作者:
nocesst (肥宅魔導師ヘ(・_|)
2017-07-22 22:58:26※ 引述《P0GUY (仆街~~~~~)》之銘言:
: BuzzOrange 報橘
: 年輕人買不起房都是因為有錢人炒地皮?別傻了,你根本不懂經濟學
: Posted on 2017/07/21
: 【為什麼挑選這篇文章】
: 一直以來,年輕人總是苦於低薪,連吃飽穿暖都有困難,何況存錢買房子?然而,這
: 篇文章從經濟學觀點分析,指出買不起房根本就不是因為炒地皮,也和投資客無關!你認
: 同嗎?
: (責任編輯:林芮緹)
: 文/ 元毓說
: 「幹,我今年都不吃東西這輩子都不出國,我還是買不起被你們炒出來的房子。」這種愚
: 蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡,可見現在有多少年輕人書念得多糟
: 、邏輯與事實觀察能力有多差勁!
: 一、這些笨蛋根本不懂房地產為什麼上漲,還蠢到以為是被炒作
: 房地產上漲牽涉到經濟學的財富倉庫理論 — 一個經濟體生產力增長的過程,必然有多餘
: 財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護,傳統上房地產、股票
: 、債券、珠寶古董乃至於字畫,都是通常正常人會選擇的財富倉庫。
: 要能成為財富倉庫的條件嚴苛,基本上除了純粹收藏品之外,多數人認可的房地產、股票
: 、債券均是因為符合經濟學大師 I. Fisher 利息理論中能產生未來收入的資產。稍懂經
: 濟學的都知道,資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值,即
: 便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。
: 換言之預期未來收入增加時,會提高資產的價格;反之,資產就會跌價。股市、期貨等諸
: 多市場的漲漲跌跌,商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落,都是在利息理論的解
: 釋範疇中。
: 廣告
: 回過頭看台灣從 1981 年 GDP 總額 1,728,793 百萬台幣,成長到 2015 的 16,175,607
: 百萬台幣,總成長 9.36 倍,換算年複合成長率為 6.79%,姑且當做台灣的財富增長來看
: (暫不考慮通貨膨脹因素),你說這些被創造出來的財富要放哪?當然是各種投資管道!
: 如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看,從該指數首度編表的 2003 年全國成交房
: 地產均價為 15.1 萬/坪,到 2017 年 Q1 的 23.62 萬/坪來說,成長率僅約 3.25%。接
: 近同時期(2003 — 2016)GDP 複合成長率為 3.49%,事實上房價整體上漲水準還輸給
: GDP 成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤?還真是看不太出來成績有多驚人
: 。
: 更須要注意的是:2003~2016 的台灣貨幣發行量 M1A 年複合成長率高達 7.34%!!以
: 台灣房地產的整體漲幅來看,甚至連貨幣貶值率都跟不上!
: ok,我知道馬上有人會拿台北、新北跟一些房地產漲幅超越台灣整體平均的地區反駁說這
: 些地區被炒作得厲害,所以年輕人才買不起。(同時期台北整體房價成長率為 5.84%、新
: 北市為 6.16%)
: 這個論點也是錯誤的,錯就錯在這些笨蛋根本沒想到房地產漲幅除了反應整體財富增加、
: 通貨膨漲之外,各地房地產還要反應「稀缺性」!
: 所有的房地產投資入門所強調的「location、location、location」,說穿了就是在強調
: 房地產的稀缺性。
: 房地產與一般動產最大不同也在於此:同一個地點的土地就是 only one!你不可能平白
: 在 101 現址上再生出一塊 101 土地。
: 是的,3D 空間裡你可以往上蓋,取得「近似創造土地」的效果,這也是為什麼全世界都
: 市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。
: 但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。
: 101 隔壁世貿的地就不是 101 的地;台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。
: 而正因為土地的特殊稀缺性,才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異,這個
: 差異來自於需求,是需求創造出的「租值(rent value)」。為什麼會有需求?回到前面
: 利息理論, 因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高(或是預期有那麼高),才能存
: 在這樣的高地價。
: 所以 sway 這種自詡正義之士的房產專家,犯的最大經濟學錯誤就是誤認為房地產價格被
: 炒高,物價才上升。錯了! 是某些地區的生產力就是那麼高,收入(物價)可以到那麼
: 高,才足以支應那樣的房價(租金)!
: 為什麼後者的邏輯才是正確的,因為從科學方法論來檢驗這樣的經濟學理論最明白不過:
: 商圈(台北東區、天母區與曾經的西門町或台中成功路老市區)從發跡到繁榮,人潮商機
: 湧入讓某區收入不斷提高,從而房價租金才能跟著提高;嗣後人潮商機轉往他處,某區的
: 房價租金不再能有高收入支撐時,就會跌價,而當跌價幅度不夠 clean the market 時,
: 就會出現 unemployment,也就是該區處處關門無人承租,買賣成交期拉得非常長。
: 你不可能憑空炒作一塊沙漠房價,而沒有任何需求支撐。 即便是內華達沙漠中拉斯維加
: 斯,也是搞好水電基礎供應後,靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮
: 商機,才真正在沙漠中創造高房價。
: 雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣
: 市,自然創造出不凡的「稀缺性」。這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要
: 留在台北。講更白點,正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北,所以才
: 支撐起雙北的高房價。
: 自己才是造成結果的因,反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點,炒房客、投資客才
: 是穩定房價的最大功臣!
: 所有的投資行為依據利息理論,都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客
: 認為某地房地價有上漲空間(也就是認為某地生產力會提昇),所以於主觀認為低價時買
: 入,這個行為本身有二好處 — 避免資源價格持續下跌以及讓資源移轉到更可善加利用之
: 人身上。
: 而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出,也就是在價格夠高時提供了供給,而供給
: 增加會抑制價格持續上漲。
: 同時投資客、炒房客彼此之間的競爭,也會提高供給、抑制房價上漲。這在任何市場都是
: 一體適用的經濟法則,這是最基礎的價格理論!猶如你在地球上就受到重力影響一樣,無
: 可避免。
: 當然任何市場都存在「造價(price making)」行為,本文不多提,因為我在 blog 中已
: 經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為,這些
: 都是對整體經濟不利的行為,本 blog 也多次撻伐,讀者可自行搜尋,本文也不再多提。
: 到這裡小結:
: 【A】 台灣 50 年來經濟發展創造的財富必然有部分流到房地產,這會推升房產價格。這
: 是私有產權制度下的必然,因此把 老一輩的極為正常的投資行為視為邪惡的炒房行為,
: 是對經濟學的無知才能講出來的蠢話。
: 【B】 台灣近年通貨膨脹極為嚴重(2003~2016 的台灣貨幣發行量 M1A 年複合成長率高
: 達 7.34%!),這跟央行長期緊盯美元匯率有關。而亂印鈔票必然會引發通膨,特別是
: 當整體經濟前景不佳的前提下,多出來的資金容易流向資產(股市、房市),造成生產要
: 素漲價不均的現象 — 也就是房價、股價漲幅遠高於工資。這部份要怪就怪政府央行錯誤
: 的貨幣政策,跟炒房行為無關。
: 【C】 本 blog 早在 2007 年就預言台灣薪資成長會停滯甚至衰退,請參見「台灣低薪是
: 必然,經濟學預言威力精準」。而因為從李登輝以來不斷地社會福利主義走向以及錯誤的
: 中國政策,台灣經商環境越來越困難,租值不斷流失,必然影響資源持有者對未來前景從
: 而改變投資行為(從生產投資轉變為資產投資)。 這 30 年的政客誤國才是罪魁禍首。
: 【D】投資客的存在才能穩定價格波動同時提供流動性,這在任何市場都是一樣,包含房
: 市。這些人對經濟貢獻不亞於其他人。
: 二、不是人人都應該買房
: 左派的居住正義與居住人權一直都是天大的笑話,他們把「想要」跟「有能力要」混為一
: 談。
: 試問誰不想住市區的廣闊大豪宅?出入享受 Bently、勞斯萊斯?回家有 30 幾個僕人一
: 字排開服侍?問題是所欲者眾,真正負擔得起的有幾人?
: 人人都想開名車,但多數人只開得起神車 Toyota Altis。不是後者不重視享受、不重視
: 汽車安全性,而是 「想要」與「能負擔」本來就是兩回事 。資源就是有限,每個人都只
: 能在自己有限資源裡做最佳分配。
: 即便富有如股神巴菲特,滿手現金下也無法隨心所欲地胡亂併購公司。
: 回到買房上,人人都想要房子不代表人人都負擔得起。
: 更進一步,有些人總資產是負擔得起買房,但是在特定條件下,租屋對整體資產活絡與增
: 長更有利時,這些人寧願選擇繼續租屋。
: 過去我在 blog「囤積與投資根本是同一件事」一文中就說過:
: 「居住正義」是亂七八糟的福利觀念,「人人有屋住」不代表這世界就應該「人人『
: 所有』房屋」。
: 社會富有的過程,競爭之下的成功者本來就會有較多財富,需要找地方放;定存、股
: 票、債券、名車乃至於房屋,都是自然存在的投資標的。
: 政府胡亂打壓,只是讓這些資金從 A 處擠往 B 處。當你試圖管控房價,則通膨會發
: 生在未被管制的項目上,例如股市。這跟擠壓氣球是一樣的。
: 當你管制項目越多,則資金市場被迫發明新玩意來規避,例如台灣的儲蓄型保險,亦
: 或大陸的投資產品,亦或美國的存單。這些都是政府管制下的變形產物,究竟是資金的錯
: ?還是政府的錯?
: 唯一可以確定的,是這些管制所帶來的行政成本、資金移轉成本乃至於契約成本,都
: 是原本無需付出的社會耗損。無人得利,多邊均輸,這種蠢政策只是為了討好一群主張正
: 義的學者或無知民眾,可笑。
: 可以再多談的是, 如果政府為了部分買不起房的人刻意用政策打壓房價,本質上其實是
: 搶奪另一群人的財富來補貼這群人。 試問如此作為跟強盜有何兩樣?試問如此作為合乎
: 憲法平等權以及私有財產保障的規範與精神嗎?
: 有些人年輕時努力工作累積的財富,到老要被政府強制徵收移轉給其他人,那誰還要努力
: 工作? 私有產權制度的價值正是保證了人們工作成果,才提供人們為自己未來努力的誘
: 因,從而使整體社會增長進步。
: 許多左派自詡進步,其實本質根本與盜匪無異!不知恥就算了,講話還特大聲。
: 三、在大台北,22k 也買得到房!
: 最後再回應該篇文章宣稱的「幹,我今年都不吃東西這輩子都不出國,我還是買不起被你
: 們炒出來的房子。」
: 首先,住不起台北就別勉強;中南部租金房價便宜多的地方很多。
: 硬要居住在自己負擔不起的地方,然後怪天怪地哭爸哭母要別人補貼你,在我看來是極為
: 無恥的行為。不過好像很多人壓根不知道「無恥」是怎樣的概念。
: 再者,大台北地區並非處處都是帝寶的房價。例如 591 網站上新北市金山區 29 坪四房
: 中古屋就有開價 220 萬的物件,以 22k 薪水來看,不吃不喝 8 年即可買房,換言之省
: 吃儉用,20 年房貸買房不是不可能。
: 許多長輩當年也是如此,先求有再求好。
: 再者,該文作者年紀大概跟我差不多,那人生兩次累積財富的大好機會(2000 年.com 泡
: 沫後與 2008 年金融風暴後)該文作者顯然都沒把握到。
: 遠的不談,2008 年後到現在,美國股市多少好公司股價漲幅超過 2 倍、3 倍,甚至更保
: 守,連 S&P500 漲幅都有 170%!光買 ETF 都能享受年複合報酬率 6.86%(還贏過炒作
: 台灣房地產)。
: 同時期 Apple 股價漲幅 7.26 倍(報酬率 28.11%)、Google 漲幅 6.71 倍(報酬率
: 26.87%),會拿 iPhone、Android 手機卻不懂得投資這兩家公司,該檢討的難道不是自
: 己?
: 這些都是翻轉人生財富的大好機會,為什麼不把握?還是不懂把握?那試問自己要不要檢
: 討在英文能力強過父執輩、網路交易便利性與成本遠低於父執輩當年的現在,為什麼自己
: 不懂得把握如此股市良機?!
: 誠如鴻海郭台銘所言:「沒有不景氣,只有自己不爭氣!」
: https://tinyurl.com/yavtzqsh
: 大家加把勁!!
: 把這篇噓爆 我看了也很不爽
首先,這麼懂經濟學的話
不知道現在傳統經濟學已經開始被混合人類學、社會學、心理學等學說的行為經濟學以及大數據經濟學等學說漸漸淘汰了嗎?
再來,我們直接來看看維基對於炒房的定義好了
「炒作房地產,又作炒房、炒地、炒地皮、炒作土地(臺灣用詞)、炒樓(港澳唸法)、炒作房價等,是另類的地產物業投資,主要是透過非自住、非出租、手上的房地產投資組合不斷改變,低價買入、高價賣出,分別以賺取快錢為唯一目的,其交易行為被普羅大眾認為是投機行為。」
簡單來講,房子的最大目的是什麼?
是居住
那買來不住,只顧著租別人、轉手賺差價
就只是一種投機行為
那當有許多人在做這種投機行為的時候
房價會不會上漲?
會!
但有人竟然說這不是因為炒房?
難道這些人都是買來自住的?
一個人有好幾間房子是因為他會多重影分身之術,所以需要超過一間以上的房子?
用屁眼想都知道是不可能的
再來,的確不能單純的說是因為高房價所以導致高物價
但是,這兩者絕對是有相牽連的關係
這樣說好了,當今天房價高漲,所有店家想租店面來做生意的時候
以賣滷肉飯舉例
是店租100萬/月賣的貴,還是店租10萬/月賣的貴?
即便是連鎖都會因為店租而調整價格
那為什麼高房價不會影響高物價?
再來,房價的上漲速度遠超越工資上漲速度
應該怪政府,而不是怪炒房
我同意
那台灣要不要學德國,就乾脆直接不要炒房
就沒有跟不跟得上的問題啦
「德國認為居住是基本人權,因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。」
(以上這句話取自https://goo.gl/n9B1Ni )
炒房就是一種投機行為
政府沒有強力制止這樣的行為的確有他的問題
但不是說居住正義就不需要
高房價真的跟投機客無關嗎?
如果一個東西沒有漲價的空間,是不會有投機客想投資的
如果是這樣,高房價真的跟炒房無關嗎?
作者:
a94037501 (dumbfounded)
2017-07-22 22:59:00台灣人不理性
作者:
ciswww (Farewell)
2017-07-22 22:59:00德國房價低是10年前的事情了再來,德國一半的家庭是租屋 台灣人如果那麼能接受租屋,那買不起房子就不是問題了
主要是德國租屋有保障 不會像台灣這樣 房東想趕就能趕
作者:
ciswww (Farewell)
2017-07-22 23:10:00作者:
bole (勇者小時候)
2017-07-22 23:10:00房地產本來就不應該炒作,現在要跌了就出來哀嚎?漲價就眼光獨到,跌了就不應該,炒作就要承受崩盤危機
作者: s10910chris 2017-07-22 23:20:00
打臉炒房客 臺北市議員要生氣了
作者:
bole (勇者小時候)
2017-07-22 23:28:00炒房客崩潰,沒有賣不出去的房子,只有太高的價格
作者: fj73309 (阿笨) 2017-07-22 23:47:00
之前認識一位屁孩08年炒房14年出場本金好像50賺到500,那時候就覺得台灣像塊腐肉一堆蒼蠅飛來飛去。