估計大直受災戶的容積應該是台北市最低的225%.
先說結論, 台北市的容積率早就該檢討了
不過這裡只討論225%容積率, 其他更高的解讀方式不同.
過去十幾年以來, 為了居住安全以及都市計畫, 法規已經修改多次,
1. 法定車位.
2. 消防安全.
3. 電梯無障礙設施.
光是這三個目前新建築必備的設施, 造成公設比例提高, 這也是為什麼公設30%起跳,
但是最低容積率還是只有225%啊!
這些大大的降低都更的意願, 誰會希望越住越小呢?
再來提到公辦都更跟自辦都更的差別,
公辦都更當然就是法律怎麼訂, 公家單位就怎麼蓋啊!
蓋出新聞說的0.74一點都不意外, 新建築多了那些法定設施,
公設比提高, 室內實坪當然變小了.
為什麼建商能多給呢?
以225%來說, 老建築普遍都是四層樓公寓,
但是由於建蔽率, 政府也同時放寬了高度, 前提是容積率不能超過,
也就是說, 四層樓公寓改建後, 理論上建築高度可以到12樓以上,
但是原本的容積率大概只能到6~7層樓,
於是建商最大的利益就是容積轉移, 從比較便宜的地方買容積,
然後讓都更後的建築高度極大化, 這才能賺最多的錢,
可能在比較偏僻的地方買容積(既成道路, 國家古蹟, 公園綠地, 廣場用地.)
然後轉移到高價區, (大安區, 信義區之類的.)
因此建商敢喊出室內一坪換一坪含車位, 免建築費用,
但是這也是極限了, 以都更前後來看,
都更前 : 室內實坪+5%~10%左右的公設比
都更後 : 室內實坪+30%以上的公設比+法定車位
權狀上來看大約是1:1.5
但是一般住戶的理解是1戶換1.5戶, 這個資訊的落差就是造成都更困難的點.