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作者: imrisk (人間五十年) 看板: home-sale
標題: [閒聊] 【學起來！黑心建商教你如何用「假債權」
時間: Sat Jun 15 18:16:32 2024
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陳泰源 【學起來！黑心建商教你如何用「假債權」阻止爛尾樓重生】
還記得去年鬧得沸沸揚揚的爛尾樓、北投《泊山妍》嗎？如果沒有印象，或知道但好奇後
來的進度，那就且看這篇文章。身為旁觀者的你，當個吃瓜群眾也不賴，因為我保證，讀
完後，你在「與黑心建商鬥法之江湖經驗」必定提升不少。在此感謝「『大家營造』暨《
松江阡語&松蔦青語》建商『大家地產』負責人卓家雄」在「台灣合建史上」扮演我們的
「逆增上緣」。
故事從頭說起：
當時，「嘉源建設」和11名地主、共10筆土地談合建，決定興建的案名取作《泊山妍》；
而在這10筆土地當中，僅有1筆除外的其餘9筆，統統被「嘉源建設」拿去跟「中租迪和股
份有限公司」設定最高限額抵押權登記「申請專案融資」。換句話說，時任「嘉源建設」
的負責人「陳俊良」將《泊山妍》地主們的土地，拿去跟「中租迪和」借錢蓋房。
接著，
「陳俊良」主政時期的「嘉源建設」也找上、並向其他地主們介紹「臺億建築經理股份有
限公司」，將這些「土地」及「跟中租迪和借來的資金」辦理「起造人名義」及「金錢信
託」並「簽署信託契約」。
然，就在爛尾樓爆發前夕，112年4月26日，
先講第一遍：「大家營造」出具「證明書」給信託銀行（瑞興），表示嘉源建設「沒有積
欠」工程款。
05月間，
「陳俊良」開始陸續脫產，他先將「嘉源建設」名下的資產清空，也將「自身財產」過戶
給「大家地產」（負責人是其女婿卓家雄）；同時期，還辦理離婚，而配偶名下的《天漾
》社區房屋，也設定4000萬元抵押權給了「大家數位行銷」，該公司負責人，不僅是「陳
俊良的女兒」也是「卓家雄的配偶」。
06月間，
「陳俊良」神隱失聯；同時，已出具「沒有積欠工程款證明書」的「大家營造」竟莫名其
妙，改口稱「嘉源建設積欠營造工程款，北投《泊山妍》8243萬5688元及大同《嘉源程驛
》235萬9627元」為由，向法院聲請「支付命令」。
07月間，
「嘉源建設」無預警傳訊通知「36位預售屋購買戶」，稱因營建成本高漲及公司經營困難
，無法完成本建案等語，導致該案成為台北市近年來第一起爛尾樓事件，引發相關單位高
度關切，市府地政局甚至將其所有預售屋實價登錄列為「賣方無法依約定完工」之警示建
案。
同時期，
因為承購戶所繳的錢，除了「4成價金」已被「大家營造」領走，其它「6成餘款」，仍在
瑞興銀行的信託專戶內。
但是在6月間，大家營造「搶先約一個月」聲請的「支付命令」，其法律效力可直接向法
院聲請「強制執行」，所以「大家營造」可以利用「支付命令」扣押「嘉源建設」在信託
專戶內的權利。……這番操作，讓07月間「尚未從信託專戶領回剩餘6成購屋款」的36名
承購戶心驚膽跳，日日擔心專戶內的價款會被「卓家雄」扣押領取。
對了，這個聲請費用，一份只要新臺幣500元，「大家營造」聲請這兩份支付命令，一共
只要新臺幣1千元，就可以差點把36名預售屋購買戶的6成價金全部領光，可謂「黑心建商
以小博大省錢爛招一」。
好在，負責收拾爛攤子的「嘉源建設董事們」互推「代理董事長」，出面對「支付命令」
提出「異議」才令「失其效力」，可謂有驚無險。
講到這兒，忍不住要靠北，
「丈人陳俊良」都已經在脫產、準備落跑了，竟還叫預售屋購買戶繼續匯錢，然後由「女
婿卓家雄」接手，花五百一千、弄個「支付命令」，肖想專戶裡「購買戶們辛苦打拼多年
存下的買房金」，這群共犯結構，實在可惡！
上述提到的「500元之以小博大支付命令」還沒講完，
依民事訴訟法規定，支付命令經異議後，會轉為「訴訟程序」，於是，法院要「大家營造
」補繳「八十多萬元的裁判費」，沒想到，「卓家雄」竟沒有補繳，反而直接「撤回」案
件。奇怪耶？若「真的」欠八千多萬元，這八十多萬元的裁判費，怎麼可能捨不得繳？
就拿《松蔦青語》建案來說，
「卓家雄」獨吞了我父母上百坪的危老獎勵容積、店面面積縮水又設計得前寬裡窄，騎樓
外還加贈一根粗寬大柱子遮蔽視野（林祺錦建築師真的很會規畫房子）、契約寫平面車位
結果變機械，……為了討回被坑走的祖產，裁判費、律師費、鑑定費……林林總總加起來
好幾百萬元，已失去租金補貼仍在外租屋之小小弱勢地主我父母，再痛都咬牙苦撐給它繳
下去，所以說，我實在難以同理想像，有人「真的欠」卓家雄八千多萬元，他會捨不得繳
八十多萬元的裁判費。
回到故事本身，
預售屋承購之36戶，雖有從信託專戶裡取回已繳價款約6成價金，但尚有約4成價金及違約
金未獲清償；而且，「陳俊良」透過「嘉源建設」拿「地主們的土地」向「中租迪和」融
資借款約新台幣「高達3.5億元」，這些錢也統統不翼而飛！這群可憐地主們，因為陳俊
良「捲款3.5億元」神隱後，土地面臨遭法拍的局面！
然而，
就在「負債共約3.5億元的11名地主」及「損失4成買房金的預售承購36戶」籌組自救會，
奔波數月、造訪各地大小建商，數度與「中租迪和」開會討論解決方案，眼看將迎來「續
建曙光」之際……，「卓家雄」又開始出招了！
首先，黑心建商以小博大省錢爛招二：製作假債權
「大家營造、女婿卓家雄」竟另外持有「嘉源建設前負責人、丈人陳俊良」在過去曾以「
嘉源建設的名義」所簽發「北投《泊山妍》8243萬5688元及大同《嘉源程驛》235萬9627
元之營造工程款」的「等額本票」共8479萬5315元。
而製作這個「不實本票」，費用趨近於零。
再搭配，黑心建商以小博大省錢爛招三：聲請本票裁定後來個扣押
由於聲請本票裁定，法院只是形式審查，只要本票看起來沒太大的問題，就會核准債權人
可以持本票去強制執行。這讓「大家營造」得以聲請「本票裁定」，並請法院核發「執行
命令」扣押「嘉源建設對《泊山妍》建案土地的信託受益權」。原本要繳八十多萬元的裁
判費，如今，只要弄個「假債權」就能搞破壞。
而聲請「本票裁定」的費用分別為2000元及4000元共6千元，便宜太多又超級有效，實在
厲害！
腦補一下，何謂「信託受益權」：
受益權是指受益人（地主）對信託財產（地主的土地）所享有信託利益的權利，以《泊山
妍》建案為例，假若信託所要達到的「合建分屋」目的達成時，受益權人（地主）可享有
分回房屋坪數面積的利益，這就是「受益權」。
又以《泊山妍》案為例，如今爛尾，信託目的已無法達成而消滅時，若債權人「中租迪和
」將土地全部拍賣，那「受益人即地主」便可就「拍賣價金」扣除「償還中租迪和的欠款
」（陳俊良捲款的3.5億元+利息）之後的「餘額」，請求按比例分配給這11位地主們。
所以說，「信託受益權」是一種法律上的權利，但與「信託財產即土地本身」，是兩個不
同的概念。
接著說說，這個「當初由陳俊良介紹」的「臺億建經」，
「大家營造」就《泊山妍》建案已達付款條件之工程款3581萬9291元，這金額，「大家營
造」早於112年05月底請領完畢，相關請款跟查驗手續，皆由「臺億建經」經手辦理，所
以說，對於「大家營造」只許請領3581萬9291元工程款，「臺億建經」應極為清楚才對。
如今，
「大家營造」竟公然說謊，聲稱就《泊山妍》建案「尚未領取」的工程款仍高達8243萬
5688元；誇張的是，「大家營造」強調，就《泊山妍》建案的工程款「分文未取」！？
我怕你聽不懂「大家營造」在貢三A因為當初我也以為是不是聽錯？所以我再說一次：
「大家營造」的意思是，它所施作的進度，工程款應該可以請領8243萬5688元，但是它「
一毛都沒拿到」，其不要臉的程度，是不是超乎你我的想像？
明明「臺億建經」審核相關請款資料和實際工程狀況，認為「大家營造」可以領款的部分
是3581萬9291元，且在112年5月底「也都已經領走了」。結果竟然睜眼說瞎話，那之前領
的3千多萬元是......冥紙嗎？之前陳俊良過給卓家雄的那些房產呢？就算不是脫產是抵
債，也都剩到油都溢出來了吧？
我就問，
《泊山妍》到底哪來可以積欠營造廠這麼多錢？別說是房子蓋到一半，根本「連地基都還
沒開挖」就讓「大家營造」領走近3582萬元，已讓人覺得有浮報超領的嫌疑了，如今還恬
不知恥說「工程款1毛都沒拿到」，顯然無視「臺億建經」依約辦理請款查驗之專業！
這讓我必須再講第二遍：「大家營造卓家雄」已於112年4月26日「出具證明書」給信託銀
行（瑞興），表示嘉源建設「沒有積欠工程款」。
如今，
「大家營造」又對「臺億建經」提起「根本告不贏，就是要拖時間」的「確認之訴」，簡
直將「臺億建經」之信譽公然踐踏在地！這也導致本將起死回生的《泊山妍》恐又胎死腹
中，「大家營造卓家雄」等等這些作為，可謂「沒有最下限，只有更下限！」。
故事發展到這邊，
我相信，必定有人不解：「大家營造卓家雄」拿「假債權」來壞事，對他的好處是？目的
又是什麼？我想，就以合理推理與大膽臆測，作為本篇文章之結尾吧！
卓家雄之所以搞破壞，應該就是想，染指《泊山妍》：
PlanA：請債權人「中租迪和」把土地讓給「大家地產」來蓋。
PlanB：讓「中租迪和」承受不住股東的壓力，進而用「拍賣」方式來處理，畢竟「中租
迪和」是上市公司，一直拖下去總不是辦法，……然後，卓家雄就可以拿這「八千多萬的
假債權」去抵拍賣價金，便宜標到這塊地。
至於，這「空手套白狼」是否會得逞？就讓我們繼續看下去。
#黑心建商卓家雄 #不實本票假債權
後記：
《泊山妍》的營造廠「大家營造」負責人「卓家雄」，還是「大家地產」負責人，也是《
松蔦青語&松江阡語》建案的建商。
我父母，則是《松蔦青語》的受害地主，目前仍被「卓家雄」用曠日廢時的訴訟手段凌遲
已達四年之久，兩老暴瘦白了頭，至今仍自費在外租屋，有家歸不得。
至於《松江阡語》，則是今年開賣的預售案，待你看完整篇文章後，是否仍願意把辛苦打
拼多年存下的買房金給「卓家雄」賺，我予以尊重。