※ 引述《tosada (加尼沃克)》之銘言：
: ※ 引述《rabbit4413 (Rabbit)》之銘言：
: : 1.媒體來源:
: : apple
: : 2.完整新聞標題:
: : 「文林苑」要交屋 住戶才驚覺稅好重
: : 3.完整新聞內文:
: : 都更案「文林苑」經強拆風波4年後，將於下月交屋，但原住戶卻開始擔憂未來房屋稅能
: : 否負荷。文林苑36戶自救會會長謝春嬌說：「都更前完全沒想過這問題，但現在政府要收
: : 這樣的稅，房子又是自住的，該繳的還是得繳。」
: : 謝春嬌說：「之前住的舊房子，每年房屋稅單來也不會太在意，印象中只要1000元出頭。
: : 」如今房仲試算文林苑嶄新的46坪房屋，因新屋無折舊、結構又升級，1年房屋稅要5萬
: : 1025元，較原本暴增50倍。
: : 「文林苑」位於台北市士林區文林路，是一宗由樂揚建設主導開發的都市更新案，並且公
: : 開銷售，2009年銷售時開價約每坪60萬元；但被劃入都更基地的王家不同意，台北市政府
: : 卻在2012年3月深夜強拆王家，引起台灣史上最激烈且漫長的都更社會運動。
: : 2014年王家與樂揚達成和解，才讓「文林苑」得以繼續興建，預計9月便可交屋。由於強
: : 拆風波引發「文林苑」預售戶退訂，如今才有14戶可售，坪數25~64坪，公設比28%，一層
: : 規劃6~8戶共用2部電梯，開價90萬元上下，本月已經對外公開銷售。
: : 對於文林苑住戶要繳高額房屋稅，網友侯文智等人都建議賣掉新屋、改買舊房子來住，還
: : 是可以適用相對便宜的房屋稅。另位網友陳曉茵則提醒，日後除了管理費、還有公用水電
: : 費分攤、修繕費、清潔費、停車費這些都是每個月要繳的支出，且「電梯大樓維護成本很
: : 貴的！」（陳世峰／台北報導）
: : 4.完整新聞連結 (或短網址):
: : http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20160828/937619
: : 5.備註:
: : 覺醒青年
: : 麻煩再去幫忙抗議一下房屋稅好嗎
: 房屋稅 美國也很重阿 有興趣可以估狗一下
: 台灣可能算少的 好嗎？
: 不過在台灣買的房子 同樣的價格在美國 可以買更大更漂亮的
: 台灣的房價真的太貴 課點稅剛剛好啦
: 不然只整股票 什麼二代健保拉 不搞房產這樣對嗎？
美國稅重適合玩短期炒作.
川普阿,富爸爸阿,和某幾個有錢人都玩類似者種賺大錢的.
(當然川普玩的是大物件...不是一班住宅,但原理是差不多的)
因為稅重,所以斷頭戶比台灣出現比率高非常多.
你只要失業阿,生重病看貴死人的醫生,投資失敗OOXX.
並且承接的買盤數量低非常多.因為一般散戶養不起多的房.
因此你會比台灣更容易買到低於行情很多很多的急售屋.
不像台灣很容易死撐在那邊,因為持有成本低.
so...資金雄厚的,就可以四處去買斷頭戶,然後再擺行情賣賺差價.
用時間和雄厚的支撐力來換取利潤.
至於你說價格.
我以前講過,房價是出租投報扣掉成本後訂定的.
也就是說,年收租13萬的房子,如果他貸款利率在2%,稅金和其他成本要1萬.
那他就是(13-1)/2=600萬.
這時候如果你稅金是1%,那他總成本是3%的話.
價格會是13/3=433萬.
美國房價比台灣便宜是這樣來的...
所以在不同的稅金基礎下,自然房價行情就是不一樣.
中國一線都市為啥那麼貴,是因為他的稅金比台灣還低.
而交易稅並不會影響這個參數.
交易稅只會影響交易,也就是說,例如本來利率3%,稅金忽略,你收租12萬一年.
所以你本來房價是400萬.
今天降利率降到2%,你房價應該要逼近600萬.
可是因為交易稅很重,重他媽死人要抽你利潤的50%好了.
所以只抽5%的國家可能只要2年,400萬就漲到600萬.
但是你抽50%的國家,可能要花5~8年,他才漲上去.
so...交易稅只會影響交易,他不會影響到房價的定位基礎.
房價定位基礎永遠都是生產和投資效應,和成本所訂定的.
也就是房租(生產) 貸款利率(投資效應) 稅金(成本)
當利率上升,代表其他投資獲益好,因此房價會下降,錢可以有更好的出路更好的投資選擇.
反過來當利率下降代表錢沒地方去,做投資報酬都太低,所以會滾入穩定收租獲利的不棟產.
這是利率的意義.
講白點,如果今天你股票貞的避著眼睛收股利都可以有5%.
台灣利率最好會降到現在1.x%
那你還不快點大量借錢去放5%獲益套利.
你去借100億,借錢利率3%好了,你放5%獲利,你一年就憑空製造2億的利潤耶.
台灣那麼多生意人有錢人,他們會傻傻的不去賺這筆錢嗎?
阿就是因為雖然有5%,但是也伴隨風險,所以到最後可能期望值只有3%.
因此你貸款利率3.x%,借錢來收股利期望值是虧損,所以借錢的人太少,造成利率無法上升.
而錢也不會大量滾入這些3%收益的投資裡面.
當然如果你降利率把貸款利率降成2.6%,那自然就會有更多人借錢去買3%報酬的股要.
推升了股價,再把她的收益降成2.4%...
這就是很簡單的利率和投資關係.
不棟產也只是一樣的情況而已.
只是不棟產貸款的利率比較低因為有擔保品,另外六都市區"非套房"的收租非常穩定.
所以他很容易變成最牛皮的長期投資選擇.
尤其租金抗通膨,租金跟物價連動,所以造成房價抗通膨.
折舊的話,新屋折舊很兇,15年以後的房子折舊就太低可以忽略.
(15年以後的房子基本上剩下的價值是所謂"在那個地方的居住空間",而非建物本身.
建物本身的價值性已經低到谷底,所以折舊很低是這樣來的,
尤其分水嶺是921,921以前的房子公設比比較低,921以後因為新建築法規造成公設比大增.
因此921以前的建物是賣空間不是賣建築硬體,921以後的房子就會包含建築本身的價值.
so...921以前的房子,基本上視同折舊已經折光了..
並且不受新房子增加而影響到它的價值,因為"單位空間"的價格差太大,是兩個世界)