一切都是屁啦
高房價就是太久沒戰爭引起的
中共在打幾顆飛彈過來
你看房價會不會跌
最近國際局勢很不穩
中印局勢 北韓蠢蠢欲動
我只能偷偷說房價快跌了
現在都嘛開始出清在買收購黃金了
黃金目前跌到剩1千2百多
現在一堆投資客紛紛轉向了
傻了才繼續炒房
※ 引述《nocesst (肥宅魔導師ﾍ(･_|)》之銘言：
: ※ 引述《P0GUY (仆街~~~~~)》之銘言：
: : BuzzOrange 報橘
: : 年輕人買不起房都是因為有錢人炒地皮？別傻了，你根本不懂經濟學
: : Posted on 2017/07/21
: : 【為什麼挑選這篇文章】
: : 一直以來，年輕人總是苦於低薪，連吃飽穿暖都有困難，何況存錢買房子？然而，這
: : 篇文章從經濟學觀點分析，指出買不起房根本就不是因為炒地皮，也和投資客無關！你認
: : 同嗎？
: : （責任編輯：林芮緹）
: : 文／ 元毓說
: : 「幹，我今年都不吃東西這輩子都不出國，我還是買不起被你們炒出來的房子。」這種愚
: : 蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡，可見現在有多少年輕人書念得多糟
: : 、邏輯與事實觀察能力有多差勁！
: : 一、這些笨蛋根本不懂房地產為什麼上漲，還蠢到以為是被炒作
: : 房地產上漲牽涉到經濟學的財富倉庫理論 — 一個經濟體生產力增長的過程，必然有多餘
: : 財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護，傳統上房地產、股票
: : 、債券、珠寶古董乃至於字畫，都是通常正常人會選擇的財富倉庫。
: : 要能成為財富倉庫的條件嚴苛，基本上除了純粹收藏品之外，多數人認可的房地產、股票
: : 、債券均是因為符合經濟學大師 I. Fisher 利息理論中能產生未來收入的資產。稍懂經
: : 濟學的都知道，資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值，即
: : 便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。
: : 換言之預期未來收入增加時，會提高資產的價格；反之，資產就會跌價。股市、期貨等諸
: : 多市場的漲漲跌跌，商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落，都是在利息理論的解
: : 釋範疇中。
: : 廣告
: : 回過頭看台灣從 1981 年 GDP 總額 1,728,793 百萬台幣，成長到 2015 的 16,175,607
: : 百萬台幣，總成長 9.36 倍，換算年複合成長率為 6.79%，姑且當做台灣的財富增長來看
: : （暫不考慮通貨膨脹因素），你說這些被創造出來的財富要放哪？當然是各種投資管道！
: : 如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看，從該指數首度編表的 2003 年全國成交房
: : 地產均價為 15.1 萬/坪，到 2017 年 Q1 的 23.62 萬/坪來說，成長率僅約 3.25%。接
: : 近同時期（2003 — 2016）GDP 複合成長率為 3.49％，事實上房價整體上漲水準還輸給
: : GDP 成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤？還真是看不太出來成績有多驚人
: : 。
: : 更須要注意的是：2003～2016 的台灣貨幣發行量 M1A 年複合成長率高達 7.34％！！以
: : 台灣房地產的整體漲幅來看，甚至連貨幣貶值率都跟不上！
: : ok，我知道馬上有人會拿台北、新北跟一些房地產漲幅超越台灣整體平均的地區反駁說這
: : 些地區被炒作得厲害，所以年輕人才買不起。（同時期台北整體房價成長率為 5.84%、新
: : 北市為 6.16%）
: : 這個論點也是錯誤的，錯就錯在這些笨蛋根本沒想到房地產漲幅除了反應整體財富增加、
: : 通貨膨漲之外，各地房地產還要反應「稀缺性」！
: : 所有的房地產投資入門所強調的「location、location、location」，說穿了就是在強調
: : 房地產的稀缺性。
: : 房地產與一般動產最大不同也在於此：同一個地點的土地就是 only one！你不可能平白
: : 在 101 現址上再生出一塊 101 土地。
: : 是的，3D 空間裡你可以往上蓋，取得「近似創造土地」的效果，這也是為什麼全世界都
: : 市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。
: : 但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。
: : 101 隔壁世貿的地就不是 101 的地；台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。
: : 而正因為土地的特殊稀缺性，才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異，這個
: : 差異來自於需求，是需求創造出的「租值（rent value）」。為什麼會有需求？回到前面
: : 利息理論， 因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高（或是預期有那麼高），才能存
: : 在這樣的高地價。
: : 所以 sway 這種自詡正義之士的房產專家，犯的最大經濟學錯誤就是誤認為房地產價格被
: : 炒高，物價才上升。錯了！ 是某些地區的生產力就是那麼高，收入（物價）可以到那麼
: : 高，才足以支應那樣的房價（租金）！
: : 為什麼後者的邏輯才是正確的，因為從科學方法論來檢驗這樣的經濟學理論最明白不過：
: : 商圈（台北東區、天母區與曾經的西門町或台中成功路老市區）從發跡到繁榮，人潮商機
: : 湧入讓某區收入不斷提高，從而房價租金才能跟著提高；嗣後人潮商機轉往他處，某區的
: : 房價租金不再能有高收入支撐時，就會跌價，而當跌價幅度不夠 clean the market 時，
: : 就會出現 unemployment，也就是該區處處關門無人承租，買賣成交期拉得非常長。
: : 你不可能憑空炒作一塊沙漠房價，而沒有任何需求支撐。 即便是內華達沙漠中拉斯維加
: : 斯，也是搞好水電基礎供應後，靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮
: : 商機，才真正在沙漠中創造高房價。
: : 雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣
: : 市，自然創造出不凡的「稀缺性」。這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要
: : 留在台北。講更白點，正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北，所以才
: : 支撐起雙北的高房價。
: : 自己才是造成結果的因，反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點，炒房客、投資客才
: : 是穩定房價的最大功臣！
: : 所有的投資行為依據利息理論，都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客
: : 認為某地房地價有上漲空間（也就是認為某地生產力會提昇），所以於主觀認為低價時買
: : 入，這個行為本身有二好處 — 避免資源價格持續下跌以及讓資源移轉到更可善加利用之
: : 人身上。
: : 而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出，也就是在價格夠高時提供了供給，而供給
: : 增加會抑制價格持續上漲。
: : 同時投資客、炒房客彼此之間的競爭，也會提高供給、抑制房價上漲。這在任何市場都是
: : 一體適用的經濟法則，這是最基礎的價格理論！猶如你在地球上就受到重力影響一樣，無
: : 可避免。
: : 當然任何市場都存在「造價（price making）」行為，本文不多提，因為我在 blog 中已
: : 經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為，這些
: : 都是對整體經濟不利的行為，本 blog 也多次撻伐，讀者可自行搜尋，本文也不再多提。
: : 到這裡小結：
: : 【A】 台灣 50 年來經濟發展創造的財富必然有部分流到房地產，這會推升房產價格。這
: : 是私有產權制度下的必然，因此把 老一輩的極為正常的投資行為視為邪惡的炒房行為，
: : 是對經濟學的無知才能講出來的蠢話。
: : 【B】 台灣近年通貨膨脹極為嚴重（2003～2016 的台灣貨幣發行量 M1A 年複合成長率高
: : 達 7.34％！），這跟央行長期緊盯美元匯率有關。而亂印鈔票必然會引發通膨，特別是
: : 當整體經濟前景不佳的前提下，多出來的資金容易流向資產（股市、房市），造成生產要
: : 素漲價不均的現象 — 也就是房價、股價漲幅遠高於工資。這部份要怪就怪政府央行錯誤
: : 的貨幣政策，跟炒房行為無關。
: : 【C】 本 blog 早在 2007 年就預言台灣薪資成長會停滯甚至衰退，請參見「台灣低薪是
: : 必然，經濟學預言威力精準」。而因為從李登輝以來不斷地社會福利主義走向以及錯誤的
: : 中國政策，台灣經商環境越來越困難，租值不斷流失，必然影響資源持有者對未來前景從
: : 而改變投資行為（從生產投資轉變為資產投資）。 這 30 年的政客誤國才是罪魁禍首。
: : 【D】投資客的存在才能穩定價格波動同時提供流動性，這在任何市場都是一樣，包含房
: : 市。這些人對經濟貢獻不亞於其他人。
: : 二、不是人人都應該買房
: : 左派的居住正義與居住人權一直都是天大的笑話，他們把「想要」跟「有能力要」混為一
: : 談。
: : 試問誰不想住市區的廣闊大豪宅？出入享受 Bently、勞斯萊斯？回家有 30 幾個僕人一
: : 字排開服侍？問題是所欲者眾，真正負擔得起的有幾人？
: : 人人都想開名車，但多數人只開得起神車 Toyota Altis。不是後者不重視享受、不重視
: : 汽車安全性，而是 「想要」與「能負擔」本來就是兩回事 。資源就是有限，每個人都只
: : 能在自己有限資源裡做最佳分配。
: : 即便富有如股神巴菲特，滿手現金下也無法隨心所欲地胡亂併購公司。
: : 回到買房上，人人都想要房子不代表人人都負擔得起。
: : 更進一步，有些人總資產是負擔得起買房，但是在特定條件下，租屋對整體資產活絡與增
: : 長更有利時，這些人寧願選擇繼續租屋。
: : 過去我在 blog「囤積與投資根本是同一件事」一文中就說過：
: : 「居住正義」是亂七八糟的福利觀念，「人人有屋住」不代表這世界就應該「人人『
: : 所有』房屋」。
: : 社會富有的過程，競爭之下的成功者本來就會有較多財富，需要找地方放；定存、股
: : 票、債券、名車乃至於房屋，都是自然存在的投資標的。
: : 政府胡亂打壓，只是讓這些資金從 A 處擠往 B 處。當你試圖管控房價，則通膨會發
: : 生在未被管制的項目上，例如股市。這跟擠壓氣球是一樣的。
: : 當你管制項目越多，則資金市場被迫發明新玩意來規避，例如台灣的儲蓄型保險，亦
: : 或大陸的投資產品，亦或美國的存單。這些都是政府管制下的變形產物，究竟是資金的錯
: : ？還是政府的錯？
: : 唯一可以確定的，是這些管制所帶來的行政成本、資金移轉成本乃至於契約成本，都
: : 是原本無需付出的社會耗損。無人得利，多邊均輸，這種蠢政策只是為了討好一群主張正
: : 義的學者或無知民眾，可笑。
: : 可以再多談的是， 如果政府為了部分買不起房的人刻意用政策打壓房價，本質上其實是
: : 搶奪另一群人的財富來補貼這群人。 試問如此作為跟強盜有何兩樣？試問如此作為合乎
: : 憲法平等權以及私有財產保障的規範與精神嗎？
: : 有些人年輕時努力工作累積的財富，到老要被政府強制徵收移轉給其他人，那誰還要努力
: : 工作？ 私有產權制度的價值正是保證了人們工作成果，才提供人們為自己未來努力的誘
: : 因，從而使整體社會增長進步。
: : 許多左派自詡進步，其實本質根本與盜匪無異！不知恥就算了，講話還特大聲。
: : 三、在大台北，22k 也買得到房！
: : 最後再回應該篇文章宣稱的「幹，我今年都不吃東西這輩子都不出國，我還是買不起被你
: : 們炒出來的房子。」
: : 首先，住不起台北就別勉強；中南部租金房價便宜多的地方很多。
: : 硬要居住在自己負擔不起的地方，然後怪天怪地哭爸哭母要別人補貼你，在我看來是極為
: : 無恥的行為。不過好像很多人壓根不知道「無恥」是怎樣的概念。
: : 再者，大台北地區並非處處都是帝寶的房價。例如 591 網站上新北市金山區 29 坪四房
: : 中古屋就有開價 220 萬的物件，以 22k 薪水來看，不吃不喝 8 年即可買房，換言之省
: : 吃儉用，20 年房貸買房不是不可能。
: : 許多長輩當年也是如此，先求有再求好。
: : 再者，該文作者年紀大概跟我差不多，那人生兩次累積財富的大好機會（2000 年.com 泡
: : 沫後與 2008 年金融風暴後）該文作者顯然都沒把握到。
: : 遠的不談，2008 年後到現在，美國股市多少好公司股價漲幅超過 2 倍、3 倍，甚至更保
: : 守，連 S&P500 漲幅都有 170%！光買 ETF 都能享受年複合報酬率 6.86％（還贏過炒作
: : 台灣房地產）。
: : 同時期 Apple 股價漲幅 7.26 倍（報酬率 28.11%）、Google 漲幅 6.71 倍（報酬率
: : 26.87%），會拿 iPhone、Android 手機卻不懂得投資這兩家公司，該檢討的難道不是自
: : 己？
: : 這些都是翻轉人生財富的大好機會，為什麼不把握？還是不懂把握？那試問自己要不要檢
: : 討在英文能力強過父執輩、網路交易便利性與成本遠低於父執輩當年的現在，為什麼自己
: : 不懂得把握如此股市良機？！
: : 誠如鴻海郭台銘所言：「沒有不景氣，只有自己不爭氣！」
: : https://tinyurl.com/yavtzqsh
: : 大家加把勁!!
: : 把這篇噓爆 我看了也很不爽
: 首先，這麼懂經濟學的話
: 不知道現在傳統經濟學已經開始被混合人類學、社會學、心理學等學說的行為經濟學以及
: 大數據經濟學等學說漸漸淘汰了嗎？
: 再來，我們直接來看看維基對於炒房的定義好了
: 「炒作房地產，又作炒房、炒地、炒地皮、炒作土地（臺灣用詞）、炒樓（港澳唸法）、
: 炒作房價等，是另類的地產物業投資，主要是透過非自住、非出租、手上的房地產投資組
: 合不斷改變，低價買入、高價賣出，分別以賺取快錢為唯一目的，其交易行為被普羅大眾
: 認為是投機行為。」
: 簡單來講，房子的最大目的是什麼？
: 是居住
: 那買來不住，只顧著租別人、轉手賺差價
: 就只是一種投機行為
: 那當有許多人在做這種投機行為的時候
: 房價會不會上漲？
: 會！
: 但有人竟然說這不是因為炒房？
: 難道這些人都是買來自住的？
: 一個人有好幾間房子是因為他會多重影分身之術，所以需要超過一間以上的房子？
: 用屁眼想都知道是不可能的
: 再來，的確不能單純的說是因為高房價所以導致高物價
: 但是，這兩者絕對是有相牽連的關係
: 這樣說好了，當今天房價高漲，所有店家想租店面來做生意的時候
: 以賣滷肉飯舉例
: 是店租100萬/月賣的貴，還是店租10萬/月賣的貴？
: 即便是連鎖都會因為店租而調整價格
: 那為什麼高房價不會影響高物價？
: 再來，房價的上漲速度遠超越工資上漲速度
: 應該怪政府，而不是怪炒房
: 我同意
: 那台灣要不要學德國，就乾脆直接不要炒房
: 就沒有跟不跟得上的問題啦
: 「德國認為居住是基本人權，因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。」
: （以上這句話取自https://goo.gl/n9B1Ni ）
: 炒房就是一種投機行為
: 政府沒有強力制止這樣的行為的確有他的問題
: 但不是說居住正義就不需要
: 高房價真的跟投機客無關嗎？
: 如果一個東西沒有漲價的空間，是不會有投機客想投資的
: 如果是這樣，高房價真的跟炒房無關嗎？
:

#恩