※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 標題: Re: [問卦] 生育率降低、不婚會讓房價跌嗎？
: 時間: Sun Sep 4 14:48:51 2016
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: ※ 引述《apege520 (apege)》之銘言：
: : ※ 引述《geige (一定要過的比你好)》之銘言：
: : : 不會
: : : 只要銀行肯輕鬆貸款給你利率又低
: : : 現金又夠的房東賣不掉就是放在那邊
: : : 輪不到窮人等的價格
: : 如果設定26~43歲的人為台灣的首購人口
: : 則台灣首購人口接下來變化如下
: : 2010年 685萬
: : 2011年 683萬
: : 2012年 676萬
: : 2013年 670萬
: : 2014年 665萬
: : 2015年 661萬
: : 2016年 658萬 2028年 559萬
: : 2017年 655萬 2029年 547萬
: : 2018年 652萬 2030年 537萬
: : 2019年 648萬 2031年 528萬
: : 2020年 643萬 2032年 517萬
: : 2021年 634萬 2033年 505萬
: : 2022年 627萬 2034年 493萬
: : 2023年 618萬 2035年 480萬
: : 2024年 607萬 2036年 467萬
: : 2025年 593萬 2037年 453萬
: : 2026年 581萬 2038年 443萬
: : 2027年 571萬 2039年 433萬
: : 2040年 421萬
: : 2020年約高點的94% 2025約高點的86% 2030約高點的78% 2035約高點的70%
: : 2040約高點的61% 之後還會更低 大概只會剩4成
: : 房價?
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: 你的前題是"前面的人全都已經買房子了"
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: 可是問題是,例如2010年首購應該是685萬.
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: 結果有5萬的人因為房價太高而沒有買到.
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: 所以這5萬就滾入2011年,所以2011年變成688萬.
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: 然後2011年因為房價又漲了更慘有15萬人沒買,所以2012年變691萬.
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: 隨著房價一直漲,這些該買沒買的人一直增加往後累積.
:
這5萬人沒有買到好了 請問一下他們就沒有房子住了嗎? 變遊民
不是吧 他們會用租房子來滿足
所以很簡單 這些沒買的人 他們怎麼滿足住的需求? 租的對吧
那請問一下 那他租的房子是誰的? 買得起的人買來租給他們對吧?
因此首購人口你應該看成一個整體有住宅需求的總人口
他們不是買就是其他有錢買的買來租給他們
所以整體首購人口的下降就會連要租房子的人都變少
而租房子的人變少 就會導致 願意買房子出租的人變少
因為沒人租 租金就會跌(你下面文章說的)
所以總結還是購屋需求減少
懂?
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: so...基本上我同意房子會越來越少人買這個理論.
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: 因為,放棄買房子的人會越來越多,沒房子的人會越來越多.
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: 而房子會繼續落入少數人手上.
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: 至於下一個階段,就是開始炒作都會區的租金.
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: 這幾年租金都在漲,這已經是一個很明顯的起頭了.
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https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指數
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只漲3.7% 平均每年租金成長率約0.75%
還再租金漲? 要說都會區的話 我還可以單拿台北的數據給你
一樣這麼低 要不要看一看?
: 因此在都會區這種人口過度往都市集中效應下.
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: 會有更多的資金都滾入都會區的不動產,這是自然的.
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: 自己想看看,為啥大家都要住都市,天龍國人連叫他搬去高雄他都不願意.
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: 自己想想,你願意明天就搬去雲林住嗎??
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: 不願意阿,無論你說是因為沒工作還是因為不方便還是OOXX理由.
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: 結果論就是你不願意阿,你不願意去雲林,只擠都市,那都市房子需求不就更高??
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: 而鄉下的人又一直往都市擠.
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: 並且還在日漸嚴重中.
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: 這種情況下,都會區的房子只有更有價值性.
都市化很早就開始了 但請看數據
人口負成長後都市化有用?
那來看看吧
會都市化有救的就台北 新北 桃園 台中 台南 高雄 新竹吧
其實都市化 早已經是進行中的情況的 全台人口7成都住在這裡
92年人口 98年人口 91到98年成長率 104年人口 98到104年成長率 92到104成長率
全台 2260.4 2311.9 2.27% 2349.2 1.61% 3.9%
台北 262.7 260.7 -0.7% 270.4 3.71% 2.9%
新北 367.6 387.3 5.35% 397 2.5% 7.9%
桃園 182.2 197.8 8.56% 210.5 6.4% 15.5%
竹市 38.2 41.1 7.5% 43.4 5.6% 13.3%
中市 252.9 263.5 4.2% 274.4 4.3% 8.5%
南市 185.6 187.5 1.01% 188.5 0.5% 1.5%
高市 274.6 277 1.1% 277.8 0.2% 1.16%
六都+竹1563.8 1614.9 3.26% 1662 2.9% 6.2%
全台人口91到98年成長率高於98到104年 可知近年來全台人口成長率變低
而六都加竹市 除了台北因為91到98年在全台人口成長下反常的負成長
所以台北近年人口成長率高於92到98年
跟台中持平外
其他都市成長率都隨者全台人口成長率減少跟者減少
高市 南市的成長率還低於全台成長率(都市化?還是被邊緣化?)
人口成長率減緩 六都一樣還是受影響無法獨善其身 同受影響
哪未來人口減少 都市化可以救?
按國發會的人口推估
人口 跟5年前比成長率 跟2016年成長率
2016年 2354.1萬
2026年 2354.6萬 0.02% 0.02%
2031年 2320.7萬 -1.4% -1.4%
2036年 2261.7萬 -2.5% -3.9%
2041年 2179.9萬 -3.6% -7.4%
按以上的數據 搭配這6年六都加竹市人口變化 可推估
台北約在2026年人口開始負成長
新北約在2031年人口開始負成長
桃園約在2036年人口開始負成長
台中約在2036年人口開始負成長
高市 南市沒意外2020上下就會開始負成長
六都1竹沒意外 2030年平均開始負成長
都市化所以人口負成長也沒關係?
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: 而在居住的競爭底下,租金自然繼續上漲.
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指數
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只漲3.7% 平均每年租金成長率約0.75%
租金漲? 恩...............
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: 租金漲代表不動產的需求繼續上升.
: (沒人租就會跌,租金反應很快的,很多人無法撐住沒租金的日子,因為這關係著他的現金流
: so..租不掉一定降租...租金反映居住需求的基本面)
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: 而本來不動產有大量散戶持有,房東也是大量散戶.
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: 租金炒作方面其實很不明顯.
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: 今天為啥租金開始漲,因為我們這些無量投資客持有越來越多不動產.
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: 我們這些黑心投資客能賺錢當然不會少賺一塊錢,所以租金能拱高就拱高.
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: 自然造成這幾年租金一直很明顯漲的趨勢.
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: 並且這種趨勢還在惡化中...
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https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指數
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只漲3.7% 平均每年租金成長率約0.75%
: 一堆人只看房價都還沒注意到炒作租金真正可怕的事情再發生.
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: 這才是真正居住不正義的事件 => 轟抬租金.
哄抬租金 5年3.7%
恩...............XDD
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: 而我們這些無量黑心投資客,就是吃定你們,非都市不住....
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: 有本事你就住到三芝去,住到金山萬里去啊...
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: 你那麼想住都市,那炒作租金起來爽爽掏空你口袋的鈔票喔.
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5年3.7% 好多 我口袋被掏空了 XDD
: 至於房子,根本不是給你買的.
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: 而是我們投資客彼此間自己轉手轉來轉去用的.
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: 反正租金吵起來,不棟產收益上升,價格自然就會上升.
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: 這一切都是投資而已....投資價值/租金產值,決定不棟產的價值.
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