敝人算是都市計畫相關專業的，最近阿北的案子實在很有感，學弟妹以後小心了隨時可能會
變考題喔XD 想說結合自身所學，從學理法律切入，試作深入淺出的分析。
其實都計地政類的申論寫起來和法律一樣複雜，我完美主義發作一定要考據完整才比較放心
，但這幾天天周刊越爆越多，我忍不住了XD先發一些比較好解釋的。
其實京華城這個案子大眾都說到爛了，就是認定上他不是都更也不是危老，所以你不能把兩
者的容積獎勵放到他身上“準用”，就算假使它真的可用都更，它獎勵後的回饋也會有合不
合理的問題。以下主要針對這兩個問題作討論。
這裡先解釋幾個觀念，土地相關法規在實務解讀上，是要結合多條法律一起看的（一堆相關
的民事法、公法都要考量），不是只揪著土地法或都市計畫法的某個字眼就能輕易解釋，所
以之前才會有學者說京華城案申請欄目僅以“都市計畫法第24條”為由，過於草率，就是此
理。
第二個觀念是，都市更新只是都市計畫的一個子類，都市更新不等於都市計畫，簡單來說就
是一個是子集，一個是母集的概念，舊市區更新的課題是都市計畫的其中一環，故不能混為
一談。
第三個觀念是，在臺灣的都市更新規則制定的時候，不像德國是把都市更新和其他都市計畫
子類目作平級的存在，因此德國在做上層規劃（比如劃設分區）的時候，就會考量到這一個
舊市區應該怎麼更新規劃。而臺灣在都更上，是採一棟棟建築認定的，所以使得都市更新條
例不完全是規劃方面的邏輯，而是往建管方面去解釋，簡單來說，都市更新條例是“特別法
”，所以為什麼此法所規範之相關內容如果和都市計畫法等法相衝突時，會先被拿來適用，
便是這個原因。
第四個觀念是，法定規範的容積率是在沒有任何容積獎勵、容積移轉下的上限（基準容積）
，所以不是說商三560%就是只能蓋到560，只要你有容積bonus，都還能再疊上去，但也不是
無限制的增加，危老或都更分別有乘1.3、1.5的上限（都市更新條例第65條），部分獎勵類
目也有上限（詳細我忘了，但小沈為什麼聲明裡面會宣稱，我都有遵守1.2、1.5的上限啊，
湊數字的行為就是來自於此）
雖然我知道大家之前在研究的時候會從，容積一直給會爆掉這不符合直覺去思考，但是在目
前規定下仍是合理的。而這更說明了為什麼公共用地在利益衡量原則下（都市計畫學的一個
原則），會更可以基於公益性或需要性去嘗試拿比較多的容積，因為地都是政府的，他可以
有效管控這裡要做高度利用，那裡改作低度利用，這樣的使用強度和交通動線安排是可安排
、可預期的。
附上好理解的圖
https://i.imgur.com/oAAc6WD.jpeg