論一下房價.
高雄房價是台北的1/5...
也就是說同樣的東西,高雄800萬,台北就要4000萬...
(所以大家再抱怨高雄新透天要三千萬.
再台北,小老闆姓,誰再跟你買新透天阿,神經病~~~~關電視~~~)
不要再那邊拿岳飛比張飛...拿高雄透天比台北的公寓,這樣很奇妙.
除去雙北.
高雄房價比台南高10%,台中比高雄高不到10%,大約5~8%.新竹比高雄高10%...
消費能力高雄和新北差不多,應該比台中好一點...
高雄年輕人很痛苦...不代表高雄的老人很痛苦.
高雄因為產業太有歷史,所以卡一大堆老屁股,因此年輕人痛苦...
可是那些老屁股可爽的哩...
因此藍寶堅尼的維修站在高雄,因為在高雄賣的很好...XD
所以不要用年輕人看天下..別忘了這世界反而是老人在說話...
其實今天才跟一個包租婆再聊天.
(她高雄有四間房子再收租,不過因為有貸款雖然沒貸很多,但租金大多都嘎房貸本利合裡)
她再抱怨好窮喔.....
我就說她,你家台北的房子賣掉不就有錢了.
想想,一間信義區內的公寓5+6,不要說太多甚麼5000,秒殺價3000萬就好.
把她賣掉,然後去台中或高雄買3%投報率的透天店面(甚至上面改套房可以到6%)
然後再用收租的錢去旁邊代款20年買一間電梯3房500萬...
這樣你不就每個月多好多萬可以"存"起來.並且住宅品質更好.
(她是守財奴...錢賺到口袋都沒再花的,要存起來看到數字上升才會快樂)
她說"不要,要維持既有狀況,要再維持台北有一間老公寓的前提下又要有更多錢"
然後.....我只好叫她去買樂透...XD
其實目前狀況就是這樣,很多人的錢都在低利用狀態.尤其台北.
也許老人因為生活習慣久了,有感情了.
外加很重要的一點,老人以前過30分的生活,現在過60分的生活很滿意.所以不去追求進化.
所以她們會不賣掉來讓錢做高效能利用.
可是有些年輕人就怪怪的,死守台北是因為優越感...這樣就很傻...
也許說10年前買台北賺最多...
可是這麼久的歷史以來,也只有這10年發生這種情況....
並且你看,只有台北惡性衝到那麼貴的房價,中南部大家都10%上下差距...
無論甚麼薪水阿,還是都市建設阿,除去雙北,大家房價還是差不多...
這代表台北是一個很特殊的狀態,非常態...
並且這個非常態已經提早在兩三年前就開始出現很嚴重的警訊.
所以非常態總有一天要回歸正常....現在只是看她怎樣回歸而已
要嘛台北崩下來,要嘛全台灣漲上去,挑一種...
然後政府如果不感讓台北崩下來,那就只好讓台北稱在那邊,然後狂貨幣寬鬆去撐住.
這樣中南部自然就會漲上去.(因為貨幣寬鬆...)
歷史多看外加國際其他國家多看,就會知道,台灣這麼小的一個地方,沒道理發生極端現象.
so...死守台北是很蠢的行為....
尤其不動產是因為熱錢而起來,那我們回歸"資金"最基本面來看.
這10年,因為房貸利率從6%降到2%...造成不動產一直漲(全世界都很像)
而利率對應於房租投報.
當年,你出租投報5%,房貸利率6%是平衡,你錢放銀行利息4%,所以買房子出租賺5%.
但是你又不能惡性貸款6%來買房子套利,所以出租投報落在定存和房貸利息之間.
其實全世界都很像,英國房貸5%,出租投報4%,香港房貸3.x%,出租3%...
(我講的是扣稅後的投報,資料不是台灣亂講媒體,或是海外投資詐騙集團.
而是真外國投資客的資料,我公司股東只有兩個人,一個是我,另一個是英國人
她不動產在英國也有投資,香港也有買)
基本上熱錢會看投報,當你這邊可以套利,她就非常大量的過來.
so..如果你利率5%,出租投報6%,她們就會大量貸款去套1%利.
反正無中生有,我去借100億來買房子收租,這樣我就年收入1億..不用本.
這就是熱錢到處找東西買的主要狀況和投資判定方式.
並且算上槓桿和貸款,所以來1塊可以產生5~10塊的威力.
然後回到台灣來看.
台北....你基本兩房三房的物件出租投報多少?0.7%...=.=
(不要拿一堆改套房高檔裝潢的來看,裝潢要算上耗損成本,改套房是違建,高雄改套更高)
這完全不合理,你買房出租比定存還慘...
所以台北不動產結構非常嚴重的問題從她租金投報就可以知道.
這才是真正所謂的泡沫..你的產能跟不上成本虧損,所以總有撐不住爆破的一天.
反過來台中高雄,大概再3~4%...
用20年電梯大樓做基準,2房300萬,3房500萬好了,兩房出租1萬,三房出租1萬五.
(含6萬塊內可以打發掉的全套家具家電和冷氣...這些成本很低損耗算上去可以忽略)
你用10個月算都有3%...
而房貸利率2%....
所以高雄租房子都是虧錢也是這樣來的...另外屋主比較沒有壓力要賠售,因為租金好.
其實也不是高雄租金好,而是因為這10年利率大量下降造成的...
所以10年前6%房貸下,你那時後出租投報5%是平衡.
突然間利率崩毀剩2%,所以雖然房價漲了快一倍,但是投報還在3%,反而變成好.
(房租其實也有拉升,不過相較之下並沒有很多就是了)
當然如果你說向當年西班牙被歐盟惡性拉高3%利率的話,當然就有嚴重泡沫風險.
可是目前世界局面應該很難拉高3%了...我看拉一碼就驚天動地泣鬼神..
因此...基本上房子死守台北,不把錢轉到中南部來是很蠢的行為.
(另外拉升利率,一定先死台北...台北太難撐了...)
我家台北是透天店面,那個有建商再談要土地整併...所以才沒轉手賣掉.
(等到整併後如果是分回下面店面上面一戶,那店面會留,上面的住宅一定賣掉
店面留是因為,畢竟店面不是住宅,那是另外一種生物,有另外的考量)
但基本上,台北不是買不起,但是完全不會想去買.也完全不應該買不能買.
一堆老師不要跟我講甚麼蛋黃蛋白,不要再講了,我比你還會講...
你基本的投資計算下就有嚴重的問題,甚麼蛋黃蛋白根本只是硬凹.
台北租金是高雄台中的1.5~1.8倍...反應薪資之外還有一點高.
(台北高雄薪資差大概20%而已,不到50%...你要用平均薪資包含老人的計算)
但是你房價惡性衝到5倍,其實是因為太多人盲目的相信她會漲造成的...
這種才真正叫做泡沫...因為你背房貸都是虧損,用0.7投報率去算,虧損1.3%以上.
也就是說你背1000萬房貸,每年要倒虧13萬....
和你在台中高雄背1000萬房貸,每年賺10萬,一來一回差23萬..背20年房貸就差500萬左右.
so...也許這10年來台北風狂大漲..可是這真的是黑天鵝事件.台灣建國百年來首次發生.
請不要把她當常態並且把她和理化解釋.
北上廣有差5倍的媽,首爾釜山,東京大阪,紐約洛杉磯,柏林慕尼黑...
只有台灣這個鼻屎大的地方在發生差5倍...並且只有雙北是特別,其他人也沒不一樣.
也許我們政府會讓台北房市長期持平,然後利用通膨讓租金成長,去泡沫化.
(在2%房貸前提下,讓租金一直成長到1.5%投報,這樣泡沫就消退了)
但是無論怎樣,先死死台北,之後要漲也是漲台中高雄.
甚麼人口集中還是都市發展都已經不足以當作5倍房價的藉口...
那些都只會反應在"租金"上面...租金才是真正住宅的基本面...
而不是無限上剛的解釋5倍的房價.
因此其實建議,上台北工作的朋友..
台北部要買房子,租屋就對了,房東幫你養房子多開心啊.
錢存下來不喜歡或不相信台灣的不動產,那去買甚麼美股阿還是甚麼鬼都可以.
反正全世界都在貨幣寬鬆,手上不要有鈔票就好.
沒看到最近全世界經濟大恐慌,股票居然大家都旺的嚇嚇叫.
就是因為,經濟恐慌,大家貨幣寬鬆來拯救..所以數據上非常漂亮,實質上非常慘烈.
然後簡化講就是鈔票越來越不值錢.
因此所有資產類的東西,股票基金不動產,數字都越來越大.
so...全世界寬鬆貨幣,誰手上有鈔票誰倒楣...找個地方放就對了.
但是千萬不要傻傻的去放台北的不動產..那個反過來是太詭異的泡沫狀態.
至於像我,就繼續買高雄不動產,賺出租3~4%利差,甚至外圍有更爽的出租投報之類的.
因為目前局面是台北危險,但全台灣跟著台北喊燒...造成其妙的環境低潮.
所以我爽爽的撿一些亂賣的特殊物件來收租...危機入市嚕.
而撿到收租6%,8%,10%的物件,真的不要替我擔心,我槓桿下去光收租幾年就回本了.
(我們有再跑,所以買到的物件會比一般人看到的物件好不少)
更不用說如果回溫後拉回正常價格(也就是3~4%)來賣..還可以賺一比.
當然你不相信台灣不動產,那其實也有更多選擇..