利率這麼低 鄉民還不趕快貸40年買房！反正這麼多人都說房價不會跌、跌了你也買不起
轉錄盧冠安文章：
（精華區房價不會跌？大錯特錯！──再論房價漲跌的思考盲點
精華區房價不會跌？大錯特錯！──再論房價漲跌的思考盲點
上一篇有關房價的文章引起很多討論，然而有很多對房價似是而非的觀點，這篇文章將針
對這些觀點一一辯駁，詳情如下：
1.　台北的精華區房價不會跌
這是最多人的思考盲點。根據我引述日本的國土交通省的資料，裡面有「東京及郊區」與
「東京」，根據該網站的註解，前者包括埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣，可見後者
是東京核心區（東京都區部）。而「東京及郊區」的資料由於只有 2008 年 4 月之後的
資料，所以我用的是東京（就是東京核心區）的資料，這份資料的起始年代是ꀱ984 年 4
月，從裡面算出一個驚人的事實是，1984 年 4 月到 2015 年 8 月，東京的透天住宅價
格居然只漲了約 3.5%（從94.3 漲到 97.6），而從歷史最高點的 1990 年 10 月到今年
6 月，價格指數從 248.3 跌到 97.6，跌掉了近 60.7%！所以除非你認為台北比東京繁華
，不然「台北核心區房價不會跌」真的只是童話一場。
2.　利率很低（或資金面還是很寬鬆），房價不會跌
經濟學上最重要的利率，不是一般人所說的利率（經濟學稱為「名目利率」），而是「實
質利率」，也就是銀行利率扣除通貨膨脹率，可以想像成在銀行一年定存的利息所得扣除
物價上漲之後的所得。通常實質利率＜0，對於房地產和原物料有利，因為此時銀行存款
利息遠遠比不上物價上漲速度，所以多數人會傾向購買可以超越物價漲幅的房地產和原物
料；而實質利率＞0 且偏高時，對於多數資產都不利，因為這時候銀行存款就可以打敗物
價上漲。
而今年至今台灣的消費者物價指數年增率平均為 -0.435%，台灣銀行 1 年期定期存款利
率是 1.285%，換算目前台灣的實質利率 =1.285-（-0.435）=1.72%，和前幾年台灣實質
利率 ＜0 時已經大不相同。所以除非央行把利率降到比通膨率還低，也就是利率要 ＜0
（這並非不可能，如歐洲央行就已經把利率降到＜0，但這類事情發生在台灣的機率很低
），否則台灣資金面已經緊縮，對房價當然不利。
3.　有錢人很多，房價不會跌
這種思考模式就是我這篇〈不思考的人民（一）〉之中說的「絕對值思考」這類思考盲點
，簡單來說就是不曉得很多事情的重點是比例（到底有多少人要買房），而不是絕對值數
量（少數有錢人要買房）。難道日本和美國的有錢人會比台灣少？但 1990 年和 2006 年
之後，人口紅利已盡，房價照樣大跌。如果房子只要有錢人就可以把價格撐住，那房仲業
者為何一直請大家好好存錢去買房子？可見這論點也是不攻自破。
4.　我從沒看過房價會跌
投資需要關注歷史，但引用歷史而不了解背後的原因，那下場可能會很不好玩。過去幾十
年台灣房價總是大漲小跌的原因是因為有青壯年人口前仆後繼的購屋，當台灣的老人比例
越來越高、勞動年齡人口比例開始下降時，潛在購房人口變少，房價如何不跌？所有人也
從來沒看過台灣「和平時期人口紅利下滑」，而這事情明年就會第一次在台灣發生，剛好
和日本的經驗吻合（日本的房價在 1990 年見頂，人口紅利則在 1992 至 1993 見頂，也
就是說房價領先人口紅利開始下跌），你願意去賭房價會跌還是會漲？
很多人其實不知道，台灣的房價早就「一國兩制」很久，那就是台北到新竹這塊地方的房
價在 1990 崩盤之後還是創了新高，其他地區的房價卻無法再創新高。
以高雄為例（不考慮凹仔底之類的重劃區，因為該地區原來是荒地），1990 到現在房價
頂多是持平，若計入通貨膨脹和利息之後，實際價值至少損失原房價的一半！原因是高雄
的產業以傳統產業為主，在 1990 年代末期傳統產業因為人力成本而大量移往中國設廠之
後，高雄的房價當然無法再創新高。可見長期而言，房價決定的因素還是人口。
總之，我這兩篇文章的重點整理如下：
1.　短、中、長期因素均已經都對房價不利，這是這幾年房價下跌的主因，而不是政府打
房。
2.　房價下跌也會帶來經濟衰退，所以不必對房價下跌抱持著「幸災樂禍」的態度，因為
我們自己可能也不會太好過（當然，背負房貸的人可能更難過）。
3.　我個人不建議現在買房，因為這是很現實的資產損耗的問題。）
※ 引述《z520314 (知足常樂 多貪則憂)》之銘言：
: 1.媒體來源:
: 聯合
: 2.完整新聞標題:
: 銀行搶客 5年寬限、40年房貸都出來了
: 3.完整新聞內文:
: 市調發現，央行解除房市管制後，銀行競相推出超優惠房貸，包括5年寬限期、40年房
貸
: 、8成5貸款成數、非首購利率1.87%等，搶食房市增溫房貸大餅。
: 房屋自售平台APPLE HOUSE總經理葉國華表示，現在可說是史上最友善的購屋環境，雖
然
: 有人認為高貸款成數、寬限期，容易使購屋者忽視自己負擔能力，但對想要成家的人來
說
: ，卻是圓夢的好機會。
: 葉國華表示，上一波房市多頭，銀行房貸還款期大多20年、最長30年，只繳息不還本金
的
: 寬限期最多也僅三年。
: 自央行出手管控後，銀行配合政策，加上擔心房價下跌，逾放增加，紛紛大幅緊縮房貸
授
: 信，多數銀行取消寬限期，採20年房貸，核貸成數也大降，二房以上最多只貸6成，一
般
: 首購也僅7成5到8成。
: 但這種情況，在3月底央行降息、解除房市管制，加上金管會研擬調降房貸風險權數後
，
: 急速改變。根據APPLE HOUSE市調，過去一個多月來，許多銀行祭出比上一波房市多頭
更
: 誘人的超優惠房貸，包括5年寬限期，且無提前清償違約金、40年房貸、8.5成貸款成數
，
: 以及非首購客戶利率1.87%等。
: 葉國華表示，銀行大動作搶房貸客戶，一來是政策鬆綁，銀行嗅到房市落底回溫訊號，
放
: 款轉趨積極，另外房市量縮已一段時日，各銀行滿手現金，為去化資金，也大幅放寬授
信
: 標準。
: APPLE HOUSE表示，市調顯示，近期許多條件良好的民眾都反映買屋好貸多了， 先前如
要
: 申請寬限期，銀行往往會調降貸款成數、拉高利率，但現在多不再設限。
: 葉國華表示，40年房貸、高房貸成數、長寬限期，可能讓購屋者忽視負擔能力、承擔過
高
: 債務，但在薪資有限下，採用寬限期、長年期房貸也確實可以降低每月負擔，提早實現
有
: 屋夢想。民眾只要購屋前作好財務規畫，銀行所提供的各項優惠房貸措施，未必不能選
擇
: 。
: 4.完整新聞連結 (或短網址):
: http://goo.gl/IlgtSA
: 5.備註:
: 以1200萬房子來計算
: 扣掉1成5頭期款
: 1.87% 分40期 每個月也要繳3萬出頭
: 房貸繳完人生可能剛好退休或還沒退
: 老的時候回首看到自己一輩子都在繳房貸不知做何感想

看起來房市真的很慘，很多人套牢了背40年房貸，繳完大概也掛了，這輩子沒爽到留給子女

台灣有台灣的玩法，賣不出去加價賣，懂？

爽爽花，住家裡，每月還能存好幾萬，這樣不好嗎？

台北現在新的房子 價格貴到太扯一輩子也賺不到這麼多錢

住家裡不就另類啃老族.笑連D不也五十步笑百步

那是給溫拿買的魯蛇不要想太多，懂？

大部分寫的是對

投資客撐不下降不降 想買的觀望到時存多一點買法拍會喊不降是希望你趕快去接他賣不掉的房子 壓力很大

房仲業快掛了

問題是泡泡爆了還是拿你我的錢去貼