官商勾結案外案！旅館用地蓋豪宅　地產名嘴「還有五起未爆彈」
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新北市新店區的水岸景觀宅「國賓大苑」，因基地劃分風景區，依照都市計畫法不得分割
轉讓，但建商成功申請建照在旅館用地蓋豪宅，被質疑官商勾結更引起檢調關注。資料畫
面
圖片來源 : 蘋果新聞網
新北市新店區的水岸景觀宅「國賓大苑」，因基地劃分風景區，依照都市計畫法不得分割
轉讓，但建商成功申請建照在旅館用地蓋豪宅，被質疑官商勾結更引起檢調關注，不過房
市專家早就點名該社區有問題，還提到新店區的「上碧潭」、嘉義市東區的「印象西湖」
、高雄鳥松區的「湖美學」等5個社區也將旅館當住宅賣，不只房價沒有特別便宜，「還
成為另類的住宅違規案」，呼籲消費者應釐清土地使用區分，以免買房後才承擔報拆風險
。
興富發旗下「潤隆建設」投資興建的「國賓大苑」，基地位於新北市新店區太平路10~22
號，主打碧潭首排景觀豪宅，但依照觀光旅館條例，風景區旅館不得分割轉讓，經調查局
清查發現確實變更所有權登記，讓風景區變成私人土地販售豪宅，引發網友質疑官商勾結
，調查局昨（22日）派員稽查多處地點，約談多名官商到案，案情尚待釐清之餘，更被房
產專家張欣民點名全台另有5個建案也「將旅館當住宅賣」，而且早在2016年就提出警告
。
張欣民過去就曾點名新北市新店區的「國賓大苑」與「上碧潭」、嘉義市東區的「印象西
湖」與「濱湖高第」、台北市內湖區的「江南市場BOT案」、高雄鳥松區的「湖美學」等
案，強調都是將旅館當住宅賣的實際案例。
例如南源建設在嘉義市潭頂路的「印象西湖」，經公平會調查發現土地使用分區為旅館區
，申請用途應為旅館類卻以住宅銷售，曾遭公平會以廣告不實開罰60萬元，此外嘉義市都
市計劃旅館區內部的「濱湖高第」，建案廣告註明「一流飯店級土地蓋住家，蘭潭絕無僅
有高樓住宅」，也讓營造商宏都建設遭重處1000萬元罰鍰，直言這些建案「已經成為是另
類的工業住宅違規案」。
無獨有偶的是，「聯上建設」關係企業「聯立建設」2015年於高雄市澄清湖旁推出的「聯
上湖美學1期」，曾經也在廣告上宣稱是住宅，土地分區卻是旅館區，廣告與建物核准用
途不符違反公平交易法，兩家公司也被分別判處80萬、20萬元罰鍰，同樣也在5個「將旅
館當住宅賣」的建案名單中。
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張欣民2016年就曾點名新店區的「國賓大苑」與「上碧潭」、嘉義市東區的「印象西湖」
、高雄鳥松區的「湖美學」等案將旅館當住宅銷售。翻攝張欣民日光大道房產的世界
圖片來源 : 蘋果新聞網
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡提醒說，旅館用地顧名思義就是蓋旅館、飯店的用地
，不能當作住宅使用，推出住宅產品屬於違法，但業者銷售時未必會跟消費者講明，房價
也不見得比一般住宅低，導致交易衍生諸多爭議，連帶降低下一手的承接意願，尤其旅館
用地有些會註明「不得做住宅使用」，應該釐清土地地目及允許用途，建議向各地都發或
建管單位諮詢，以免導致荷包大失血，也會面臨報拆風險。
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旅館用地不能當作住宅使用，推出住宅產品屬於違法，致使土地價格相對便宜，更能吸引
建商推案，但業者銷售時未必會跟消費者講明，房價不見得比一般住宅低，導致交易衍生
諸多爭議，圖片為高雄鳥松區的「湖美學1期」。翻攝Google map
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《蘋果》調查發現，「國賓大苑」每坪均價大約41~49萬元，相較社區所在的太平路普遍
成交4字頭相仿，至於「上碧潭」每坪成交均價大約47萬元，同樣與基地所在的太平路行
情無異，此外高雄鳥松的「湖美學1期」近一年每坪成交12~19萬元，價格也與鳥松區整體
平均單價16~21萬元相仿，確實如朗美囡所云並無特別便宜。
張欣民提醒，買房務必留意土地使用分區，自住需求一定要認明住宅用地，違法住宅會影
響貸款條件，例如政府主導的優惠貸款，土地非住宅用途就無法申貸，勢必增加自備款額
度，一旦被檢舉或查核還有報拆風險，導致交易衍生諸多爭議，倘若購買的旅館宅屬於違
規產品，持有稅也可能無法適用自用住宅稅率，因此較不適合自住用途的消費者。
（余奕賢／台北報導）
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