馬斯克談房市泡沫：他們自掘墳墓 需牢記教訓
【大紀元2022年05月29日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）因為房價和利率的的飆漲，使
很多人擔憂美國房地產市場即將泡沫。對於房地產過熱，近日特斯拉首席執行官馬斯克在
一則推特評論中說：「他們挖了自己的墳墓——我們都應該牢記這一教訓」。
埃隆‧馬斯克（Elon Musk）的評論源於多吉幣（Dogecoin）聯合創始人比利・馬庫斯（
Billy Markus）5月14日在推特上發表的一條推文，稱加密貨幣是在經濟大蕭條之後「作
為反對央行控制的聲明而創建的」。2008年房地產泡沫破滅，這是由次貸危機推動的。
馬庫斯在推特上寫道，全球金融危機「是由掠奪性貸款行為和其它不負責任的胡說八道引
起的，導致房地產泡沫破裂、猖獗的印鈔、救助等」。
馬斯克在回覆馬庫斯時說，「房價只會上漲是錯誤的道理」。
馬斯克也不支持掠奪性貸款，他說：「但其中許多貸款人受重傷或無法生存」，最後他在
推特上寫道：「他們挖了自己的墳墓——我們都應該牢記這一教訓，包括我在內。」
The axiomatic error was that housing prices only go up. I don’t support
predatory lending, but many of those lenders were severely wounded or didn’t
survive.
They dug their own graves – a lesson we should all take to heart,
including me.
— Elon Musk (@elonmusk) May 14, 2022
房價與收入的成長不成正比
簡單的經濟學常識，房價和收入增長都不能長期超過對方。兩者需齊頭並進——隨著收入
的增加，人們湧入房市；為了使房價持續上漲，工資必須有相應的上漲。
這就是為什麼住房經濟學家再次保持高度警惕的原因：新冠疫情下的房地產繁榮使房價增
長遠遠超過收入增長。根據《財富》雜誌5月17日的報導，過去12個月，美國房價上漲
19.8%，而私人公司工資僅上漲4.8%。歷史上火熱的就業市場，跟不上歷史上炙手可熱的
房地產市場。
房價增長和收入增長之間的脫節，造成自上次房地產泡沫以來從未見過的負擔能力危機。
根據抵押技術和數據提供商Black Knight的說法，典型的美國家庭將不得不花費其月收入
的32%，來支付美國平均房價的抵押貸款。這是自2006年以來的最高水平。從長遠來看，
該數字在2010年代平均為19.9%。
雖然持續的房地產繁榮導致全國幾乎每個區域市場的房價飆升，但它確實對一些市場造成
了特別嚴重的打擊。疫情導致的在家工作爆炸式增長，使愛達荷州的博伊西（Boise）和
亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix）等房地產市場變得異常熱門。在那些市場，它變得白熱
化。
為了更好地了解住房負擔能力狀況，《財富》雜誌近期請穆迪分析（Moody’s Analytics
）、CoreLogic和佛羅里達大西洋大學的房地產計劃小組，評估各地房價是否難以負擔。
這三項評估旨在了解區域房價，相對於歷史上支持的經濟基本面（即當地收入）是否「被
高估」。
CoreLogic的估算：
CoreLogic四月時向《財富》雜誌提供了大約400個大都市統計區域的評估。這家房地產研
究公司發現，65%的住房市場被「高估」（即那裡的房價高於當地收入可以支撐的水平）
。同時，CoreLogic估計26%的美國房地產市場價格「正常」，9%的價格「被低估」。
為了進行分析，CoreLogic使用了二月份的銷售價格數據。不過，五月份的銷售數據出來
，情況應該會更糟糕。自二月以來，截至5月12日，30年期固定抵押貸款平均利率已從
3.92%飆升至5.3%。此外，所有跡像都表明房價在此期間甚至更高。
雖然CoreLogic發現大多數區域房地產市場「被高估」，但該公司認為房價不太可能出現
回調。CoreLogic表示，在這些房地產市場中，只有3%的市場有較高的機會看到明年房價
下跌。
佛羅里達大西洋大學的估算：
每個月，佛羅里達大西洋大學房地產計劃的研究人員都會計算，美國100個最大的市場中
房價過高或過低的程度。然而，最新的計算對購房者來說是嚴峻的。
佛羅里達大西洋大學3月份的讀數發現，相對於這些市場的經濟基本面所支持的情況，美
國最大的房地產市場100%的價格過高。
對購房者來說更糟糕的是：在這些大型市場中，44%的地區至少把房價高估了30%。價格過
高的市場是博伊西（75%）；奧斯汀（66%）；猶他州奧格登（Ogden）（63%）；拉斯維加
斯（60%）；和亞特蘭大（60%）。
就在兩年前，佛羅里達大西洋大學的數據發現，沒有（0%）住房市場的價格被高估至少
30%。上一次房地產市場如此「定價過高」是在2000年代房地產泡沫破裂之前。在2007年3
月，40%的大型市場被高估了至少30%。
穆迪分析的評估：
穆迪分析的首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）表示，不會將 2022 年的房地產市場
稱為房地產泡沫。因為他認為，稱之泡沫，這需要投機驅動的價格增長和房價高估。雖然
贊迪不認為現在是投機行為推高了房價，但他確實說滿足了一個房地產泡沫要求：房價被
嚴重「高估」。事實上，穆迪的最新分析發現，房地產市場看起來越來越像2007年。
在穆迪衡量的392個區域住房市場中，發現96%的區域被「高估」，並且當地房價高於當地
收入能夠支撐的水平，而且26%的區域住房市場被「高估」了30%或更多。定價最高的市場
是博伊西（73%）；德克薩斯州謝爾曼（Sherman）（60%）；密歇根州馬斯基根（
Muskegon）（59%）；佛羅里達州霍莫薩薩斯普林斯（Homosassa Springs）（57%）；和
田納西州莫里斯敦（Morristown）（57%）。
在接下來的一年裡，贊迪認為美國房價將持平。抵押貸款利率飆升造成的經濟衝擊應該足
以讓歷史上炙手可熱的房地產市場降溫。然而，他表示，最「被高估」的房地產市場的房
價可能下跌約5%至10%。
被高估的猶他州與被低估的加州
綜觀以上三個房價分析，令人頗為意外的是，加州多數地區沒有被明顯高估，例如舊金山
灣區中心地帶甚至被CoreLogic評為「低估」，在佛羅里達大西洋大學的評估中只有
12.55%～18%的高估。
另外，猶他州的奧格登（Ogden）、鹽湖城和普若弗（Provo）一帶皆被3個研究機構評為
房價「高估」太多（超過30%），情況與拉斯維加斯、鳳凰城差不多。
根據猶他州的《德律撒新聞報》（Deseret News）報導，猶他大學Kem C. Gardner政策研
究所的住房研究高級研究員德揚・埃斯屈克（Dejan Eskic）在3月時曾表示，住房「泡沫
」的典型理解——是與當今市場上發生的情況不同，仍然存在真正的住房需求，尤其是在
猶他州等西部州。
埃斯屈克說，庫存不足正在推動需求，而早在2006年，不負責任的借貸行為就讓每個人都
能買房。如今，隨著貸款要求收緊，獲得抵押貸款並不容易，「所以我們的市場是由真正
想要住房的人驅動的」。◇
責任編輯：李曜宇#
https://www.epochtimes.com/b5/22/5/28/n13747364.htm