房價何時崩盤? 專家：泡沫中房地產最危險
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曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做這樣的描述：「如果今天價格上漲的原因是由於
投資者相信，明天他們能以更高的價格賣出，而基本要素的價格又沒有調整，那麼就存在
著泡沫。」也就是說泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐，由於缺乏實體經濟的支持，因
此這種價格的上漲就像泡沫一般容易破裂，經濟學上稱為泡沫經濟。
當房價高到沒人接盤的時候，房市就會崩盤
為了維持泡沫的不斷膨脹，就需要有越來越多的人繼續接手，到了最後沒人願意再高價承
接時，泡沫就會破裂。
從歷史經驗來看，所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不
足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻足以顛覆銀行的根基。日本90年代的
房地產泡沫足堪借鑑，房地產泡沫破裂會造成骨牌效應，並拖垮銀行系統，造成整個國家
的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作，房地產出現泡沫後
，政府也沒對銀行體系採有效監管，到了最後終於導致房地產市場崩盤，也導致日本隨後
數十年的失落。
當房價不斷上漲，到沒人接盤的時候，房子賣不出去，房市有行無市，這時，房市就會崩
盤。
提前刺破泡沫，讓房市軟著陸
大陸近期爆發的恆大事件，就是中共刺破房市泡沫的具體例證，從2016年起中共就提出「
房住不炒」的政策主張，隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫，2020年的
金融管制措施（三道紅線）更成了壓倒恆大的最後一根稻草。這些措施的目的就是要防止
泡沫破裂導致房市崩盤，而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸，就像我們民間的狂歡派對，
明智的主人總是會在客人喝的爛醉之前撤掉酒杯，以防止醉後生事。
房地產是一個週期性的行業，2003年房市從谷底的蕭條，走向復甦，中間碰到2008年的雷
曼兄弟危機，2010 走向過熱，政府此時也開始頒佈了一些打房措施（像：奢侈稅、實價
登錄、房地合一），2016 年房市步入衰退，2020 年重新步向復甦，這是房地產的正常週
期的變化。2021年政府為了防範未然，也開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄，央行也
頒佈了金融管制措施。
從2000年開始，我就不斷的看到一些毫無根據的房地產預言，其中更不乏一些偽學者專家
的夢囈之言。我也很詫異這樣的學養竟然也能在市場上生存。
房價所得比為什麼愈來愈高？
當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時，若民眾的所得成長不成長
或成長太少，就會逐漸拉高房價所得比。
當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少，每回有素地標售，總是會看到建商高價競標，
標出的價格遠遠高於底價，甚至有達到底價的一倍以上，足證建商看好後市的房價，但也
因此使得房價愈飆愈高，房子逐漸成為有錢人的專屬品，而買不起房的卻愈來愈買不起。
房價過高的長期解決之道
降低房價收入比是個艱鉅的目標，絕非一蹴可及，一方面要讓房價緩漲；另一方面，則要
振興經濟，提升民眾的所得水平，讓民眾的所得逐步提升，兩者雙管齊下，才能成功。一
昧的打壓房價，但營建成本卻高掛不降，則要降房價根本是緣目求魚，毫無可能。若民眾
所得不提升，則如何降房價所得比呢？反之，所得提升一定會伴隨房價提升，所以只有在
房價上漲幅度小於所得增加的前提下，房價收入比才能有可能降低，除此之外，一切都只
會是無稽之談。
必須坦白的說，要讓所有的人都買得起房是非常非常困難的任務，不論在先進國家或共產
政權，都很難做到。這一部分也是政府應該出力、使力的地方，讓買不起房子的有房可以
住，也就是政府應廣建社會住宅，滿足民眾居的需求，但追根究底，民眾擁有自己房子的
內心需求是很剛性的需求，這是緣於華人的本性。
我覺得台灣房市已到達 擦鞋童時刻
準備要崩盤了
有沒有八卦?