1.媒體來源:
經濟日報
2.記者署名:
游智文
3.完整新聞標題:
資金氾濫房價一定漲？學者比較台、美、日揭真相
4.完整新聞內文:
低利率，資金氾濫，房價一定漲？加重囤房稅，調高持有稅，房價一定跌？有網友以日本
、美國為例，表示日本貨幣比台灣更氾濫，利率比台灣更低，但是日本房地產沒什麼上漲
，顯示利率跟貨幣不會刺激房地產。
另外，美國持有稅很高，但資金氾濫下，房地產照樣飆漲，顯示持有稅高無法抑制房地產
上漲。
房地產學者章定煊表示，網友這兩個論點，剛好戳中台灣房地產的問題。
首先是日本方面。章定煊說，日本這幾年房價確實沒什麼漲，日本房價指數2008年1月的
指數是99.7，到2020年1月，新冠疫情爆發前是108.1，10多年來，漲幅才8.43％，連10％
都不到。
以東京都會區二手公寓為主的JERI指數，2008年1月是87.56，2020年1月是93.54，漲幅比
總指數更低，才6.83％。
為什麼零利率跟熱錢炒不動日本房市？
章定煊說，目前日本的房地產稅制是1990年修正的，當時日本房地產泡沫化嚴重，修正稅
制是為了遏止熱錢繼續流入房地產，以免房地產持續走高，租金成本持續上揚，吃掉了企
業的大部分獲利。
只是日本的稅制改革太晚出籠了，反而造而1992年的泡沫崩潰。當時雖然沒有發揮預期的
效果，反而在2008年這一波資金泛濫中，成功的抑制熱錢流入日本房地產。
他說，日本房地產稅，光是買入，就要先交3％的持有稅；自用者每年還要交1.4％固定資
產稅，以及0.3％的都市物業稅，出租用的要交4％的固定資產稅與都市計畫稅。
最後要出售的時候，五年內稅率高達39％，包括30％所得稅、9％住民稅，超過五年，也
要交15％所得稅以及5％住民稅，合計20%。
最重要的是日本人口嚴重老化，住屋需求日低，房客又有借地借家法的保護，這些稅賦根
本大多數無法轉嫁給房客身上。所以熱錢不會往房市方向跑。
相較於日本而言，臺灣的房地產好炒多了。
第二，關於美國持有稅很高，房地產卻照樣飆漲部分，章定煊說，答案很簡單，美國是移
民者的天堂，雖然出生率日益降低，但是總人口不斷成長。1980年時美國人口才2.2億，
2019年已經到接近3.3億，人口增加50％。
人口大幅成長，讓美國大城市房地產供不應求，美國持有稅雖然很高，但持有稅能轉嫁給
房客。10年前美國租屋者的租金，只占家庭收入18%，現在達30%，有四分之一的租屋者租
金占他們收入一半以上，房東沒有持有壓力，沒拋售，房價就不會跌。
章定煊表示，美國的例子顯示，當熱錢與供需失衡兩者同時發威時，光靠增加持有稅是沒
辦法抑制房價的，而且如果租屋者的保護方案不周全，弱勢租屋者反而受害最深。
5.完整新聞連結 (或短網址):
https://money.udn.com/money/story/5621/4736183
6.備註:
這學者應該是柯韓粉，現在台灣房價根本不是炒上來的，而是跟著景氣上來的
台灣股票指數已經破新高了意味著人民富足，國力鼎盛，風調雨順
年輕人跟著蔡總統投入產業，如綠能、生技、觀光等等這四年早就存夠頭期款了
日本是因為政府愛舔共所以經濟一直落，和台灣英明神武的總統可不一樣
學者還是早點走出象牙塔，跟上時代，擁護領導，才能了解真實世界的情況