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為什麼店面房東不降租？「不動產估值」背後的金融遊戲
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The news lens https://www.thenewslens.com/article/113236
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文：沈道廷
從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現，如果進一步交叉比對，
與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多，頗有人為操作的痕跡。
幸好，我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞；也看到很多朋友從經濟觀點分析
「為什麼店面房東不降價」的真實理由。
首先這種老房東根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是
「租金報酬率換算的金店面價值」，例如，帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面，
在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去，這才是造就「房東打死不降租」
的真正原因。
我想到一個故事讓大家更容易理解：如果你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、
也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於
「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，
年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租
1XX萬、年收租2400萬，這間面的價值可能高達2億到3億。
問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，
大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資，整條街暫時沒有新的租客，試問，
這時候若你是房東該怎麼辦呢？如果你認為「調低租金到50萬，至少每月還有50萬
可以賺」會發生什麼事情？
答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到
50萬的房租，但實際上在商仲的計算邏輯上，你店面的估計價值、也就是你的
「身價」可能瞬間從3億元變成1億元，別忘了，當你擁有的是整條街的店面、
所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區
50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣
搞的。
特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產，但實際上對於報酬率的計算邏輯
卻是差很大，這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租
至少還有賺」的現象。
稀缺狀態的窮人，完全著眼在眼前利益；而長期滿盈狀態的有錢人，眼中看的是五年、
十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等，例如我最近聽到，很多房東認為下一次政黨輪
替後，外資就會進場加價買，無論是等2年還是6年其實根本無所謂，現在刻意把租金
撐著確實算是「最佳策略」。
當然，積極一點的房東也不會完全擺爛，他們也怕哪天政府搞出囤房稅；相關的後路
早就都想好了。例如，或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店，公開租下自己的店面
盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象，反正這操作成本低廉又能讓市場好看，
何樂不為？說到這裡，你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎？
當然不是，跟銀行時常往來的朋友都知道，最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非
「不動產抵押」莫屬，用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸！
以前一個大房東朋友分享：銀行派人來找他爸，拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、
完全懶得出租的空屋去做抵押，銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。
到這邊很多鄉民無法理解，畢竟，再低的利息還是要利息啊！ 幹嘛多借不需要的錢負
債去還利息？ 傻了喔？事實上，銀行同時派了另外一個資產部門的同事來，
針對該1億元現金開出了一個簡單方案，保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。
直接舉例：
你用房子跟銀行貸款借出1億元現金，每年要固定還銀行假設為1%，同時跟銀行另外一個
部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案，讓你立即把這1億元現金存回該銀行，
固定給你每年1.1%的利息，銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。
（附註－這邊為了簡單解釋，恕省掉很多細節，其實更多情況是被洗去買銀行內的
各種看似美好的衍伸金融商品，於是大家都在同一艘船上了。）
簡單的數學；你每年要還銀行100萬的借錢利息，但你每年同時會領到銀行給你的110萬
的存款利息（或金融商品的報酬），等於你什麼都沒做，莫名其妙就賺了10萬，
連我都覺得——這什麼世界啊X！（以上只是舉例、不代表實際利率）
其實，過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大，幾乎不用利息就借出幾個億、
立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差，這就是所謂「循環資本套利」，
幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲，玩了幾十年。
為什麼房東打死不降租金？
因為租金一降，不動產的估值就會動搖，銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢，
供你玩這套躺著賺的遊戲，再搞不好，你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距，
簡單來說，銀行跟房東雙方都不希望降租金啦。
明知道這遊戲不公平，為什麼國家還一直降息？為何不敢大肆對房東徵稅？
因為，不只是東區房東，幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。
「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事，不動產價格暴跌必定造成各家
銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆，說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。
沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任，下次保證不用選了，換任何人上任都只能
繼續維持這個畸形的狀態。
我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平，但現實市場碰
上貪婪的人性，導致現階段根本沒有一個完美的解決方案，不公平也只會持續加劇。
總之，任何現象都是有背後理由，理性的理解箇中的原因，接受「存在未必正確、
但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒；
唯有搞清楚真實市場的運作，才是讓我們持續進步的關鍵啊！
4.附註、心得、想法︰
這應該算是常識了 寧願讓他空著租不出去 也不願意把租金降低
反正早就取得的房子 愛怎麼處理是我們屋主的事情
不費吹灰之力 就能夠有錢進來
好方法 不用嗎？