竟然能在這版討論到房價，呵呵，
其實我覺得不應該討論房價，應該討論龐式騙局。
任何有泡沫的東西，用龐式騙局來解釋，大概是最貼切的了。
大家都知道龐式騙局嗎？
https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E9%BE%90%E8%8C%B2%E9%A8%99%E5%B1%80
簡單的說，就是吹泡泡、傳炸彈。
今天假如有一個人成立了一個新的騙局，
以假直銷的方式包裝。
然後一個假直銷假如平均壽命是五年好了，
意味著五年後它會因為泡泡吹太大而支持不了負擔給底下的人利息。
而假如這個假直銷只要兩年就能回本。
這時候其實你只要前三年就入會，基本上你是虧不到錢的。
那麼問題來了，請問：
你會入會嗎？
房子在現在這種價格，沒有實際價值去支撐它的高房價。
但是為什麼它不跌？
龐式騙局也沒有實際價值來支撐，但是還是有人買。
因為大家覺得有利可圖，所以有人買。
所以其實討論炒作這件事情，是要分兩個面向來討論的。
第一個是它的支撐，就像股票，你可以看它的淨值，看它的營收。
第二個是看它到底有沒有利可圖。
只要有利可圖的股票，大家都在買，就會漲。
儘管它基本面再差。
房子也是一樣，一千萬的房子，只要目前房市大家都樂觀。
那麼買進一千萬又怎樣？我賣一千三不就好了。
可是房市如果悲觀，這時候沒人願意接刀，
那麼八百萬的房子又怎樣？你買了，賣不掉。就等著看它變七百......六百......
所以龐式騙局怎麼吸引到人進去買的？
那就是當它有利可圖，大家都願意掏錢出來投機的時候，就會有人去買。
房價當大家都在投機的時候，就會有人去買。
什麼房價所得比、房租房價比，那些都是基本面，炒作時是不看基本面的。
一千萬的房子，多頭就是漲得到一千二；
空頭的時候，就算現在土地成本高，又鄰捷運站，但是一樣炒不起來。
那什麼時候要跑？
龐式騙局什麼時候結束？
當第一次發不出利息的時候。
這時候會員就會被嚇到，
舊會員會退錢，新會員會不敢加入。
馬上現金流就出問題，這時候龐式騙局就會結束。
留下一堆人手上拿著壁紙合約。
所以有人說，買了房子當然不會希望它跌。
但有時候由不得你，真的跌了，你自住，很好。
你不自住，那你不把炸彈傳出去，就是每天虧一點。
就像買股票也不會希望它跌。
而還沒買股票，卻想買便宜股票的人，只要還有這種人。
表示有人願意接刀，這樣每次房價只要一跌下來，就會有這種人進場，房價就不會跌了。
股票真的跌，是跌在沒人願意接刀的時候。
這時候就是人踩人，大家都想逃快點。
上面這段跌下來有人進場的過程，就是波浪理論。
好了，回到房價。
那房價什麼時候跌？
等你房價真的跌破支撐，發現好像一去不復返，跌到你打算觀望的時候。
這時候表示供過於求了。
我說的供不是建商蓋的，
是建商+投客賣的叫做供；
求不是自住需求，是投機客+自住客願意買的量叫做求。
只要第一次出現這種情況，
風向就變了，你會發現怎麼會好幾年，甚至十幾年都供過於求。
當初八百萬大家搶著買，現在五百萬也沒人願意接刀。
不過房子跟龐式騙局還是有不一樣的地方。
龐式騙局，因為沒有基本面支撐，所以破了就是負責人跑路收場。
房子還有淨值。
因此只要跌超過淨值之後，就會開始有人願意接刀，
所以還是有可能回來的。
（這邊說的淨值，不包含土地成本，因為土地成本反而是被動的，有人買才會漲。
這邊說的淨值是建材、基本自住需求、所得、房租，還有最重要的：夢。
夢就是......投機客喜歡說的什麼蛋黃區啊、生活機能啊。）