大家好~ 我又來發廢文了~!
我沒有回文，不是因為臉被打腫了，不敢上來回文，
這只說對一半，腫的不是臉是手@@"
這星期是期中考周，我考卷出太多題，結果改到手都腫了....幫自己QQ
另外，怎會說我是個死不認錯道歉的老師呢???
老師裡面，我算是很常說對不起，很常道歉的，隨便舉例
(1) 這學期有一門課作業，有1/3學生寫不出來，我直接在課堂上跟全部學生道歉，
對著他們鞠躬說: 對不起! 是我高估你們了! (疑?! 這算道歉嗎?是羞汝吧!)
(2) 有一次meeting, 我太累睡著了，我還傳訊息跟我研究生道歉哩，
說我是因為家裡有事情在忙太累，而不是他報告的不好。學生很感謝我跟他講這些，
也接受我的道歉。
所以我算是老師裡面很會道歉的! (阿?! 應該是顧人怨 到處得罪人@@")
也先跟廣大的鄉民道歉，我沒辦法一一回文，
一來這段時間真的太忙啦，一堆文件報告提案要寫 (我都自己寫，沒凹學生寫)
二來這回文實在超過我想像的量，
三來實在是BB戰士步入中年，很難被引戰......
好! 切入正題，我其實有和derekhsu私訊聊，他認為我應該講更清楚一點，
大家才不會誤解。
其實他的文章我當天就看到了，但這周真的太忙了，
我也寫信給derekhsu大大道歉，說我周末再回文 (是不是! 就說我很會道歉了!)
而那麼多文章，我只回derekhsu一人的原因是這樣的，
如我所說，我有近10年的時間都在睡前看ptt八卦版，
所以我對 "derekhsu (浪人47之華麗的天下無雙)" 這個暱稱很有印象，
(這個ID值得這個閃爍!)
我對他發的文章很有印象，他總能在一堆風向很亂的時候，發出很理性的文章，
幫大家分析清楚前因後果，我個人認為他對台灣的公民意識很有貢獻。
今天，我不知道derekhsu是什麼學歷、身分、收入、職業，
但光憑他在PTT八卦版的這些回文，打臉我，我覺得我有義務必須出來回文。
或這樣說，他也算是我公民意識的啟蒙鄉民之一，
我視他如老師，類似那樣子的尊敬和情感 (是好的老師，不是像我這種爛的喔?!)。
好了客套話說完了~ 切入主題 (derekhsu一定只想要看細節!!!!!)
derekhsu: 看了30幾間房，也不知道自己在看什麼，
預售屋新成屋傻傻分不清楚？說不定這還是這輩子第一次出價？
ANS: 你真內行，算是3次出價，2次預售屋、1次成屋，
但成屋和預售屋真的不太一樣，有件事情，你可以幫我釐清嗎?
預售屋可以有交屋保留款5%，EX: 1500萬，保留款就是75萬。
算是給買房的人一個保障。
但這個成屋建案的交屋保留款是5萬，我有發現，也上網查了，
內政部規定是要5%沒錯，但建商還是一直跟我說新成屋不一樣 只要5萬，不肯改合約@@"
說實在的, 本來預售和新成屋還好分，但實價2.0之後，怎麼感覺有些建商也不太知道?
然後，我覺得我講"紅單"有點誤導大家(當時我也不是很清楚)，上面其實是寫"訂購單"，
事後，我同學跟我說 那叫"斡旋單"，你付的10萬不叫訂金，應該叫"斡旋金"，
11/3被逼著銷單的那一天，李協理也有講類似的資訊，意思就是說這張單子，
簽了建商還是可以不賣，當然有法律效應，不然你要為了這個上法院嗎?
derekhsu: 然後把每間房子拿到的報價單，全部整理放到Notion裡面
ANS: 哈哈哈!!! 看到你這個表，我都笑了! 我也有做一張哩! 真巧!
來來來! 坐穩了大家見證一下中壢區的房市起飛! (不好意思台北人別笑我們房價便宜@@")
https://imgur.com/a/mxqGrlY
我還有做投影片比較建案的優缺點。 (請見之春v.s.丰城秀景的部分)
(非業配，就湖景房PK而已，代銷不用感謝我!)
因為想到青埔特區也有湖景房(丰城秀景)，就想說拿這個來比較，
可以看出建材方面之春輸慘了，沒有Alpha柱中柱，
人家丰城秀景兩戶雙拚，之春可是六戶拚還兩支電梯而已，
人家丰城秀景客廳窗戶直接落地窗，之春那個窗戶...真的小了點。
論配備之春也輸慘了，幾乎都比不上丰城秀景，
論地點，丰城秀景在青埔特區算很偏僻了，離高鐵站1.3km，走路要17分鐘!
之春呢? 離高鐵站5.8km, 走路要1小時15分鐘(走過農田景觀不錯喔!)，
開車到高鐵都要15分鐘了!
所以 我要是投資客，一定買丰城秀景，這邊漲幅絕對比之春大!
以上這些缺點都是我之前就知道的，但為啥我還想要買這邊呢?
某鄉民: 之春，如果是中大老師，好好裝潢，根本當皇帝!
對! 就是因為這個點，對別人來說都是缺點，對中大老師是大優點，我才考慮。
我也用建材、配備、地點來殺價，不過沒啥用@@" 殺了..冷蠻摳..... 幫自己QQ
我自己當初估算應該是27~28W/P的成交價，不過還是買到30.9W/P了@@"
(這邊有個出入要跟大家講一下，10/16去看時，
代銷說B1車位是140萬，10/23要去談訂購單時B1車位已經150囉!)
總之看到derekhsu和我一樣做表單，我在想是不是我們民間自己弄一個
"代銷實價登錄"，大家共享，免得買貴@@"
derekhsu: 除了實際到案場看以外，也在home-sale，mobile01, 35線上賞屋
跟Sway學習房產知識，還上Line加入房地產社群觀摩、詢問他們意見
ANS: 我有到案場看，有人酸我2年才看30間，
原因就是我早上6點起床就上工了，到11點才休息，所以等我休息時，代銷們早就下班了。
人的一天就只有24hrs, 2年看300間，
酸民會說: 唉呦 大學老師這麼閒，都在看房子喔。
2年看30間，酸民會說: 唉呦 功課都沒做夠，笑死人了!
我努力把研究、教學、服務工作做好，當然就是壓縮到自己的看房時間。
35線上賞屋是我每天午餐都看的頻道，
Sway大大，其實以前我比較不喜歡他風格，因為他就是一副仇建商的樣子，
我以前不懂為啥要這樣子，但這一次他對我事件的發言，
讓我嚇一跳，因為他猜的很多事情都對了@@"
我覺得每個人各有立場，多看多聽，總是多學。
感謝derekhsu給我的建議，我會虛心像您學習。
derekhsu: 我看板上一堆人好像跟著這位資深鄉民舉著居住正義的大旗，
我猜這位資深鄉民應該政黨傾向是時代力量？
ANS: 齁~~! 這頂橘色帽子扣大了! 也讓我了解為啥一個小小的老師被建商欺負，
會有這麼多文章，原來是時代力量有講過居住正義喔?!
我是看博恩那一級才知道"居住正義"這個議題 (Brian學弟! 出來叫學長啦!!!)
不過"居住正義"這個詞，並沒有被時代力量申請專利阿?!
為什麼講這個就是時代力量?
而且就算時力去申請"居住正義"當專利，也不會過，因為它不具
(1)產業可利用性 (2)新穎性 (3)進步性 三個要件
所以如果是因為我講居住正義這個在台灣是橘色字眼的詞，
讓其他政黨的人不爽，那duck不必。
因為認識我的朋友應該都知道，我個人不僅沒有政黨傾向(void)，
這20年來還沒投過半張票，看八卦板後比較有公民意識了，
想去投了，但無奈人在美國，只能看著PTT八卦版，一起網路開票，
所以麻煩公關公司，婉君表妹們，搞錯對象啦, 我無黨無派邊緣人阿! 可以下班了!
肥宅20年來真的沒投過票，還有不在場證明可以給你們看(在美國的簽證@@")，
美國年假是XMAS開始放的，我寒假回台灣一個月的時間，從沒遇過選舉。
所以不用幫我扣政黨的帽子，我講居住正義這個詞，從不為任何政黨，
應該很多人都相信，目前這個結構，換什麼黨都一樣。
derekhsu: 另外新的實價登錄，車位價格要分別刊登，事實上也沒有違反任何法律。
車位要送你，他也合法，一般實價登錄網站都會含車位價跟不含車位價兩種單價。
ANS: 現在一個最大的爭議點就是
(a) 建商沒有違法 謝謝指教 是象牙塔巨嬰太凹 被拒賣活該
(b) 建商違法 但大家都這樣子玩
鳩竟~~~~是(a)還是(b)呢?
https://house.ettoday.net/news/2120219
《住宅週報》社長陸敬民表示，....
他認為現在這位老師的重點不管是1元還是1萬元，情況就是不願做假登錄，
網友忘了1件事，事實上，實登作假恐觸犯《刑法》第210條「偽造文書罪」、
第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」、
甚至第339-4條「加重詐欺罪」等，最高可處7年以下有期徒刑。
恩... 風向有點亂，丞相?! 你說要起哪個風???
說實話，我也不知道答案，畢竟我不是法律專業 (鄉民: 就說你法盲阿!!!)，
但不管是陸敬民或是derekhsu說這違法或不違法，都不算數，
要法官說了才算數。所以要看建商有沒有告我才能知道答案了。
好! 我們來講情理法，法的部分，就交給法官，這件事情不是鄉民說了算。
那我們來討論理。
實價登錄的兩個爭議點:
(1) 1498報成1500
(2) 把140萬車位價灌進去房價裡面，30.6W/P變成33.9W/P。
關於(1)資工肥宅對"實價登錄不實"的理解是醬子。
我付給建商1498萬，建商實價登錄1500萬。
這件事情可以用C語言來判斷:
#include <stdio.h>
void main (void)
{
int price=1500; //實價登錄的價錢
int pay=1498; //消費者付的價錢
if(price==pay)
{
printf("實價登錄!實!");
}else
{
printf("實價登錄!不實!");
}
}
我一個資工肥宅，跑這個CODE，輸出是"實價登錄!不實!" 勒!
阿?! 還是說台灣的法律不能這樣子用?! 是有個模糊地帶的??? 5萬10萬含扣的?
還是有一個標準差可接受? 那個標準差是多少有訂出來嗎?
關於(2)，我看過很多實價登錄，因為要比價，
特別是青埔預售屋在7/1後，我看了超多，但從沒看過10萬的車位。
套句某網友講的: 10萬!!! 我要買4個!!!!
(當然只有我這個車位10萬啦! 不然車位全買轉賣我就發了!)
所以我跟代銷反應這個會有實價登錄不實的問題，
11/03代銷也誠實跟我說，他們公司還在跟律師討論，目前尚無定論，
所以才會讓我寫一張新的訂購單, 11/10可以拿新合約，若無違法11/17可以簽約。
我知道很多人會說: 傻子! 趁便宜快買阿! 再來就漲價了! 總價一樣啦! 管它的!
但是我堅持要釐清這件事情是有原因的。
想一件事情，我本來和代銷談就是31(W/P)*43.93(P)+150(W,車位)= 1511.83,
建商去尾數後1500來繼續談。 (阿!董事長可能真的喝多了，這150萬可能小錢 他忘了算)
所以實價登錄應該是 1350(房價) + 150(車價)=1500總價， 應是1350/43.93=30.7(W/P)
如果實價登錄變成是 1490(房價) + 10(車價)=1500總價， 應是1490/43.93=33.9(W/P)
襪! 我買的房子增值了勒!! 短短一周的時間每坪漲3.2W/P，
一定是因為我學者的氣質加值啦! (象牙塔加值，懂?)
那我請問大家，如果今天我就用33.9(W/P)的方式實價登錄了，
接下來建商會怎麼跟其他客戶講呢?
A: (天花板價) 喔~8B這間是最好的戶別，車位也最好，
所以你買的一定比33.9(W/P)更便宜。
B: (樓地板價) 喔~8B這間是早鳥價，他都買到33.9(W/P)了，
你買的不可能更便宜。
你覺得，建商會把我的房子當作選 A(天花板價) 或 B(樓地板價)，請作答?
這樣解說，相信冰雪聰明的鄉民應該了解。
鄉民: 唉呦 老師! 你房子房價漲了 你應該高興啊，現賺33.9*43.93=140萬。
我之所以不能接受是因為，當我接受了，我就進入炒房共犯結構了，
如果今天我買的房子過了兩年後，因為通膨、因為建設漲了3.2W/P，那叫投資精準。
如果今天我實價登錄這個動作就可以讓房子漲3.2W/P，在我個人的定義那就叫炒房。
大部分的人都上當了，有些言語和對通膨的恐懼會讓你一下就進入這個共犯結構裡面，
"唉呦~ 老了沒人要租你房子啦! 到時候你怎麼辦?"
"唉呦~ 定存越存越窮，買房子啦 投報率高"
"唉呦~ 這樣登錄對你有好處阿，你看你房子馬上漲3萬勒! 你也有好處! 不用謝謝我喔!"
我曾經拒絕加入過 洗錢共犯結構、論文掛名共犯結構、專利掛名共犯結構，
你覺得我這個死腦筋會加入炒房共犯結構嗎?
derekhsu: 我給各位沒有買過房子的鄉民說明一下，購買新成屋的流程以及注意事項。
ANS: 我在等的就是你這種文章，除了打臉外，還可以跟一般的鄉民解說，
這就是後來我一直待在PTT 八卦版的原因，
在這裡，我們有就可、有八卦、有梗圖、有認真理性文、有馬雅文
、有水精靈科普文 (水精靈!! 打籃球啦~~! 你帶球!!)，
這才是八卦版最偉大的地方，看似廢文一堆，但含金量很高的文章很多。
也因此會有各方人馬希望來這邊帶風向，希望操弄輿論。
很多人笑我，公民意識從PTT 八卦版培養?
為了生活可以忍，但污辱我們八卦板不行!!
你怎麼攻擊我的學經歷都可以，污辱八卦版，我絕對跟你戰到底!!!!(如果有時間的話@@")
謝謝大家耐心看完，我有時間一定會回文，
鄉民不要那麼急，我才改個幾天作業，就說我被打臉腫了，不敢上PTT啦!
很多事情我都放棄了，這快20年來， 我沒放棄過上PTT。
永遠記得進台大的那一天，我們LAB有個很強的學長，大學、研究所都是第一名，
PTT可是經過這個天才認證的，他教我註冊PTT帳號，然後很感嘆的說:
學弟! 我已經把所有會的教給你了! 剩下的靠你自己了!
※ 引述《derekhsu (浪人47之華麗的天下無雙)》之銘言：
: 看了這篇回文，真的，這位資深鄉民看來還是不知道自己問題在哪裡。
: 看了30幾間房，也不知道自己在看什麼，預售屋新成屋傻傻分不清楚？說不定這還是這
: 輩子第一次出價？
: 怕自己不懂，還找了有房產經驗的大哥？嗯... 要找也要找對人。
: 都40歲的人了，遇到這個問題，還要去諮詢自己6, 70幾歲的老媽媽？
: 我最近才買了第一間成屋，弄完首購貸款，最近貸款剛過，看房子的時間應該沒有這位
: 資深鄉民久，事實上中秋節開始看，雙十節過後我就買了。但我看得房子沒有比較少，
: 從仁武區看到前鎮區，從所有權看到地上權，從預售屋看到新成屋，從自住型看到投資
: 型、透天跟大樓都看，永慶住商都找過，只要是我價格可以負擔得起了，我全部都看了
: 。一天看四間，兩天看八間，三天就看十六間，然後把每間房子拿到的報價單，全部整
: 理放到Notion裡面，每到一個案子我就秀給代銷看，我就是他媽的超級認真在看屋，你
: 就要給我超級認真的好好介紹。
: https://i.imgur.com/eamMLol.png
: https://i.imgur.com/qeBQfhI.png
: 不過我沒看發哥跟京城的案子，明顯發哥跟京城的案子就不是我的菜(龍騰倒因為地緣關
: 係去看了)，楠梓跟橋頭離我工作跟父母住得地方太遠，而且房價炒得太高，我也沒去、
: 亞灣跟美術館豪宅區我也沒去，本來也不是自己設定的價格，如果自己要買房子，負擔
: 的硬上限是要決定的，如果沒有目標的隨便亂看，秀出來的資料反而會讓代銷覺得這人
: 可能是同業或是純粹看好玩的。
: 除了實際到案場看以外，也在home-sale，mobile01, 35線上賞屋跟Sway學習房產知識，
: 還上Line加入房地產社群觀摩、詢問他們意見，雖然我知道有很多人對Sway很有意見
: ，但是對事不對人，資訊本身要自己判斷，而不是當成聖旨。特別是35線上賞屋有一
: 篇對房仲以及代銷的介紹與差異非常值得一看，所有要買房子的人都應該要好好的看
: 一下。
: 不管你是教授，還是像我一樣的普通上班族，不要以為自己過去的經驗隨便就可以進
: 入房地產這種領域，功課要做要做要做，尤其是要對每個建商的特性都要有所了解，
: 其實每家建商都有每家建商的風格與評價，多看多聽就會發現。
: 我看板上一堆人好像跟著這位資深鄉民舉著居住正義的大旗，我猜這位資深鄉民應該政
: 黨傾向是時代力量？才會把什麼都跟居住正義扯上關係。有很多很多事情都可以跟居住
: 正義扯到關係，但這件事情，沒有，或者關係很小。
: 我很難想像已經老化的PTT跟八卦板居然這麼多人沒有買房經驗，甚至連看房經驗都沒
: 有，但我去各個案場，幾乎到處都是人，還有案子我9月底預約，前天打電話跟我說我
: 可去看了，但是前兩棟三房都完售的超幹情況。直到這篇文章出來，我才發現八卦版真
: 的脫離現實。
: 即便你沒有錢買房，也沒打算現在就要買房，但是看房子不花錢，現在就要開始。
: 我給各位沒有買過房子的鄉民說明一下，購買新成屋的流程以及注意事項。
: 一、出價前預備
: 當你確定要買某一間新成屋之後就會進入出價階段，就是跟建商討價還價，除了建案本
: 身格局採光等等，這時候你要了解的事，你現在處於銷售建案的哪個階段，初期、中期
: 、還是末期，以及目前是買方市場還是賣方市場。在出價前，務必收集好週邊建案的開
: 價資訊（有議價結果更好），週邊類似建案三個月內的實價登錄紀錄，如該建案非位於
: 中期階段，那麼也要準備欲購建案的實登紀錄。此外，建商與代銷特性也要去了解，了
: 解的方式是可以到社群上問或是Google，去了解代銷跟建商對於談價彈性，避免亂開價
: 或是吃虧。找一天早上起來去預購建案的週邊生活圈走一遍，過一日生活，了解：市場
: 、學區、公園、交通、嫌惡設施（廟、殯儀館、醫院、加油站、工廠）、工作機會、大
: 賣場、衛生...。
: 接著根據對方的開價(之前應該問到)，擬定好自己的出價與底價，還有可以捏的上限、
: 以及根據自身信用紀錄擬定貸款成數與利率（請事先跟自己的往來銀行問清楚），然後
: 預備談價人力。是要自己去談？全家人去談（老婆小孩都帶去）？帶有經驗親友？長輩
: 要不要去（長輩會幫忙出錢嘛？）這些都到事先決定以及準備好沙盤推演，哪些人當黑
: 臉哪些人當白臉，哪些人負責抱怨建案哪些人負責安撫代銷。如果長輩是很容易亂不受
: 控的那種，那最好不要帶去，透過Line聯絡當黑臉就好。
: 為什麼要這樣？說實在的，出價就是比誰會演而已，代銷一樣會演。
: 然後，跟代銷約定好時間到現場談價，代銷會跟你說要準備些什麼東西，通常需要：
: 1. 身份證與第二證件，因為代銷一定會希望你能馬上簽約。
: 2. 斡旋金/訂金，通常是10萬。有的建商接受刷卡，你還可以賺回饋（我的五倍券拿去
: 刷卡買房子了），有的建商只接受現金，但如果你有退訂可能，不要刷卡，因為退訂的
: 手續費要自己吸收（建商自己退訂自然是建商吸收還要補利息）。
: 3. 印章（不要拿自己的印鑑章，另外，不帶的話，有的代銷還會幫你刻，但不建議，最
: 好帶一份自己的備用章，例如去投票的那個）
: 上面第二點，斡旋金的部份根據職業別不一定需要，條件很好的客戶，或是比較大間的
: 代銷，不收斡旋金也可以議價，完全看代銷判斷你購屋誠意來決定，所以不要說別人為
: 什麼談價錢不用付斡旋金我卻要，每個建商不一樣，每個買主條件也不一樣。郭台銘買
: 房子還需要付訂金嗎？有人敢跟他收訂金嗎？
: 最後，約定的時間也是一個重點，假日談價可能會受到其他客戶的影響，時間也可能拖
: 得比較長，平日下班後談價時間很短，思考的時間有限，但也有可能壓縮到代銷，另外
: 其他客戶也比較少，自己斟酌。
: 二、出價與議價
: 出價階段就是重點，要探到代銷的底價，也不能隨便亂出口一些不可能的東西，通常建
: 商會給代銷一份每個戶別與樓層的單價表，可以要來看看（如果對方給的話），然後盡
: 量先讓代銷出價，這個價格是他可以自己決定的價格，這通常不是建商的底價，然後再
: 輪到買方出價。要注意的是，通常「車位價」是不可以談的，這是慣例。
: 你可以用房屋價或是單價去談，過程中買方以及買方的團隊就要列舉產品的缺點，但不
: 可太過分，此外，團隊中要有人表現出並非一定要買這產品的態度，但也不可過份。代
: 銷就要針對這些缺點一一反擊。如果過程中有人太離譜，有可能代銷就直接放棄不談，
: 請買方回去好好再想一想。注意，現在是賣方市場，他根本不怕你不來買，尤其是上市
: 上櫃的大建商，人人賺得滿手現金，不會為你這個客戶犧牲的。
: 而在不同的銷售階段，可以爭取的議價空間也不一樣。在建案初期，議價空間會比較小
: ，因為這階段都會有所謂的「早鳥價」這個早鳥價可以保證買主價格一定會買到這個建
: 案的最優惠（不一定是最便宜，要看戶別格局跟樓層）價，這個價格已經很便宜了。建
: 案到了後期，開價一定會逐漸增加，最後增加到非常誇張的地步，但這時議價空間就會
: 變大，事實上買到的不一定會比中期貴多少。另外，根據建商習性，市場狀況，最後幾
: 戶甚至會在總價不變得狀況下給予許多回饋，例如家電、折價的裝潢（因為剩下廣告戶
: 或裝潢戶），大量的禮券（例如高雄富邦大無疆，配合母親節假期送40萬Momo禮券）。
: 原PO資深鄉民就是缺乏這方面的知識，覺得怎麼不給他殺價，事實上他選擇八樓，這通
: 常是一般大樓的最優樓層，只有在建案早期才買得到，已經需要有緣人，建商給的10萬
: 車駕也是早鳥價的優惠，通常也不會有人針對這個做Argue。只有聽過人說車位價太貴
: 從來沒有聽過有人算便宜的。
: 甚至還有許多早鳥不二價的銷售建案，有沒有給你殺價根本跟是不是尊重你無關。是早
: 鳥階段的早鳥價本來談價空間就很小。
: 另外新的實價登錄，車位價格要分別刊登，事實上也沒有違反任何法律。車位要送你，
: 他也合法，一般實價登錄網站都會含車位價跟不含車位價兩種單價。
: 在談完單價之後，就可以選車位（如果有車位的話），但不是每間建案車位配比都會是
: 1:1，有的車位會比戶數多，那有些高層大房型的戶別要買兩個車位，有的車位會比戶
: 數少，那低樓層或是小戶數會沒有車位，另外車位是坡道平面、平面機械、上層下層，
: 每個車位都會有所差異。
: 自然，車位也可能會在選好戶別議價前就決定，選車位時，代銷會請你真的把車子開進
: 去體驗一下，請務必真的開看看，不要看到車位便宜就選而沒有考量自己的停車技術，
: 低價車位有時候要從車道口一路倒車到牆邊才停得進去，犯不著為了十幾萬去撞到其他
: 人或是損傷自己的車子。
: 等車位、單價都決定好之後，會得到一個總價，接下來可以再用這個總價來殺看看，去
: 尾數之類的，但此時談價空間已經會有很有限，通常就是意思一下給個尊重的價格，這
: 時候距離成交已經很近了，這時，代銷就會去跟建商聯絡，看看這個價格能不能過。
: 好，這時候又要回頭談剛剛的10萬斡旋金，這斡旋金有可能跟建商談價之前，就先刷卡
: ，或是直接10萬先金拿出來放在桌上。也有可能到了這個階段，才派上用場。這時候代
: 銷會收下這筆斡旋金（注意這時候這筆錢的身份是斡旋金），代銷會給一張訂購單或是
: 議價單，證明代銷收了買方的斡旋金，並且會開始跟建商去議價。
: 這議價有可能很快，也有可能持續好幾天，端看代銷跟建商怎麼處理（演）。
: 注意，這份訂購單的法律意義跟預售屋紅單完完全全不一樣，許多人跟原PO資深鄉民在
: 這一點完全錯亂，這張單子只是代表代銷會拿這個錢去跟建商議價，不代表建商一定要
: 用這個錢賣你，直到紙本合約簽訂之前，賣方買方之間的契約關係就是雙方可以無條件
: 隨時中止議價，而賣方必須無條件退回訂金，至於手續費以及利息歸屬則以事先雙方約
: 定為主，一般來說誰毀約誰就負責賠利息，至於手續費通常由買方吸收。
: 再說一次，這不是紅單，不是紅單，不是紅單。
: 代銷議價結束，會有幾種結果，
: 一、建商同意以此價格簽約，接下來辦理簽約用印程序。
: 二、建商不同意此價格簽約，並且不想再與買方議價。
: 三、建商加價一定數量金額，希望代銷再與買方議價。
: 四、買方突然不想買了。
: 以上第二、四點發生，則代銷當場刷退信用卡或退回現金，並且收回訂購單。
: 若第三點發生，則買方繼續討論是否要接受建商加價，或是要繼續砍讓代銷自己談。然後
: 重新再去議價。
: 如果雙方差距真的很小，比較願意犧牲的代銷就會拿自己的成交獎金出來補這個缺口，讓
: 案件成立，但這是代銷對買方的贈與。也就原PO資深鄉民遇到的情況，要說這個不登記是
: 不是違反實價登錄規定？可能算，但這實務上根本不可能被處罰，因為法律上有所謂「比
: 例原則」，頂多就是要求建商加註，例如最後的贈與的2萬禮券。但2萬根本對實質總價影
: 響不痛不癢，跟房價正義屁毛關係都沒有，我在跟某建商談價過程中建商都還有暗示有
: 80萬裝潢金可以納入總價的，這才叫墊高總價（但有沒有加註我不知道，因為後來我沒
: 買）
: 現在法律是嚴厲禁止超貸的，超貸才是影響實價登錄最重要問題，而且現在建商都不敢
: 做這個事了，我有暗示提過，代銷說這個不行，有的建商會跟銀行配合作裝潢貸，但這
: 是信貸不是房貸，是合法的。
: 此外，除了頭期款以外，建商還會收一份代收款，多退少補，這代收款包括稅、預收管
: 理費等等，十幾到20萬不等。
: 三、簽約用印
: 如果在第二階段達成雙方合意，此時代銷為了避免夜長夢多，會立刻辦理簽約程序，代
: 銷會去準備兩本標準的制式合約，以及一張簡短的文件上註明這份合約一些重要事項，
: 可能會跟成屋定型化契約不同，以及接下來付款方式，包含建商的帳戶，付款的期限與
: 金額，以及一份貸款評估文件讓買方自己填包括年收入、職業、公司、信用狀況等，代
: 銷會進行初步評估買方信用狀況是否可以貸到應有的貸款成數（首購為八成），如果發
: 現有風險，代銷也會誠實告訴買方（也有不誠實的），他有風險，要買方重新考慮，並
: 且會提供貸款成數不足的處理方案，甚至在此階段，代銷覺得買方信用太差，也會中止
: 簽約用印程序。
: 一切順利，代銷就會拿起一式兩份的購屋合約，開始一邊大概說明合約的重點，一邊拿
: 著你的私章去在兩份合約書上分別蓋章。這階段要蓋很多章，非常多章，一整本合約實
: 際上是很多很多子約構成的，有機會我再跟大家講解購屋合約注意事項以及成屋定型化
: 契約的內容。
: 這時候，買方手上的那份合約不會有公司用印，只會有自己的私章，因為買方還沒付完
: 頭期款。在議約過程中，買方隨時都可以針對合約的問題提出意見或要求，去跟代銷以
: 及建商協商，產生磋商條款，但注意如果是建商提出的磋商條款，有可能規避履約責任
: ，這是違法的，總之磋商條款要特別注意，35線上賞屋就有案例是建商以折價換取五天
: 的合約審閱期，導致購屋糾紛。
: 有些條款就是適合拿來談，例如付款比例與時限，都可談，我就延長了7天的頭期款時
: 間，到我獎金進來的那天。
: 等合約簽訂完成之後，會開立一場以買方名義禁止背書轉讓的本票註明房價訂金，這張
: 本票等繳完訂金（雙方議定，通常是總價10%上下）之後，就可以拿回。
: 而先前的斡旋金，此時就會成為訂金的一部分，而先前若沒有付出斡旋金，此時現場通
: 常就要付出作為訂購金。
: 合約簽訂之後，此時就開始五天的合約審閱期，這五天（日曆天，因為代銷一週七天都
: 上班），只要買方對於合約有疑義，就可以書面提出，甚至無條件解約，但此時若解約
: 可歸責於買方的話，已經交付的訂金不能收回，若發生這件事，有時就會引發購屋糾紛
: ，建商跟買方各執一詞，有可能鬧上法院或調解委員會。
: 一般認知，雙方正式承擔合約是從買方匯款訂金完成開始，如果匯款完成之後雙方有任
: 何一方想要毀約，就會依照合約上的毀約規定辦理。
: 四、驗屋
: 付完頭期之後，就是驗屋階段。由於是成屋，所以可以馬上入住，所以建商（注意，從
: 這個階段開始，由於合約已經成立，跟買方聯絡的人就會從代銷變成建商，代銷此時跟
: 買方之間已經沒有責任關係），會跟買方約定找一天時間跟建商的工地主任進行驗屋，
: 驗屋程序繁瑣，包括檢驗海沙屋、輻射屋、磁磚、油漆、漏水、房屋丈量等等非常專業
: 的項目，如果買方本身沒有經驗，也可以請專門的驗屋公司代為執行。
: 不過驗屋前務必跟建商確認建商對於驗屋公司的態度，曾經有建商拒絕驗屋公司進入，
: 若進入，則視為買方毀約，因為這一條當初有寫在合約驗屋條件裡面，而當時買方沒有
: 注意。
: 此時稱為初驗，驗屋過程依照房屋大小以及驗屋公司人力約一到四小時不等，驗屋完成
: 後驗屋公司主任會對買方以及工地主任進行簡報，判斷有沒有重大瑕疵以及維修的可能
: 性，進行初步協商，順利明理的建商工地主人會在初驗紀錄表上填寫依驗屋公司結果辦
: 理。但此時若驗屋公司、屋主與工地主任認知差異較大，此時也會發生購屋糾紛，而且
: 這在瑕疵比較多的建商更容易發生。
: 假設驗屋順利沒有重大瑕疵（注意驗屋公司一定會找出一大堆小瑕疵，這是難免的），
: 建商就會根據驗屋公司一週內提供的電子以及紙本驗屋結果進行維修，並且約定複驗時
: 間。
: 五、對保與用印
: 對保與用印的目的是辦理房屋登記、實價登錄以及房屋貸款，在約定的時間（可與驗屋
: 同一天），帶相關所得，戶籍資料到約定的地方進行程序，首先地政士會辦理房屋登記
: 以及實價登錄，接著銀行房貸人員就會來繼續辦理房貸程序。
: 而銀行則可以選擇建商配合的銀行或是自己去找的銀行都可以，通常自己的薪轉戶同時
: 又是建商配合的銀行可以達到比較好的利率，總之貨比三家不吃虧，都去問問看，儘管
: 首購一般銀行都會對所有權貸到８成（地上權為75%），但利率可能會因為地點不在市
: 中心而比較差，甚至高雄的房價超漲之後都會影響銀行鑑價，因此跟建商配合的銀行
: 合作優勢變得更大。
: 六、複驗與交屋
: 大約一週，房貸徵信程序下來銀行專員就會告知房貸已經核准。此時，銀行還不會撥款
: 給建商，要等到複驗結束，無重大瑕疵之後，準備交屋或交屋之後，銀行會通知屋主是
: 否要撥款，撥款完成之後當月就開始繳房貸，而交屋交鑰匙卡之後，房子就是買主的了
: ，此時買主就變成屋主，所有設備都會進行點交，電費、水費等一切費用都會從當天開
: 始由屋主負責。
: 七、裝潢
: 房屋裝潢施工須經過建商同意，施工設計圖必須先送審，避免影響承重以及結構安全。
: 八、區分所有權人大會
: 一旦社區住戶銷售答一定比例，建商會協助辦理區分所有權人大會，也就是成立管委會
: ，選出管委會成員，之後便會開始移交公設給管委會進行辦理。
: 結語
: 買房子有很多眉眉角角，新成屋已經是裡面最簡單的，二手屋跟預售屋要面對的問題更
: 多，非常多，如果買方不做功課，不去了解，那有什麼資格出來抱怨居住正義？我也不
: 敢說我是都清楚，走過一次之後我發現我也有很多地方都有錯誤。
: 如果遇到一點挫折，沒有反省自己是不是功課做不夠，就出來討拍，抱怨政府，那問題
: 到底是在誰那邊呢？新竹某建案現在還在打集體訴訟，因為建商是在合約都簽了還收完
: 訂金才毀約，這種才是真正的問題。
: 為什麼這麼案子在八卦版跟home-sales版的反應差距這麼大？是因為home-sales版都是
: 代銷房仲或是房蟲嘛？還是八卦版這邊的人缺乏基本知識卻怨天怨地怨政府？
: 有人沒看過案場，沒出過價，甚至連代銷房仲一個都不認識，就在網路上怨天尤人，然
: 後看到這篇文章，太長不看就直接end。
: 這樣的人，沒有資格誇談居住正義。
: