徐世榮教授真的長期關心這領域呀，難怪他會說對柯p失望，就算不參考德國，
也有鄰近的日本可以參考，不過也不排除柯p是在佈局啦~慢慢來嚕^.<
作者：劉光瑩 2015-01-20 天下雜誌565期
房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。 台灣炒房成本太低
，日本是台灣四十二．五倍，美國也高達二十五倍。 若稅法不改，居住正義更難以落實
。
台灣為何變成炒房天堂？答案是，台灣囤房與買賣房屋的成本，和許多先進國家相比，簡
直是微不足道。
以同樣價值的房子來說，在日本一年的持有稅是台灣的四十二．五倍，美國則是台灣的二
十五倍，怪不得有人樂得坐擁多屋，年輕人只能望屋興嘆。
德國：重罰炒作 保障人權
對住宅的基本概念不同是主要關鍵。政治大學地政系教授徐世榮分析，德國認為住宅具有
壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作獲取暴利。相較之下，台灣把土地看成生財工具
，能搾出愈高價值愈好。
德國人認為，土地與房產不同於一般自由買賣的商品，而是基本人權，依據此一原則制訂
出抑制炒作房地產的嚴格稅法，甚至是刑法，以保障居住權。
比如說，在台灣賣房，往往坐地起價，一個願打一個願挨。但在德國不一樣，如果開價超
過基準價二○％，地產商將遭受最高五萬歐元（約一九○萬台幣）的鉅額罰款，若超過五
○％，除了罰款還可能面臨三年徒刑，因為涉嫌惡意炒作。
此外，在德國買賣不動產的獲利，也課以重稅。購屋十年內出售的獲利要被課一五％以上
的「投機稅」。相較之下，台灣的「特種貨物及勞務稅」（即奢侈稅），卻只課得到兩年
之內轉手的不動產獲利，稅率最高一五％，最低一○％，相較起來輕多了。
再看台灣的鄰居日本，房地產價格平穩，五年來漲幅不到三％，高昂的交易成本是原因之
一。
消基會房屋委員會召集人林旺根指出，根據日本「租稅特別措置法」，房地產五年以內轉
手都算短期交易，要課的稅高達三九％（國稅三○％、地方稅九％），持有五至十年間轉
手，稅率也高達二○％。
日本：雙管齊下 抑止囤房
交易稅只在房地產出售時才產生影響，真正讓日本人不敢囤房的，其實是持有稅。日本房
地產持有成本很高，每年要繳固定資產稅、都市計劃稅。
固定資產稅的稅基是房屋的實價，稅率是一．四％。而都市計劃稅，是按地段課徵，愈靠
近市中心愈高，最高可能到○．三％。兩者相加，實質稅率最高可達一．七％。
相較之下，在台灣持有房屋的成本極低，地價稅一％，自用住宅房屋稅率○．二％，但重
點在於地價稅的稅基並非實價，而是市價五分之一的「公告地價」。
而房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。
換句話說，台灣的房屋實質持有稅率只有萬分之四。同樣持有價值一千萬台幣、位於首都
市區的房子，在台灣一年的持有成本只要四千元，在日本卻要十七萬元，是在台灣的四十
二．五倍。在台灣炒房、囤房的成本低廉，可見一斑。
那麼在資本主義發達的美國呢？
徐世榮說，美國因為地方政府實行高度自治，需要自籌財源，房地產交易資本利得稅各州
不同，但多在三○％左右。持有稅率則約為一％，是台灣的二十五倍。
台灣要提高房地產持有成本說來不難，但地方政府要有決心。因為台灣房地產稅率跟各國
相差無多，主要問題在稅基，而公告地價與房屋評定現值，都是由各縣市自組的評議委員
會決定。
徐世榮說，地方政府不應把責任推給中央，把稅基調到趨近市價，不僅馬上增加地方可用
財源，也可讓一人擁有百棟房產的誇張囤房現象絕跡。
日本一九八九年頒布的「土地基本法」揭示了土地的公共性原則，值得台灣參考：一、土
地應以公共福祉為優先；二、抑制投機性之土地交易；三、土地增值利益應適當回饋。
「居住正義」在台灣，不應只是口號，而是真正能落實到法律與政策上的信仰。