通常租金也會跟著房價降
再一個每年都跌的模型中, 正常狀況下根本不會有人想買房子
好, 這是房東跟房客的立場
現在轉換到銀行
我今天借錢給客戶, 我需要擔保, 避免客戶還不出錢來時直接變呆帳
金額不大, 二三十萬可以調你金融往來的記錄
用你的信用做擔保
而像房貸這種幾百上千萬的金額
除非你拿另一個物件(通常也是不動產)做保
不然通常直接都是自備3成, 剩下7成貸款, 用房子做抵押
當你還不出錢的時候銀行還可以把房子用市價的七成賤價賣掉
在一個每年跌10%的情況下
銀行根本不可能照原樣放房貸
因為每年房子的總值都在縮水
景氣好的時候可以自備3成就好, 因為銀行看好物件保值的能力
若年年跌, 銀行只好把自備大幅提高
以避免法拍時折價要承擔的風險
然後把貸款成數往下調或許三到四成, 也或許根本不接房貸業務了
現在可以貸個六七成房價
連跌個五年以後銀行敢貸你三四成就不錯了
簡單的說, 在房價連跌的狀況下
假設你現在買房需要三百萬的自備款
連跌五年以後, 你會發現自備款一樣也是要三百萬, 甚至更高
這是銀行跟民眾的情況
銀行放款給企業也是
你的信用額度通常會反映在你能開的支票額度上
你所借的每一分錢都需要用不動產來抵押
原物料或設備之類的話就打折再打折來放款
為什麼房價崩盤會影響到企業存續?
今天我要做一個東西賣
在賣出去之前所有的成本跟花費都要自己先準備(不夠就用借的)
以早餐店來說
設備 店租 瓦斯電費等我都要先負擔
到賣出去後收錢才知道有沒有賺
而你不會每天都叫剛好的貨
最小的現金周轉單位可能是三天左右
b2c的生意收錢很快, b2b通常都好幾個月才能收到錢
因為企業收到的錢通常是支票
可能我今天做成的生意, 要過兩三個月甚至更久才領得到錢
現在你沒有銀行能借你夠高的額度
很多生意根本無法承接
小企業或個人工作室用房子借不到錢根本無法承接任何稍具規模的案子
這樣會變成只有現金超多的大企業壟斷所有標案
現在房價直接崩盤
得利最多的絕不是小老百姓
而是現金滿滿, 有能力做外匯避險的大型企業
小老百姓只能日復一日的租房(不買的原因一開始就有寫)
連創業的希望都被抹煞(因為你根本借不到錢)
這點柯文哲看懂了才會這麼說
房價的問題不是跌跌跌就能解決
看到這你一定很不爽, 阿那我就永遠買不起房子??
這我只能說
中華民國陸地面積36197平方公里, 新北加台北面積2457平方公里
大台北地區差不多有七百萬居住人口
1/3的人口住在6.7%的面積上
然後你跟我說要降房價讓大家都可以搬進台北住....
與其用各種荒誕的方法降房價
還是把人用各種方法趕出台北市才實在
不過民主國家嘛
居住正義嘛
為什麼走的不是你是我?!
大家就繼續擠, 就跟我大學時朋友養在陽台的倉鼠一樣
膨脹到二三十隻就差不多精神崩潰開始自相殘殺了