※ 引述《ycc93311 (Kenny)》之銘言：
: 是這樣的，從大約二十年前的內惟至今，周遭地區已發展起來的像美術館 凹仔底 巨蛋等
: ，未來加上中都以及台泥開發案 鐵路地下化及輕軌，整個北鼓山欣欣向榮~咦?可是舊有
: 的內惟地區呢(翠華路以西至柴山這塊)？
: 從上述幾個已發展跟未來發展的點來看，整個有些被城市包圍的鄉村這樣的感覺， 有沒
: 有什麼方式能解套呢？
: 魯宅我在這個地方住二十幾年了，對這邊很有感情，說說對這裡的看法嘛...這裡的人真
: 的很有錢喔，大地主很多，"但是"我在高雄做生意以來發現，這邊不同於其它舊部落的是
: ，內惟人其實蠻小器的，很摳...有點一個錢打24個結的感覺，也蠻保守的。
: 板上有沒有人能分析一下這邊未來的發展呢？還是能召喚到ceca大呢？
: 以上，理性勿戰，純在地的"個人"看法，不能代表全體人，謝謝。
: 以上可按 刪除
: 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』
: 我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔
: 高雄點定義請參閱板規
我內唯那邊有房子...XD
內惟基本上是老部落.
然後因為長期鐵路阻隔,所以發展後就停滯在那邊.
也因此那邊的建築物和規畫都是比較老式的.
基本上鐵路地下化後打通東西,一定會帶動房價漲.
只是你要整個內惟"改觀",可能並沒那麼快.
鼓山台泥也會造就另一個新重劃區.
問題是會類似農16這樣,大順路以北以南兩個世界.
因為建築物的新舊以及型態差太多,所以會有很明顯的區隔和斷層.
通常蓋新屋整體帶動,要在混雜區,例如現在建商炒得火車站或民族路南端這邊.
有新有舊整個混在一起,這樣新建案會拉抬舊房子的價格.
或是整片屋齡差不多的區域,例如河堤.從0~20年,整體社區很整齊這種.
可是在重劃區邊緣這種明顯區隔的,很容易被畫線.
例如用馬路畫線,馬路兩端兩個世界....
內惟要發展還是要等更久以後,老房子拆掉蓋新大樓.
可是這扯到土地使用分區.
內惟這邊很多都住三住二,容積率太低.開發公司不會去整併這種土地.
開發公司整併土地大多都以商四商五為主要目標,最糟也要商二以上,住四都不太有興趣.
更不論內惟這邊的土地容積率太低,公寓又多,所以土地整並都市更新會很困難.
so...基本上內惟大概會等,鐵路地下化...
然後鼓山台泥重劃區蓋到大概差不多了以後.
都發局可能才會開始動這邊的使用分區,讓他更新.
不然,只要旁邊有現成的空地可以發展可以蓋.
就不會有人去動老市區,就連政府也一樣....
他們會認為,你先把空地用光後我們再來想其他的事情.
對喔這邊要插一下話.
所謂的空地,是重劃的空地,而不是私人土地.
南合興在市區養了一大堆空地,空了幾十年還空在那邊,那個叫私人土地.
私人土地他只要不缺錢,放在那邊200年你都對他無可奈何.
(人家滿清就開始囤地了,滿清屯到日據屯到光復,政府換了三個土地還是他的...XD)
所以一般在看得,都是重劃的土地,或是公有地...這種才有規劃和開發的價值.
私人土地請直接視同他跟蓋滿房子是一樣的...
so..很多人會說"阿不是很多空地可以幹嘛幹嘛"
那些土地是私人的....沒有人會去動他...除非非常必要性的強制徵收..
(一徵收一定一哭二鬧三上吊,要政府用三五倍的價格收購..所以徵收非常麻煩,
沒必要就沒人去碰)
鼓山台泥土地目前雖然是台泥的,但一方面這邊是半公辦重劃.
所以政府會取走我記得45%的土地.
也就是如果重劃1萬坪,政府會凹走4500坪.台泥拿回5500坪.
但是因為使用分區從工業用地變成住宅用地,價值大幅翻漲好幾倍.
因此台泥雖然只拿回一半的土地,可是還是比原本還要賺非常大...
而市政府4500坪拿來開馬路蓋公園後,大概會勝2000坪左右.
就會在未來國有財產局公開標售土地.
這2000坪賣掉後,通常都可以把整土地開公園和開馬路的錢全都賺回來外還大賺一筆.
這就是市政府賣土地的由來...市政府賣土地一般都不是賣祖產,而是賣凹來的地.
所以有時候我們不用替市政府擔心他把土地賣光.只要有發展,市政府土地永遠賣不光.
並且市政府都會慢慢賣...你邊蓋新房子地價邊漲,他邊一塊一塊的賣.
你看美術館都重劃這麼久了,市政府手上還有好多塊美術館的土地還在養..
價格和當時筆,都翻不只5倍了...
而因為這邊台泥已經有明確開發方針,所以都發局不會特別去碰老市區的使用分區.
你有一個重點目標在那邊...不需要再去增加額外的東西給他.先全力把目標達成再說.
因此內惟老部落應該會繼續維持大概狀況.
內惟近期大概最重要就是鐵路地下化.
地下化那邊是水廊帶,自然會讓環境變好.
環境變好房價自然會漲...
可是這種漲不叫翻身,也就是你本來例如一間公寓250萬,地下化後環境變好變300萬.
漲個50萬....這種叫變好.
翻身就會像聽說鹽埕區城中城已經被收購到8x%..所以目前城中城整個不能買賣,準備拆除.
而城中城對面已經有建商在推案子,星愛河吧..
慶旺也在那邊收購土地..雖然聽說有一點困難(有釘子戶)..可是已經進行不久.
外加富野路,七賢路那個區塊有兩間旅館再蓋.
而等北鹽埕區最大的惡瘤,城中城一倍拆除...
無論那塊很大的地,是將來蓋商場還是蓋旅館,甚至只是蓋個住宅大樓...
那邊會很明顯地煥然一新.
我在北鹽埕區的電梯大樓買在一坪7萬...
這邊一煥然一新,房價至少衝到12萬一坪....並且還是在大環境"房價沒漲"的價位上.
也就是說,本來300萬的東西,會變成快500萬.
並且整個區域定位大幅改變.
本來高雄市區最後大家都"最"厭惡的地方,突然變成好像還不錯的地方.
這種才叫翻身....無論價格還是觀感.
內惟這幾年應該還沒有辦法翻身....鼓山台泥和內惟畢竟是可以區隔的.
so...內惟叫"變好",還稱不上翻身.
駁二讓南鹽埕區翻身,五甲公園讓四周翻身.
可是輕軌無法讓籬仔內翻身,只能讓那邊變好...
這有很微妙可是巨大的差別性在.