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分析／都市計畫法規籠統卻又複雜　未來恐會出現另一個京華城
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分析／都市計畫法規籠統卻又複雜　未來恐會出現另一個京華城
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記者陳正敬／綜合報導
京華城案在民眾黨主席柯文哲卸任台北市長後成為政壇焦點，由於京華城在審議過程中一
路被市府開綠燈，拿到了史上最高的容積率840%。然而也凸顯出台灣都市計畫法規不成熟
，導致都市更新過程中常常出現各種不同光怪陸離的事情。一名不願意具名的民意代表就
認為，應當開放容積率和建蔽率，政府只需要限制人行道寬度以及其他基礎設施，過多的
容積和建蔽限制，在這不完善的法規之下，只會再出現下一個京華城。
台灣地狹人稠，平原可用面積僅有25%，但需求卻又大到不行。早期建築法規不完善，導
致各個城市出現許多粗製濫造的建築。終於等到政府打算好好正視都市計畫問題時，卻早
已蓋好蓋滿，回不去了。為了讓衝擊降到最小，政府一方面推動都市更新，穿著衣服改衣
服；另外一方面為了能夠手上有控制建商的籌碼，設計了一套極其複雜的都市計畫法規。
以京華城為例，土地使用分區最早是「工業用地」，原本的持有業者唐榮公司打算變更為
住宅用地未果，由威京集團以15億3千萬買下該筆土地，並向台北市政府申請都市計畫土
地使用分區變更為「第三種商業區（特）」，只能作為商業使用，不能作為住宅。而且威
京集團靠著良好的政商關係，在1990年以特案方式通過。在經營不善後，威京集團又想要
走老路子，把使用分區改成「住宅用地」，開始了與台北市政府長達十數年的角力。而容
積率從陳水扁時代的97%、到郝龍斌時代的392%，560％，一路到柯文哲時代的840%。
仔細梳理這段過程可以很清楚發現，威京集團利用其政商關係不斷地創下許多第一，比如
說第一個使用分區改成住宅區、史上最高容積率、第一個球狀建築（違反消防法規）。雖
然現在藍綠議員拿出許多資料打得沸沸揚揚，但有不具名的民意代表研判，京華城案要給
柯文哲和京華城定罪機率不太高，除了「圖利罪」構成要件十分複雜以外，主要是因為容
積率和建蔽率本來就是有一個裁量的範圍。換句話說，依法雖然有載明給容積的條件，但
沒有寫不能怎麼給，所以市府有一定的灰色地帶裁量權，就算都發局和都審會依照法規去
審議，只要市長一個內簽下來，公務員也只能照辦。
該名民代解釋，在這前提之下，給多少容積率就成為市府和財團交換的條件，容積率變成
不是根據專業判斷，而是看建商要怎麼跟市府談判。更可怕的是，台北市還有一個容積銀
行制度，若透過都市計劃變更提高容積，則多出來的容積將會存入「容積銀行」中，然後
再轉售予建商或地主，得標者就可依規定移轉標得的容積。由此可見，所謂的都市計畫並
沒有什麼專業可言，看到的只是與地主、建商或財團交換條件的過程。
該名民代甚至指出，其實給建商或財團多少容積，因為成本問題，蓋不完的比比皆是「蓋
出來都還是滿醜的」。而且所謂的都市計畫的審議委員在審議時，都是用平面的邏輯去思
考，卻都沒有以立體的方式去進行都市計畫。比方說住宅區是要蓋多高？商業區又應該是
幾層樓？在《臺北市土地使用分區管制自治條例》裡面，針對各使用分區的規範定得相當
籠統卻又複雜，這給市政府一個相當大的裁量權。
也就是說，不管是容積率、建蔽率或是使用分區，都不過是公文上的用語，和當地的實際
情況都相差甚遠。其實京華城附近的使用分區就相當明顯，只有京華城那塊土地是「第三
種商業用地」，周邊全部都是「第三種住宅區」。但市民大道和八德路四段沿線又只有他
一個商業用地，從其使用分區就很明顯看出京華城獲得不少特殊待遇。
「就是因為各種特例，才讓京華城變成這樣」，有都市計畫相關官員私下承認，京華城本
來就是各級首長無視專業，一路開綠燈所導致的結果。所以在京華城的眼裡反而會變成，
「這些過程都合法合規，是你們這些政客因為政治問題才卡關」，尤其當京華城事業群的
中華工程承攬了不少政府標案，在原物料上漲的這個年代依舊硬著頭皮去標下許多公共工
程，這件事從第一果菜市場被議員稱為弊案，中華工程大動作說要告就都不難看出京華城
的背後有許多條件交換的影子。在這特殊的政治氛圍和奇特的都市計畫法規之下，這些漸
漸被爆料和獨家給淹沒，卻無視於都市計畫法規的落後和不完善，加上台北市擁有大量未
都更的區域，未來恐怕又會出現另外一個京華城。
5.附註、心得、想法︰
※ 40字心得、備註 ※
其實從京華城的過去可以很明顯看出來，滿滿的特權，最早從工業用地變商業用地
現在又要改成住宅，哪個地主有辦法像他們一樣這樣想改就改
更別說其實京華城根本不是都更，是地主重蓋
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