※ 引述《kowski (要幹嘛)》之銘言：
: 如題
: http://i.imgur.com/dC9GS2v.jpg
: 有圖有證據
: 在橋頭青埔捷運站旁看到的廣告看板
: 全新大樓2房+車位只要358萬
: 而且高雄機能也不輸台北 公園綠地又多
: 房子真的超值優惠
: 反觀在台北358萬能買到什麼？狗屋？
: 有八卦嗎？
: 以下每推2P 發到爆為止
這是台北自己的問題.
我們把全台灣的平均房價攤出來看.
台北6x 新北4x
新竹15 台中/桃園14~15 高雄14 台南12~13
請問是誰的問題??
然後再攤租金出來看.
同樣的20年,3房電梯大樓.
台北3萬,新北2萬 新竹/台中/高雄1萬五 台南一萬四.
租金差2倍,房價差5倍...
所以說,為啥最近不棟產風氣很詭異.
就是因為一堆人把台北和其他都市放在一起看.
這樣當然詭異阿.
一堆人說喊看到跌了.
台中確整天說台中無感...XD
阿當然無感阿,人家在喊台北,當然不關台中的事情.
另外,只有詐騙集團和名嘴,才會整天蛋黃不滅.
永遠都是蛋黃漲得比別人多,跌得比別人少??
那沒多久,蛋黃不就突破一棟十億,其他地方就變負的??
那快來送我台中高雄,我台北的房子加價賣你...!!
(我台北捷運門口50公尺透天金店面,有都更題材外加捷運容積獎勵,生意超好做.無敵了吧.
不要說十億拉,我照sway講的打七折,七億賣你就好,快來買喔
然後麻煩把高雄成功路或是中山路的店面送我...那邊要垮了,沒人要了,快送我)
蛋黃不滅??...騙外行去吧...XD
不棟產講究相對性.
例如本來A區比B區高20%.
在"環境沒大幅改變"下,價格盤整後都會逼近這個差距.
就像當年,大安區40,萬華1x...你看後來盤整後的糕點,大安區120,萬華4x.
今天大安區100,萬華3x...
所以當你有100億,你無論丟萬華還是丟大安,你最後得到的獲利是一樣的.
這才是不動產的本質,相對價格.也是我們炒房的在判定物件是否被低估還是高估的依據.
因為...所有人都會盤算價位,當這邊貴,旁邊便宜很多,資金就會往旁邊跑.
直到這邊的優勢值得他那麼貴...
而在甚麼事後會突破這種"相對價格"
要嘛就是大改變.
例如這邊本來地區60分,後來因為開了百貨公司,變70分,又通了捷運,變80分.
這時候才會造就這個區域的相對價格基礎變高.
這是基本面的改變.
另外一個真正比較瘋狂的是突破原因,是炒作心態面.
也就是你看最近台北風搖地動,大安萬華大同都明顯有下修.
可是有些地方下修很不明顯.
例如.101附近..例如,大直...
主要因素就是炒作和媒體曝光...炒作大直水岸,炒作信義計畫區.
炒作有時候會把氣氛過度炒高,因此價位會超越他的基本值.
例如這邊相對其他地方可能價位在40好了,蓋了百貨公司,他相對價位應該在50.
可是問題是百貨公司打廣告,建商打廣告之外,政府又打廣告.
弄得不可一世.
就會有很多盲目的人跑過來亂加價買..
所以後面他就衝到60....
這就是炒作造成的盲目效應.
典型也發生在高雄例如摩天高雄建案,之前的皇家貴賓建案,台中七期某些建案.
但是醜媳婦總是要見公婆..
摩天高雄位置很好建物條件以同屋齡來看也非常讚,可是別人17好了,他20就差不多.
你把她吵成28...那....
我們看到在最近這種,台中無感,高雄無感之下.
摩天高雄就崩潰了,現在成交在22~23...並且可能還會繼續降.
因為...你不值那麼高.人家同樣的錢早就跑去旁邊買別棟了.
你比別人好,不代表你可以無限上綱的炒上去...總有一天要回歸基本面.
回歸基本相對價格.
so..台中高雄,大概100間房子,會有一棟是這樣炒過頭的...
但是99%都告訴你無感..尤其沒話題的中古屋,公寓阿透天阿,價格依然在那邊,沒改變.
而台北也是依樣,現在台北整個都在面臨炒過頭的問題..
但..台北有話題的少數地方,目前應該也是喊出無感,因為他在處於炒作當下.
一正一負讓這些區域暫時維持在平盤的位置..
但是一般地區,就開始下修了.
(當然我知道,這時候無腦名嘴就會說,阿你看大直水岸,信義計畫區,有支撐阿,保值阿..
靠杯騙人去死....這時候進入正在大型炒作而沒下修的區塊.
你要自殺嗎??不如把這些錢拿到101頂樓灑下來比較爽拉)
而下修狀態是台北自己的問題,他出租投報太爛了,所以投資效應低落.
不棟產一定是投資產品,這個我不在解釋.
當你投資回報太差,成本又被張金鶚和柯文哲灌高,這樣投資資金一定撤離.
剩下盲目的自住戶和搞不清楚狀況的小型投資者在進去.
就像之前.
我們投資者在台北衝破40以後,就開始覺得差不多啦.
衝破50就覺得該停了....然後莫名其妙看著他上60,我們也都在抓頭.
果然市場盲目真是無極限...XD
政府其實也很多踩剎車政策,從針對性審慎措施,豪宅稅,到後面非常嚴厲的奢侈稅.
結果價格全都煞不下來...
直到後面,投資效應低落的壓力和盲目進場開始平衡後.
張勝和才用一個房地合一稅這根稻草,去壓垮駱駝.
以上是現象解釋.
然後提共一下炒房技巧...
(我的文章是寫給炒房客看得,公平正義人士散退)
投資奧義永遠只有一個,買低賣高...XD
so....基本上,我們在選物件,第一先看基本面.
也就是相對價格被低估的地方,是風險最小的.因為你"買低".
也就是抄底的概念,並且不棟產不像公司會垮掉,並且只要可以住人就一定有價值.
所以當你股票4000點進場,你基本上是安全的,差在他哪時候反轉和漲上7000點的問題.
當然我目前講的是市區,你要炒外圍的判定要很精準,外圍是高手盤.
因為少子化和都市化的關係,外圍鄉鎮住宅需求大多都在萎縮.
但是因為他全面萎縮,所以信心崩潰,價格很容易很低進場.
因此,只要有反轉,他就是爆炸性賺...但是這邊先不談這個,因為這需要經驗也要承擔風險
市區來講,都市化/小家庭化把少子化現象打消掉了,所以都市有基本支撐.
所以都市判定比較簡單.
而怎樣判定房子是低估呢??
很簡單,你看租金投報比就知道...XD
租金是基本面,投報高代表房價被低估,這很簡單的判定...
當然你要用同樣的東西比,你不要拿公寓去比大樓,你要用類似條件的東西去比投報.
並且你要比的是"當下可以租掉"的租金,不要亂拿那些人家租了20年沒漲過租的租金來比.
so..先找被低估的房子,租金投報明顯比較高的產品.
在來就是你還是會找到一大堆租金投報高的建案或是區域.
這時候要切入哪一個...
基本上市場要讓他自己慢慢的盤整修正低估,其實時間要花很久.
so...這時候就要善用"炒作"...
也就是有話題的地方,無論這一區是建商在炒,還市政府在炒,還是企業在投資.
有話題就像上面講的,它會刺激各種奇妙的人的關注.
進而造成資金無論是大盤還是散戶流入.
so..為啥要買利多區,是因為有利多的廣告媒體消息曝光,他才會修正的快.
而這時候有一個非常重要的要點在於...
順序是,你先找低估,再找話題..
一堆人在這邊搞錯被套牢.
你看到話題就進去了,靠杯還追高...???
就像義大亞洲廣場,他要投資400億耶,多偉大的百貨公司,漢神巨蛋也不過80億.
可是為啥我四周買不下去...阿她已經預漲了.
漢神巨蛋,漢神本館,同樣的東西也不過賣18...
這邊還沒蓋好,離營運還要兩年,他現在就賣17..
阿幹你娘我交易成本8%扣下去,我賺屁阿...
這就是典型有利多不能追的地方...
百貨公司有利多會上漲,可是你可以粗估他漲完後基本面上應該多少錢..
就是你拿類似的地點去比較就知道了...
因此你買入和預估他賣出的差價,再扣掉成本,就是你預估利潤...
而亞洲廣場四周就是典型他預漲造成已經沒利潤了.
空有天大的利多,我們投資客也不會進場.
當然我不否認,他蓋好開幕一定會盲目,盲目下很可能把價格衝到20甚至22.
你買17也許在開幕的時候依然可以順利出脫賣20小賺個幾十萬.
但是...我是膽小的保守型投資者,我不是賭徒,我不去賭這個盲目...
當然另外一種就是,你的利多太遙遠了,你太早進場.
當年我爸吃過這個虧.
我爸媽非常愛提早進場,也就是那種一毛錢都還沒漲的時候就要進場.
也就是那種典型利潤都想全吃一毛不拔的投資者..XD
所以台中中科/國際機場還沒弄好前1x年,它們就看了都市計畫,跑了好幾趟市政府.
(那時候網路還不盛行)
然後喜孜孜地想說,全天下都不太清楚的消息它們知道了.
然後就帶著這種優越感進場.
幹你娘後來等了20年才賣...雖然還是賺,但是時間效應無比之爛..XD
被他同樣是投資客的同學,某學校教授笑說他眼光一看20年,真不簡單..
so..切入時間點非常重要.
例如...台中第一條捷運還沒蓋好,你現在進場第二第三條捷運預定點就是太早.
人生沒那麼多20年可以等...不要動不動就等20年...
因此這就是典型中期玩法..的武功祕笈...適合初中階玩家.
功法奧義 : 建設完工前買,建設完工後賣.
關鍵 : 進場要抓相對被低估物件.
技巧 : 抓切入時間點.
功法效果 : 二到三年.
修練重點 : 精準判定利多之後,賣出價位會在多少.
內心境界 : 1.不貪心少賺為贏(對應技巧篇) 2.腳踏實地(對應走火入魔篇)
當然有進階修練功法,適合中高階玩家進修.
修練需求,前面基礎功法小成以後...
1.修練判定利多特質決定要買哪一種物件.
粗略講,高級百貨公司要以電梯大樓/店面為優先,效應比較好.
家樂福等大賣場對公寓和老大樓影響可能反而比較明顯.
當然以上是粗略講,實際上要case by case.
2.壓縮買賣時間.
觀察市場上物件價格和賣量的變化,檢尾刀.
例如這邊本來14,他要開百貨公司開始目標要吵到20.
而在市場變化中,本來有10間14,後來變成5間14,5間17,後來變成2間14,8間17.
你要抓在最後尾巴剩下1~3間14得時候切入,有最佳價格跳躍時間效果.
反過來賣的時候,她目標20,你不應該賣在20...
因為行情的物件要行情價賣掉,需要比較久的時間...
因此你目標抓在19...就快速出脫...要忍的下貪心的心情.
然後炒作可能會把她吵上22...你賣19後面看到人家買22,你不要有心理陰影.
這是此功法對內心修為的需求....
更進階的壓縮時間功法.適合高端玩家...
同樣的例子,我尾刀買14,立刻掛賣18,過幾個月個月17出掉.不屯屋.
看起來她目標要漲上20,我才賣17,少賺很多.
但時間效應無比之好,你除上時間,你的時間獲益成本變成超級高...
賣掉立刻去找下一個進攻的區域..你會賺的比放在那邊等三年的人更多更多.
但欲練此神功,必要前面幾個功法都小成以後才可以嘗試.不然會走火入魔.
神功技巧就是判斷價格精準+仔細觀察目標的價格以及市場銷售數量變化.
神功有外掛,那就是你有政商關係有內褲線.
例如1月11號的時候,建商買入果冒附近的土地.
我還在line上面講,高雄,戀戀愛情海,他剩下最後兩間10.x可以買到的.
然後前兩天,你發現他現在全面掛架16,基本底價14...(1個月漲3x%...)
這樣就算了.
你看到1月11的時候建商進場買入土地,並且不只一個建商.
結果,1月17號,陳菊發函,新台17線動工.
幹你娘,建商開外掛,炒作戀戀愛情海的投資客也開外掛.
這....人家有神龍的血脈,身上有高人老爺爺指點.我們就只能認命...
誰叫你家族沒出一個議員或政務官,妳說是吧....
so...記得,我們只是小蝦米,看到龍傲天要閃遠一點.
不要自己是雜魚,卻以為自己是李七夜..
這世界上,越以為自己厲害的,越早死在沙灘上.
只有主角才有本事天天越級打怪,天天只有1成存活機率卻可以連莊100次都存活..
我們喔,60%存活機率,你試個兩次可能就被套住了..XD
就像,如果你聽到八卦消息,市政府當年要搬遷橋頭.結果你去那邊買新店面...
喔...你準備被套牢1x年吧,直到橋頭新市正緩慢的成長到你店面價格回來.
八卦消息不要亂聽,政府有時候也會放一些八卦消息.
尤其是當它需要"酬庸"地方派系的時候...
反正他只是放消息,又沒說確定,他沒有任何責任.
目的也就是為了騙那些自認為是李七夜越級打怪的投資者入甕讓地方派系有錢賺.
這也是此功法最容易走火入魔之一.
走火入魔一 : 亂信八卦消息.
當然還有另外一個走火入魔,就是過度高估利多帶來的效應.過度樂觀.
就像亞洲廣場你還進場,就是過度樂觀.
走火入魔二 : 過度樂觀.
因此此神功才需求要"腳踏實地"...
確定在建設了再進場,台灣95%的建設,動工後都會完工.
尤其最近,幾乎都會完工,除了核四廠和柯批搞到半死的大巨蛋...XD
(並且大巨蛋也不一定部會完工...)
so...動工後就穩多了...動工再進場就好.