很多人對都市更新有著不少的誤解
到底什麼是都市更新？
所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
問題零零雜雜的其實也蠻多的
但就抽空先來講這些好了
到底什麼是都市更新？
其實說到底，都更真的很簡單，就只是把舊房拆了蓋新房罷了
只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時
還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配
也要取得社區多數所有權人的同意
更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案
還要滿足全部的所有權人→難上加難
好像回答了一個問題，又多出很多問題
像是容積獎勵是什麼？都更到底怎麼分配？同意比例怎麼計算？
不管了，就先照順序寫下去好了
所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
通常說的一坪換一坪是
更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積
再拿來換更新後主建物的面積
通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題
也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內，所以要扣掉
那更新後多出來的公設呢？就再把面積加上去
假設更新前房子有30坪，但是陽台有3坪，沒扣掉的樓梯間有1.5坪
這樣更新前的主建物就是25.5坪
假設更新後一樣換回25.5坪的主建物
再加上約32%的公設，則約可換回權狀37.5坪的新房子
朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
每個案子的條件絕對不會一樣
甚至同個案子裡，不同住戶的條件也不會相同
因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素
以台北市第三種住宅區的土地來說，1坪土地可蓋2.25坪的容積
這就是所謂的容積率225%＊容積並不等於權狀面積
但同樣是台北市，如果是第二種商業區的地
這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積，有630%的容積率
各位可以想像成，A跟B同樣有10元
A的10元單位是台幣，B的10元單位則是日幣
明明同樣有10元，A可以買茶葉蛋，B卻只能買塑膠袋QQ
而區域行情跟樓層價位的問題，則會牽扯到估價師跟權利變換
簡單來說，會影響到該都更案的自償性，還有住戶間的分配問題
大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件
這都是因為區域行情使然，該區域房價越高，則全體住戶可分得的比例越高
台北市大安區房價120萬上下的地方，全體住戶至少要分75%才是行情
＊但並不是分的高就一定可以一坪換一坪，自身的土地面積跟使用分區也是重點
那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高？
簡單說，因為房價高，所以建商只需要拿較少的面積，就可以抵付成本跟利潤。
至少要做到 營建單價/建商分配比例 ＜ 區域行情
也就是說，假設營建單價15萬，建商分得30%，15萬/30%=50萬
則該區域行情最少最少也要有50萬，因為這只是單純的營造成本
所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來
畢竟開公司就是要賺錢的對吧？
更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
前面講到了一坪換一坪的觀念之後
原住戶應該要認知到，公設比對原住戶根本只是假議題
因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值)
而且這些公設對新建物來說都是必須存在的，建商有沒有善用容積才是重點
梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等，建築法規都有基本的規範
甚至有些規劃雖然會吃到容積，但也是不得不做
容積拿來變成可以賣的房子多好，建商也不想讓他變成公設
更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設
其實最大的支出是設備維護及物業管理的費用
而設備維護就是保養電梯之類的，其實攤下來管理費並不高
但是物業管理的保全「真的很貴」
假設社區只需要一個哨但是要輪兩班，也就是早晚都要有人
那就要付三個保全＋總幹事的錢至少15萬
這個錢是要付給物管公司，他們要賺，又要支付他們勞健保的費用
如果社區要放兩個哨呢？基本上就是多兩個人10萬的支出
這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全
每個禮拜一到禮拜五上早班就好，還是要記得幫他保勞健保
因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素
再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用
如果更新後一個社區100戶，這樣攤下來一戶可能1500就夠了
那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎？
其實問題還很多啦，包含有人問到的
土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒？
雖然我很想這樣說，但是還是來回答一下好了
土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分
也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵
而這種想把所有好處都拿走的心態，也是都更的難題之一