※ 引述《wintxa ()》之銘言：
: 人絕對要有一個觀念
: ""生於憂患死於安樂""
: 各行各業絕對都遇的到景氣起伏
: 當你風光當你賺大錢的時候
: 就要想到如果發生意外怎麼辦
: 也不可能永遠都是這麼好
: 這時就要預留第二條路
: 當第一條路不行
: 也有第二條路可替代
: 別一時風光就灑錢 不可一世的感覺
: 總要替自己留條後路
其實真正緊縮的是投資資金.
房子一般落到自住戶手上,就死掉了,一死就一二十年.
但是如果落在投資客手上,就會繼續換手滾動.
而投資資金很敏銳,甚至講很過敏,一點風吹草動就會受驚嚇.
因為他不是必須性買賣.
so...台灣市場,去年年底和今年初目前就是投資資金縮退,所以交易量變小很多.
最主要就是當時民進黨是跟巢運走在一起,外加外省人認為民進黨執政經濟會衰敗.
(外省人在上次阿扁上台就恐慌過一次)
所以520前不動產交易非常糟糕也是這樣來的.
反而你看8月雖然鬼月,比七月的成交量下降不少.
可是和去年比就開始了死亡交叉,居然開始要比去年多了.
so...最悲慘的谷底就是去年底到今年初,所有人都不知道民進黨上台會怎樣.
而今天,民進黨的不動產關於買賣的政策依然沒有出爐.
而重稅很多是國民黨時期的政策,也非民進黨首推.
(當然台南是賴清德推的,但台北市張金鶚搞得)
然後公宅畢竟和出租有關跟買賣比較無關.
因此到今天,民進黨的不動產買賣政策等於還是空,沒人知道他想幹嘛.
他如果像馬英九這樣,推一個奢侈稅阿,針對性審慎措施阿.
或是反過來修正房地合一制度或稅金阿.
這樣才叫有風向,這樣才叫有態度.投資人才會說"喔,我知道你要往北邊走了"
今天則是甚麼都沒有,所以投資人繼續持保留態度,繼續觀望.
不過因為央行降了半碼幾次+民進黨以及柯文哲都說不打房.
因此中長期置產的就跳了一些資金出來,在恐慌中進場.
反正中長期投資,主要一方面是資金沒地方放.
(so..你看一些店面,幾千萬上億的,都有在成交了)
另一方面是不動產的產能(租金)比一般投資穩定太多,一般投資又超難賺.
但是畢竟這是中長期持有,因此買賣量不會很高.
而真正的交易量,全都繼續等民進黨的政策出來.
當然啦,目前投資市場是這種情況.
觀望居多,而很多賣家也因為市場感覺低迷就先不賣.
畢竟因為之前馬英九的政策,造成風險性投資比率低很多,所以急殺出狀態很不明顯.
風險性投資都被奢侈稅和針對性審慎措施給打趴掉,造成持有不動產大多都實力戶.
所以很多都轉收租中.先收租個一兩年再看狀況.
而掛天價的也不會因此而降價,因為掛天價本來就會賣很久.
(我家在前幾年不動產最旺的時候,掛過天價賣過超過兩年,然後創當地最高價...
這是一種掛天價賣的藝術,用長時間換取一個非常喜歡的買盤,用天價買入...XD
賣房子,台灣兩千萬加海外不知道多少人,但你一間房子,最後只是賣其中一人.
所以你不適50嵐,你不需要符合大眾的需求,你只要賣給唯一那個喜歡你物件的人就好
但是當然市場上這麼多房子,你要在萬人當中尋覓到那個對的他.
你自然就必須付出非常龐大的時間代價.)
所以交易量很低迷是必然.
然後房仲業當然就悲慘了.
對我們投資人來講,槓桿沒開大,這種情況下,買賣縮手便可以轉去出租.
不動產最重要的價值就是,他是一個有產能的生財工具 => 收租.
就算田中的一塊荒地,都可以租給別人當倉庫,更何況市區的房子.
而利率太低狀態下,收租的收益相對變得很好.
所以轉租看風向的投資人很多.
更何況大多投資客都懂金融手段,善用增貸和轉貸去嘎掉現金流壓力.
而在沒有付本金壓力下,用租金付貸款,央行又連續降息,其實壓力很低.
(壓力大的大多都在預售屋轉讓這邊...所以預售屋市場比較悲情,很多人斷頭)
另外,股票現在維持在9000點也是不動產沒被壓垮的主因之一.
(我認識的投資者,有70%以上都是股房雙玩.
我吃過的斷頭戶就有因為股票賠錢賣房子斷頭的.
因此我一項主張,炒房就炒房,炒股就炒股,不要兩個一起玩.
你已經炒房了代表你人生應該已經不痛苦了,你不痛苦還去玩命幹嘛??
不要把自己隨意逼上生死絕境比較好.
又不是練武奇才,生死絕命間可以境界突破.然後悟出天地法則,變成李七夜.
人生放鬆一些,會快樂更多.)
但是房仲就糟糕了,前幾年熱的時候,因為市場需求所以廣開房仲店.
現在突然量縮,因此受到重大衝擊的反而是房仲而不是投資客.
因為他們代表的是"交易"而不是"價格".
你說房價漲跌,跟房仲無關阿,只要有交易它們就有錢賺.
而目前整個局面就是全面打死交易量,因此受到重擊的也是它們.
這...就要看政府怎樣想辦法處裡了.
也許如同版友講,你讓房價一次繃到谷底,然後從新活化市場.
單純以房仲的角度來講,絕對是樂意見到的.因為價格跟它們無關.
不過也如同版友講,你這樣搞下來死的就成了另一群人.
我們黑心投資客,銀行,用不動產做擔保借款的公司企業等等.
只是我們政府似乎並沒有那種膽子讓這群人死就是了.
最後,其實我現在都在跑短期.
(本來我都是跑兩三年左右的中期)
(當然我說的是高雄的市場,台北短期市場我不清楚)
反向而為.
反而我同學的媽媽,本來在奢侈稅下還硬用人頭跑短期的.
縮手跑去收租...XD
其實我跟他講過.
今天這種市場,交易大多都是自住戶,和之前一堆投資客交易狀態不太一樣.
自住戶剛性需求也許可以忍個幾個月半年,但大多無法長期忍耐.
自住戶永遠都是火燒屁股,非買不可,才會真的買.
因此他們一向都是非買不可才買,打死他也要買才買.
而跑短的中古屋,你的物件大多都是賣給自住戶,投資客不太買轉手物件.
所以跑短其實低總價的物件,20年大樓,3房公寓.
這些剛性需求交易仲介店依然都有成交量\.
畢竟你本來低總價就不適轉手給投資客,他們縮手跟你無關.
(追高的投資客比較愛買漂亮的物件,精華區的新屋/10年屋這種)
所以你不用太害怕賣不出去,你最多本來抓三個月賣掉你改抓半年就好.
但是另一方面,因為太多像伯母你這樣縮手的投資客.
造成短期物件,廢墟/爛屋量上升.比較不會被惡性搶走.
所以反而是撿便宜好時間.
因此你只要買更便宜,殺價更兇悍一點,然後掛比較久一點的時間賣,錢依然照賺.
所以這種看似恐慌得時候,反而換種心態和手法,錢一樣可以賺的.
更不用說高雄你買低總價的斷頭戶出租,租金隨便都是破4%以上一堆都破5%.
然後多屋貸款又被解除了,你可以間間貸款七成.你光收租就是大賺套利,套到爽死.
因此最悲慘的狀態,你依然有退路可以走.
so...危機入市其實不錯.
and...後來聽我同學講說,他媽媽最近確實又手癢,也繼續開始玩了...XD
對投資來講,只要房價不是在跌,你都有錢可以賺.
差別只是賺的手法和買的物件不同而已.
不過也因此,投資盡量不要侷限自己只用一種方式在賺錢.
你必須因應市場改變而改變,跟著時代走,不然會被時代淘汰掉.
and...上星期五下斡旋,等下下午一點要去見屋主.
好緊張喔,是否可以用芭樂價把他的公寓給吃下來...
喔喔喔,說我出價太低是吧?好啦,看在大家認識這麼久的面子上,總價加一萬!!!
然後三點再去看另外一間5+6公寓...XD