小弟以前讀建築後來轉理組，
營造業、事務所都做過幾年，
說真的都更很多人搞不懂，
其實懂的人都太執著專有名詞，
講給不懂的人也是霧煞煞，
背後道理不難。
簡單說
一塊地多大，決定這塊地基地面積多大（廢話），
假設說1000平方公尺的地，
這塊地上面可以蓋建築，
但是建築物通常不可以把這塊地全部都蓋滿滿的，
必須保留一些空間讓土地可以日照，
所以不同的地能蓋滿的程度不一樣，
「蓋滿的程度」業界會稱叫建蔽率，
假設說建蔽率50%，
代表建築物最多只能覆蓋土地面積*50%=500平方公尺的面積，
實際覆蓋的面積可大可小，但就是不能大超過50%。
那房子到底可以蓋多少面積，蓋多高？
建築物的總樓地板面積是多少？
其實就是把土地面積乘容積率，
假設說容積率是200%
那「建築物的總樓地板面積」就是土地面積1000*容積率200%=2000
但是因為建蔽率不能超過50%，
要是想蓋50%，一層樓最多蓋500，
那2000/500=4樓
理論上你蓋四樓剛好可以蓋最多建築樓地板面積。
上面解釋國中生應該都可以懂，
接下來講都更，
都更是什麼？
簡單說就是房子拆掉蓋新房子，
所以都更這些事情必然一定會產生成本，
營造成本、請照成本、建築...成本，
請建商來，他全包搞好出這筆錢，
最後怎麼回本？
當然是新房子要有幾間給建商，
所以一般來說當然不可能一坪換一坪還加車位，
否則建商吃屁是吧？
只有幾種方法能解：
1.每個住戶新房子住小一點，
可以多增加幾間房子讓建商可以拿走，
只是這樣新房子會變小。
2.所以就出現了一個獎勵方法，
為了鼓勵都更，又讓建商有利可拿，
政府讓民間可以蓋新房子蓋更高，
代表總樓地板更多了，
所謂容積獎勵就是這麼一回事，
原本舊房子建築物總樓地板面積是2000，
現在政府讓你加倍可以到4000，
原來四樓可以蓋到八樓，
是不是等於戶數加倍？
建商可以把增加的戶數全部拿走，
這樣原住戶就不用委屈讓自己的家變小，
（當然土地持有所佔比率還是變小，但至少居住不影響，這裡不提）
很多人不相信建商，怕建商多在工程上灌水，
聲稱成本是不是合理也不知道，
建商拿走一堆房是不是合理一般民眾也不知懂，
所以還有第三種：
3.都更成本原住戶自己吸收，
當然每戶應負擔的錢是依照合理的方式去攤平，
只是這樣就不是「免費得到一間新房」，
這種的就比較累，
住戶自己要理解每個流程自己去找圖找營造廠請照...等等，
當然也有建商幫忙處理但是只拿合理利潤的，
只是這種狀況不多，畢竟沒賺什麼錢，
回過頭，柯文哲說不可能，
應該理解成，
如果你不願意花一毛錢，
你又想要找建商幫你全部處理到好，
那坪數不變加車位當然不可能，
不然蓋新房子的成本誰幫你處理？
不過就算有獎勵，還是可能不夠建商拿，
建商肯定能拿多少一定想辦法拿最多，
所以很多原住戶的新房子還是會變小一點，
這會讓一般民眾產生不爽，對建商是不是成本灌水質疑，
也是民眾一直不信任建商的原因。
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:37:00再算上公設比 一坪換一坪是一定變小的1換1.35看看有沒有人要鳥你
作者:
sayido (說好了的)
2018-02-09 09:37:00推好文
土地持分肯定也變小.公寓1/4變成大樓1/20看你氣不氣
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:39:00持分縮水那麼多為什麼1:1+車位很過分?
作者:
coqqwa (小杰)
2018-02-09 09:39:00台灣問題是一堆人不想改變，等出事再來怪政府，都不會怪
作者:
fuhaho (fuhaho)
2018-02-09 09:40:00想換新屋又不能損失 不就慣老闆心態
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:40:00也不是沒給建商賺阿,不是都讓他多蓋那麼多房了
作者:
popo889 (雞蛋糕)
2018-02-09 09:40:00你營建系？
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:40:00大家再想的是逼政府放寬容積啊
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:41:00原本蓋四層 建商蓋到八層 居民拿原來的四層+一層 這樣
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:41:00不是在這池裡分來分去
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:41:00政府獎勵容積然後破壞自己的都市計畫也是很BANG
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:42:00等不等政策加碼 50年老屋租南部人 多爽
作者:
mamaka (重新出發)
2018-02-09 09:42:00好文 推一個
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:42:00民眾自己專業就自己蓋,利潤自己拿,可以面積不用變小.
作者: PKmos (綠飛翔) 2018-02-09 09:42:00
淺顯易懂，簡易好文推推
作者: mayjan 2018-02-09 09:43:00
希望七級地震不要來台北 不然 我們就要面對他了要來也是等我死之後再來吧
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:43:00這文對八成
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:44:00感謝淺顯的說明
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:44:00你現在自己蓋比起早期還是使用面積減少的
作者:
ryanwen (FAST CAR)
2018-02-09 09:44:00政府獎勵的部分不都被建商拿去了，真的不夠還是貪而已?
屋主才沒損失 反而倒賺 新屋市場價值可是比老屋高兩三
作者: seekfine (找尋自我) 2018-02-09 09:45:00
好文推
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:45:00就是建商貪沒錯結果講成都更不成是因為民眾貪XD
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:46:00本就就是兩邊都要賺的東西阿
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:46:00地主都更戶不缺錢的 在等的是政府政策
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:46:00建商是貪，在商言商，難道民眾就不貪嗎?
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:47:00民眾分到的只是屑屑
就算屋主只有一間不能賣 難道新房生活品質不用錢 老屋可連電梯都沒有
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:48:00就說土地持分變那麼少~~要求1:1+車位根本不過分吧而且房地產最保值的是土地耶
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:49:00對阿 犧牲土地持份等於賣地給建商了 還要加什麼錢
作者: v985210 2018-02-09 09:49:00
推
作者:
joe10337 (Dashu知道他不會是一個?2)
2018-02-09 09:49:00好文給推
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:50:00既然嫌建商黑心賺很大，其實可以選第三種，一切自己來阿
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:50:00土地持分變小,總建物土地價格沒變.不然民眾自己蓋自己賺.
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:50:00也有自己來的啊 但是地主就是有好樓層的地主分配戶
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:50:00土地持分變少是假議題，直接看賣出價比較準
作者: Arashi0731 (狂舞) 2018-02-09 09:50:00
是阿，土地保值，就繼續當釘子戶讓梁柱當你的棉被。
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:51:00本來舊公寓賣800新房最少賣2000
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:51:00問題就沒有要賣阿
作者: chudly 2018-02-09 09:51:00
好文
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:51:00我就說1:1根本不划算沒人要跟你換
作者: Arashi0731 (狂舞) 2018-02-09 09:51:00
老房子住那麼久，都更換新房都不用付出成本??
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:52:00為啥要付出成本 不爽你可以跟我買土地阿
作者: liuyc888 (志) 2018-02-09 09:52:00
建商有財力有律師團 資訊不對等 住戶要跟建商怎麽比貪?
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:52:00可是2000也買不到原本的地段跟大小阿
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:53:00如果在精華地段，建商應該搶著都更，重點是那些比較差的
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:53:00最好就不要都更,圖利建商跟住戶,不爽.就等著倒沒關係.
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:53:00老人家想都更的佔大多數，真正問題是根本沒人來談啊
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:53:00最奇怪的就是有人幫著建商講話的吧
作者:
ev331 2018-02-09 09:53:00不會啊 地震不會怪政府不都更啊 只會怪以前政府智障
能避開建商，才推的動都更，很難懂嗎，政府至少要有最低
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:53:00如果2000能買到原本土地的持分加地段~~我相信沒人會怎
但賣價差很多，建商在信義區賣個一坪就回本，但萬華卻要
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:54:00政府再怎麼樣公辦都更，應該也是要找民間的來配合吧
作者:
Newtype (你快樂所以我快樂)
2018-02-09 09:54:00建商又不是做功德的 沒賺頭幹嗎幫你更
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:54:00我也贊成政府自己組建團隊，給政府多賺可接受
土地持份變少 變比較小坪 自住也沒有要賣 都更根本沒好處
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:54:00沒賺頭他就不會接了吧
作者:
WizZ (革命家的老二特別浪漫)
2018-02-09 09:55:00公辦都更就是政府也跳進來賺阿 給獎勵容積 限制建商利潤
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:55:00最近不是有蘭州斯文里的第三期公辦都更，北市府跳下去自己