作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-02-17 02:28:36※ 引述《pili107 (試問頂峰不問歲月)》之銘言：
: 肥魯我土生土長南部市區人，
: 預計兩年後買房自住，
: 薪水是公務人員穩定4萬6，
: 因為家裡長輩說買房在南部一定要買透天才保值(老一輩的想法?)
: 可是南部就算雲林嘉義房價也不便宜呀，
: 新透天動輒一兩千萬以上買不上手銀行也不會同意貸款的，
: 所以在預算以700萬作選擇的話，
: 舉例來說~
: 版上大大會700萬買地點較差或坪數較小的新透天或公寓?
: 或是選擇500萬買比較略好地點或坪數較大的舊透天/公寓，自己再花200萬裝潢舒適一點呢??
別傻了.
我問妳喔...
田寮的透天和市區的...隨便拉,公寓五樓,或是大樓二樓..
請問哪一個比較保值阿...XD
而如果你在田寮要買新透天...
一間基本也要7xx~800萬...(建地我算他一坪3~5萬的價格,很高估了,茄萣都不止這價位)
你建造成本70坪就是逼近500萬..
所以你的土地可能過了20年,上漲到10萬好了...可是建物折舊趨近於零.
到時候你價值是不是只剩下300萬??
阿幹,你老屋拆除還要費用,人家去旁邊找其他的空地蓋都比跟你買上面有老屋的土地好.
基本上,透天保值是有很多前提的.
老一背的可能有聽過資本家/生意人講過這個概念.
但是只是一知半解.
so...你前提不看只看結論,你會死得很慘....
這樣講好了,市區中,你有些時候會看到一些透天,奇怪為啥明顯比較便宜.
同樣40年2F,旁邊的都賣700萬,他只要賣500萬??
甚至幹道透天店面好了,20米路,其他地方都賣2000,這邊才賣1300???
你傻傻地跑去買,你就入套了.
因為你發現那間透天後面或旁邊,有大樓/公寓...
阿靠杯,土地無法整併,土地廢掉變垃圾..
你就只剩下建物上面空間的價值...
簡單講就是跟地上權沒啥兩樣的東西.
因為你的土地一輩子無法被整併之後蓋大樓,所以她將來沒有任何的作用.
因此沒人會多花一塊錢去買你的土地...只會花錢去買你上面建物的價值.
你贏地上權只贏在,你的地價稅比地上權的地租便宜罷了.
so....土地有沒有價值,不是無腦亂信.
你一定要看前提,他有沒有機會被整併...
至少,他就算無法被整併,你也要夠大,然後可以自建透天.
你要自建透天.在外圍鄉鎮,你只有一間會很難搞...
你不好賣,成本也壓不下來,所以你自建的效應比建商一次蓋5~20間的效應爛太多.
你在市區的話就要注意,市區流行電梯透天(因為市區買新透天的一定有錢人)
所以你土地至少要30坪..
然後市區新透天動則3000萬起跳,大多都有雙車.
也許你沒有雙車位,但現在流行5米半到六米面寬.
這樣車庫停一台,門口停一台,還可以開側門進出.
傳統的4米/4米半已經退流行了,你心蓋透天如果只有四米半,買家接受意願會很低落.
(當然如果是店面,有商效,四米或四米半就可以接受..但是這樣你就不能走高價位路線.
對店面來講,0年屋和60年屋是沒意義的,它的意義只有面寬和她在哪裡)
其實市區有一些跑單幫的小型建商或是投資客.
就是喜歡收兩間老透天然後從蓋一間大透天賣.
收兩間15p,3米半到四米面寬的透天,改一間30坪八米面寬的賣.
一間收600好了,兩間收1200,建築成本大約700~1000萬,然後賣3000~3500.
(你直接買土地,一坪可能在5x~6x..收透天比較便宜)
這行生意很賺錢,但是很難收..因為你必須剛好兩間都要賣你才有搞頭.
(and...其實我也想幹,只是一樣找不到可以兩間一起收下來的老透天)
so...我們回到不動產的根源來看.
不動產就土地+建物.
非五都.
(甚至桃園新竹都幾乎沒有建商會去做拆透天後整併土地,
因為它們旁邊有大量的空地可以讓市政轉移)
其實你的土地除非夠大,例如有錢人花園別墅,占地200坪這種.
(這才是真正"土地有價值"...越住越值錢,因為他的花園別墅一拆,就可以推5~10戶的建案
養200坪的土地才是真正的養地,你那個20坪零碎是垃圾
所以亂學有錢人有土斯有財,後面人家真的有土斯有財,而你反而虧了)
不然如果你只有2x坪,甚至只有不到20坪.
你的土地價值非常低落...
另外,你買新屋的話,你可能過半的資金都是買在"建築物"的建築成本上.
建築成本會折舊的.越新折舊越兇.
so...我會建議,除非你要面子,或是花錢買爽..
不然一定買中古屋在整理.
因為房子大概20年後,折舊就很低落,你買的就是"上面住宅空間"的價值.
當然你的房子自然沒新的漂亮,沒面子,沒有爽度..
可是以實際面來講,這才是最經濟的做法.
至於大樓也是.
新大樓尤其在外圍折舊更兇.
但是一樣變成老屋後,折舊就很低.
但是外圍的中古大樓有一些問題.
外圍老大樓大多住戶水準比較低落.
所以你可能賺了CP值,也得到了爛鄰居.
當然你如果說,我買新大樓,一開始可以享有比較好的住戶環境.
以後房子老了還可以出租.
那...你要選擇"工作人口上升"的地方...
例如新的產業園區,或是觀光區之類的...
畢竟都市化效應的關係,少子化對都市沒啥衝擊,但是對外圍衝擊非常可怕..
大家以為少子化是,都市-10% 鄉村-10%.
喔不不不,是都市+10%(都市化關係) 鄉村-30%....
所以少子化你在都市裡面講,是個笑話.
但是在鄉村卻是實實在在的災難..
so..結論就是,你要最四平八穩,買中古透天...
有錢要買新透天那是你的選擇....但是要有花錢享受的想法,不要太想CP值和增值.
你非常有錢...那請去買100坪以上的土地.
(或是你在幹到旁邊,60坪/12米面寬,這樣可以變成大店面或是改成3間店面)
然後自己蓋...這種你養地確實效應就好了...
新電梯大樓....請確保是產業工業科學園區/觀光區再買.
中古電梯大樓,自住的話,非必要不要買...
(當然你要買下來收租,也要先確保有足夠的流動人口租屋需求)
另外我最近正要改一間4x年的2F/19p磚造透天.
成本想要壓在一百初頭,不過目前報價在14x,我還在等另一組工班的報價單...XD
主要是我要動到結構所以才比較貴.
(二樓三改成正樓,然後又要閃避梁柱,又要改樓梯,工程浩大)
如果你是一般正常格局的透天.
你整起來哪需要花到兩百萬阿....XD
管線全換是必然的...廁所再從做一下.
貼貼二丁掛外牆,裝裝格柵欄干,地板樓梯改個大理石,管線全換...
你用不了兩百萬,一百可能就差不多了.