基本上是這樣der
講的財富被創造是貨幣乘數
第一點
先來討論創造財富的貨幣乘數與投資客觀點
這點沒錯
而主要就是當物價年增率 > 利息
資金為了找去處
就會投資 報酬率 > 物價年增率的投資標的
因此房地產成為不錯的投資標的
長線資金的計算方式是這樣
假設我租一間房子的投報率2% > 銀行利息
這樣的值得我購入這間房子了
因為可以讓房客去負擔利息
但現在泡沫來自於幾個問題
也就是銀行利息開始上升 > 房屋投報率
意思就是使用槓桿的投資客會ＧＧ
因為假設一間房子1000萬來說
自備300萬
有700萬都是銀行的資金
而因為利息上升
假設原本一年可以收租20萬
銀行利息只要15萬
那我就可以創造5萬的效益
但當利息反轉
就會倒過來
一年收租還是20萬
但銀行利息變成21萬
變成我要補貼
且資金效率不如把錢存在銀行無風險資產
這時候我會有幾個可能的動作
1.把房子賣掉轉去存銀行
因為這樣我能享有每年2.1%的投報率
而不再是2%
2.漲房租
把這價差轉嫁給房客
讓房客多付一點
但這會遇到一個問題
就是市場價格的挑戰
假設隔壁老王租金還是一樣20萬
那我就會變成租不出去
或者是我要去租另外一個盤子
這個遊戲就變成是
隔壁老王成本與我的成本競爭
還有盤子有多少的遊戲
我自己看過去台灣房價的歷史
比較偏向1
因為台灣建商供給的數量太可怕
加上持有稅已經不像以前了
還有很多可以被繼承
不是很看好2的需求
但有一些台北市的核心蛋黃區例外就是了
但漲過頭需求還是一定會減弱
會拉長出租時間造成報酬率降低
第二點來討論
房價成交均價輸給GDP成長
這屁拉
以前就貼過了
實價登錄的紀錄
在還沒有房地合一前
實價登錄數據每年都高於GDP成長率
r > g(21世紀資本論的超重要公式)
非常明確
再來投資客談財富倉庫有點錯誤
主要是因為槓桿的關係
即使房價成長率不如GDP
但因為有槓桿效益
因為房屋自備款只有30%
因此我們假設一下
房價是1000萬
我自備300萬
自備款30%
房價漲到了1300萬
漲幅只有30%
但我的獲利是300萬等於我投入資金的一倍
這財務槓桿是靠銀行借給我的錢
其實很類似老闆做生意
幾乎所有企業都都有負債
都是靠銀行融通做生意
而窮人為什麼比不上有錢人？
其實原因很簡單
就算你的薪資是漲1%
但你還是輸給有錢人的資產漲1%
因為他的財富有槓桿
假設房價漲1%好了
以剛剛的例子
1000萬變成1010萬
10萬的漲幅對剛剛投資300萬的我來說
有3.3%的報酬率
等於就算你工資漲1%複利計算
連漲3年都還無法超過靠槓桿投資地產的人
而這槓桿還好而已
才槓桿率才大概3.3左右
銀行業的槓桿很多都是超過20
什麼國泰蔡家富邦蔡家
會那麼有錢就是靠槓桿
也就是要衝高槓桿率
提高負債或者是增資(跟股東拿錢)
就能夠享有高槓桿
高槓桿20只要漲1%你就要做個15年到20年
更何況沒加薪的上班族
所以怎麼做都做不贏有錢人
因為窮人是不懂的"槓桿"的奧妙
也不懂的“負債"的奧妙
物價的藝術
再來常常你都會彭總裁說
我們的物價很穩定
但因為台灣物價不包含房價
所以你感受不到驚人的CPI
而是以房租來看
但我一開始就講
房租緊貼著利息走
所以想要房價崩崩就要有高額利息
有很多口袋深的投資客不用槓桿
就會棄房換現金去存在銀行
而口袋不深的就會被這些大戶給坑殺
你聽到被坑死的都是這些小咖的投資客
因為大咖不玩槓桿
小咖開了槓桿
房價跌1%
他虧損3.3
一下就爆倉再見了
而當銀行的利息很高
有錢人會因為利息大於地產租金
且還要衡量地產的出租率等問題
就會偏向把錢存銀行
當有錢人存銀行或者拿去買股票
實際上對窮人更有利
因為假設存銀行＝報酬率與窮人相同
沒有超額報酬
拿去買股票假設賺錢但波動率大操作錯誤
承受的風險換來的報酬未必值得
因為不是硬需求
會有人省吃儉用為了買房
但很少人會省吃儉用為了買股
高額利息會讓窮人與有錢人的貧富差距減少
自己去看看過去高額利息的時候
是不是台灣貧富差距最低的時候
一定是
而為什麼北市房子貴
其實跟工作機會有很大的關係
因為要找到比較高階的工程師職位
不只在台北
也在新竹居多
而鄉下即使是自強號經過的大城
都走低階民生為主的產業
如餐飲服務業、或者低階製造業、類似台積電上千億的投資
需要極大的土地資源整合群聚效應非常明顯
因此園區就那些地方值錢
地產上漲是以工作機會支撐
因此要讓雙北崩盤
最簡單就是讓發展分散
假設台灣獎勵在家工作
用網路視訊工作不用到辦公室
雙北房價很快就崩盤了
因為假設我一樣賺五萬
不用去台北市上班
我在屏東的家裡
也可以上班
那我一定去買屏東一坪10萬的土地自己蓋
絕對不會去買台北市中山區一坪50萬
因此網路工作的程度決定新北房價的程度
以上就是身為亞洲矽谷觀察家的看法
謝謝收看
認同請分享
媒體轉載請附上PTT ID不用客氣
不會告你個資法
告你的話你拿這張截圖跟法官說
說好不告我的
※ 引述《iceman0623 (拼了!)》之銘言：
: 1.媒體來源: 聯合
: 2.完整新聞標題:
: 買不起房怪投資客炒作？他批「毫無經濟常識」
: 3.完整新聞內文:
: 2017-07-24 11:48聯合新聞網 綜合報導
: 物價高漲、薪資凍漲的年代，許多年輕人抱怨一輩子不吃不喝都買不起房，怪房價被
: 商人和投資客炒高。一名經常發表經濟學相關文章的網友寫專文抨擊這個思維毫無經
: 濟常識，認為造成這樣的結果，部分要怪年輕人自己。
: 房價高漲，許多住在雙北的年輕人大呼負擔沈重，不靠父母資助，想買個自己的窩都
: 好難。常在部落格發表經濟學文章的「元毓說」認為，這是不懂經濟學的人才會講的
: 話。
: 他指出房價上漲牽涉到經濟學裡的「財富倉庫理論」，經濟體成長的同時，會有多餘
: 的財富被創造，持有者需要倉庫去收納這些資產，房地產也是選項之一。就近十幾年
: 的數據上看來，房產成交均價的上漲水準還輸給GDP成長率，甚至還比不上貨幣貶值率
: ，他不覺得靠炒房可獲得多少超額利潤。
: 關於雙北的房產漲幅超越其他地區，元毓指出這是反映了「稀缺性」，這是房地產的
: 特性，土地不可能無中生有，所以才讓精華區和其他地方價差這麼大。雙北各方面條
: 件都優於其他縣市，自然創造出稀缺性，這就是領低薪的新鮮人也要賴在台北的原因
: ，進而撐起雙北的高房價。
: 元毓表示很多人怪投資客把房價炒高，但他認為這些人才是穩定房價的功臣，投資客
: 在認為低價時購入，避免資源價格持續下跌和讓資源移轉到更可善加利用之人身上；
: 投資客認為高價時賣出以及他們彼此間的競爭，能讓供給增加，有助抑制價格持續上
: 漲。
: 他認為不是人人都必須買房，如果住不起台北就別勉強，硬要住負擔不起的地方還要
: 別人來補貼你，是很無恥的行為。另外他指出在雙北也有便宜的房子，像新北市金山
: 區就有開價220萬的中古公寓，即使是22K的薪水貸款20年也買得起，買房可以先求有
: 再求好。
: 4.完整新聞連結 (或短網址):
: https://udn.com/news/story/7238/2601006
: 5.備註:
: ..................
: http://i.imgur.com/2NIcsCB.jpg