今天剛好有點時間，就來繼續分享一些心得
大致上整理一下大家的問題
再以本人的微薄所學簡單回答
什麼是容積率？
簡單說就是用法規限制每坪的地可以蓋多少坪的建物
每個地方的分區管制不盡相同，容積率也不會相同
以台北市第三種住宅區來說，容積率為225%
這個數字代表1坪土地可以蓋2.25坪的容積
也可以粗略地把容積面積看成是主建物面積
但是主建物面積≠權狀面積
權狀面積還多了許多免計容積的附屬建物跟公設
這一些面積再往上疊加之後才是權狀面積
因此我們可以得到，其實容積率就是土地強度的意思
也就是說這塊土地的可利用率有多大
容積率越大→土地強度越高→這塊地裡面可以塞更多人
簡單說就是容積率限制了這塊地裡面可以被塞少人
所以假設商業區容積率630%
就比住宅區容積率225%多塞了近三倍的人
當然商業區跟住宅區原先規劃的道路寬度、使用時間本來就不盡相同
只是拿此比較來做個比喻
什麼是容積獎勵？
容積獎勵就是老房子透過都市更新之後
某些項目有達到都市更新容積獎勵的標準便可獲得的bonus
而這些評分項目大致符合公益性、綠建築及加速都更
像是留設人行道、大規模開發、維護周遭公共設施、綠建築、時程進度等
而透過都市更新的容積獎勵上限為50%
也就是說某塊土地透過都市更新之後
其土地強度最高會提高變為法定容積的1.5倍
(兩年半前還存在的郝斌斌老舊公寓專案，再多提供50%的容積獎勵
所以當初的容積獎勵總上限提高至100%，黑人問號)
原本四樓的公寓蓋到十四樓，建商是不是噱翻了
對，不演了，建商真的噱翻。
但我還是要解釋一下，絕對不是你看到的14-4=10的噱翻
這裡說的四樓蓋成十四樓，以前面講的容積率來看
其實他並不是真的多了14/4 = 3.5-1 = 2.5這麼賺
而是原本的四層樓公寓每一層是蓋的比較滿的
而更新後的大樓每一層是蓋的比較鬆的
原本更新前的四層樓公寓可能一層就有20戶
而四個樓層就等於是20戶*4共有80戶
更新完雖然變成14樓了，但可能只規劃一幢兩棟
一樓為了店面可能有10戶，二樓規劃一些公設可能有6戶
三到十四樓一層兩棟可能8戶等於8戶*12樓有96戶
以這個隨便抓的案子算一下更新後大概是112戶
112戶新房子減去原本的80戶=32戶
這32戶大概30%，但還要抵付營建成本、拆除費用、租金補貼
不對阿這樣不演了個屁，這樣看來也不就是賺那一點嗎？
我所謂的噱翻是指
建商可以用低資金、低風險、高槓桿、高利潤來操作這個你信嗎？
這背後支撐的就是會動搖國本的房價問題了.....
其他想到再補，大家有問題也可以推文詢問我有空都會回XD