※ 引述《axnppoor (煩)》之銘言：
: 為了要不要賣房子家人鬧翻
: 我表哥家住南部,透天4樓,市中心,屋齡40年,無地下室,依照現行來看,嚴重不足
: 8年前700萬現金入+200萬整修,總花費900萬
: 現在貸款還有200萬
: 原本這間房子老早就一直想賣,但卡在沒好價錢,一直想1200萬才想賣
: 而這次政府公告"土壤液化區"是顯示紅色,代表是高危險度
: 而雖然政府都叫我們別擔心,但買氣可以反應出來,也知道這不像氣爆一樣
: 一時就風頭會過的,因為氣爆是因為政府沒公佈管線在哪,而高雄氣爆區上次這麼一爆
: 反正會是最安全的,所以房價才沒跌,大家都知道這2種不能合併一起來說
: 而最近有買家出900萬想買,但表哥堅持一定要1200萬才賣,而家人鬧翻
: 請大家給點意見
: 1.賣房,房價一定會跌,40年屋齡又是"土壤液化區"高風險區 ,至少可拿現金700萬回來
: 且無房貸,房子還可以慢慢找
: 2.不賣,反正這只是一時的風頭
地點勒??
先看有沒有土地價值...門口路幾米??...使用分區??...旁邊是否有大樓或是公寓???
另外你當時200萬整,有增建嗎?目前幾樓??..
因為很多人估房價都亂估,所以你提共一下細節比較好...
太多人我家不一樣,鳳山或是楠梓"的外圍"的透天,還住二住三,在那邊算土地價值...=.=
然後自我感覺良好灌水灌超大...結果就變天價.
然後極少數人會把市區商四商五土地的透天亂賣(當然都是被投資客或土開秒殺的下場)
最後,透天有些有高昂的改套房出租效應..這種有額外價格加持.
只是這種東西,你沒整賣,買家一定包租公,包租公是投資客的一種,所以一定狠狠殺價.
而你整好賣ok..回算投報率6%可以穩定出去(不要亂灌水房租拉抬房價,買家不是笨蛋)
可是問題是...你要整成出租套房的樣子,你整錯你就糟糕了...打錯點錢白花了.
so....你最好多提共一些資訊比較好.不然無法給你意見.
不棟產有很多決定價值的方式,而最後,取最高價的那一種是這間房子應有的價格..
所以賣多少你要先知道你的房子最有價值的地方在哪裡,再去評判那個價值值多少錢.
(其他都不重要了,一個90分,兩個89分,你還是只有90分...不會疊起來
和你一個90分期他都30分..只能賣一樣的錢...XD)
so..土地價值?可以做生意有商效?可以出租改套房的投報?地點好又好住的居住價值??
你要先讓我們搞清楚才行..
土壤液化基本上對房價不會有影響.
哪只是最近沒新聞在炒新聞.
並且政府惡意操控用來刺激都更...
基本上他的取樣鑽測就有問題,聽說是用重大工程的紀錄..
所以很多詭異的地方都是綠色的.
(你湖邊,沖積挖地,居然都是綠色的??你旗津居然只有一小段紅色的??還在主力開發區?)
另外內政部還給液化區的房子,多了5樣無敵金身...甚麼筏式建築,1999年後建案,地下室.
所以目前看來,液化議題幾乎都劍指公寓和老透天.
而土壤液化區高雄市又幾乎都在老市區,並且都是都更重點區,土地也多半是商二到商五.
台北也差不多...中山大頭同中正萬華區...
這在很多土木出身的朋友眼裡,一直都覺得很詭異...
但無論怎樣詭異都不重要,基本上這種東西過半年就會被遺忘.
甚至你看,連買賣要附註土壤液化的政策都無法通過.
到時候全民買賣都去鑽井量測,結果把某些地方量出來是紅色的,政府就頭痛了..XD
然後最最最最重要的一點.
這次美濃地震,高雄倒了??...倒了哪間??....喔,內門(綠色的喔)倒了半間古厝...
台南倒了...結果維冠大樓不在液化區耶!!喔不,台南倒了一堆都不在液化區.
台南液化區超小,自己可以去查...倒的全都不在那邊.
結果據學者專家事後諸葛的意思是,台南有斷層,所以地震後會搖晃比較久,危險性很大.
高雄沒斷層,所以震一下就沒事了...
我是不知道專家的話到底值多少,但結果論來看,液化區都沒倒..??
然後新聞不去炒斷層,跑來炒液化區??這甚麼情況之外..
高雄液化區一間都沒倒,台南液化區也沒倒.
你叫民眾怎樣記得液化區的房子是有風險的??
他們有深刻的體驗了嗎??還是只是新聞嚇一下
so....難拉...
颱風要來了,作個水災之後就開始炒水災新聞了...
很多事情,痛過了人民都可以遺忘,更何況連痛都沒痛過....
另外買氣不是沒回來.
是現在一堆人在出芭樂價....
看屋的人沒少,可是出價都出很低,因為新聞sway教說要實價登陸打七折開始出.
這種最近幹仲介業的應該感受深刻...XD
直到哪一天,媒體說"房價到谷底反彈,價格開始漲了"
買盤就又追價買了.
當然如果你現在缺錢,你會非常糟糕,因為你的房子一定很難賣,不然你只能賣芭樂價.
但是通常不缺錢的,一般至少要等520以後再來找機會賣比較好.
像現在成交量低,但委售量更低也是這樣來的...
畢竟高雄出租投報很好+很好租...
所以很多人都是阿你新聞講的這麼可怕,這兩年我就先出租.
所以你租金投報高於房貸之下,要跌太難了...缺錢就貸款就好,房租還是抵掉貸款.
你如果把房子賣掉,那你反而少了房租收入,更虧.
會急賣通常是惡性缺錢,也就是你現金流養不起本利合的還款..
畢竟房貸2%,可是本利合還要還大約5%...
你的現金嘎不過來或是你貸款到二胎三胎的高利息.
你才會被逼著賣房子或被斷頭..
一般正常不要說沒貸款的,就算是貸款8成的人,只要他嘎本利合是ok..
舉個例..例如你有一間沒貸款的房子價值1000萬年收租30萬好了.房貸利率2%.
某天你去拉斯維加斯賭博輸了1000萬....
so...你用房子借1000萬出來還掉,房貸1000萬年還利息20萬..你還每年賺10萬房租.
(假設可以全貸例子會比較清楚)
如果你把房子賣掉,你拿到1000萬去還之後就甚麼都沒有了...
反過對自住買家更是..
你去租30萬價值1000萬的房子,那你就等於每年幫房東養10萬的本金..
你去貸款1000萬買,你每年只要負擔20萬的貸款利息..等於省掉10萬的房租.
因此永遠的老話,除非你惡性貸款或是現金流嘎不過來.
不然房貸低於房租投報底下,房價你要等他跌是不可能的.
高雄漲一倍是因為2000年房貸利率是6%....
所以本來年收租30萬的房子,500萬買是基本盤.
現在是2%,合理價應該在1500萬...高雄目前應該只有1000萬,基礎上還低估.
這也是突然間房價翻一倍的主因,利率大幅降低造成套利的本體價格變化很大.
你去煩惱甚麼薪資/買不買的起是沒用的...
因為只要可以套利,你房子就會被人家買,差別在是使用者買還是包租公買而已.
本來一百個人買一百間房子....
如果惡性低利率化+買房門檻拉高.
造成一般人都買不起他要住的房子因為頭期款對它們負擔很重,本利合現金流嘎起來吃力.
結果會變房子沒人買??喔你誤會大了...
會變成10個人買100間房子租給另外90個人.
那10個人利用財務槓桿套利從90個人身上剝削租金到自己口袋.
如果房價貴到連那10個人都買不起..
那放心,外國人會跑來把一百間都買走然後租給大家.
你看看歐美大都市,7x%的人租屋,就是這樣來的.
(其實東南亞大都也差不多,像曼谷阿,吉隆坡阿之類的)
無論甚麼每天被神化炒房要被抓去關的德國..
德國的房子應該有快一半是外國人持有,全都是包租公,房租漲到年輕人住不起慕尼黑.
就更不用說英國,傳說中倫敦6x%的房子是外國人持有...
你看李嘉誠,台灣壽險去英國炒房炒的多開心就知道...
拿台灣1.x%的保險成本,去英國出租3%投報,套利1.x%
(國際大都通常房貸和出租投報是相等的.這是一種金融得自然平衡.
因為只要你可以套0.5%的利,立刻國際熱錢直接灌爆你把你灌成相同.
例如香港就是3% 3%..最近因為中國人被管制進入香港租金大跌,所以房價跟著跌.
英國房貸大概在4%,因為預期心理和市場盲目造成他租投報被炒到剩下3%.
所以英國最近有點泡沫跡象,因為房租小低於房貸...
中國比較慘,房貸大概在6%,北上廣的出租投報3%..所以最近我對中國直接沒興趣
他市場太盲目太瘋狂,政府檔的速度也比較慢,造成出租投報相對太低..那個會有問題)
在你煩惱領薪水買不起房子的同時,有錢人永遠指煩惱他錢要放在哪邊才不會被通膨吃掉.
而你們是活在同一個世界裡面...這就是殘酷的現實和無解的居住正義問題.
房價因為利率的關係,噴發速度會遠超過通膨.
而真正抗通膨的東西是房租...不是房價.
房子是生產工具,他生產居住這件事情,這件事情是可以換錢換租金回來的.
所以房價會取決於他的價值和目前金融市場上的投報關係.
這個關係在現在低利率化中,被放大非常多,多到你動一點點價格就大動.
(你房貸2%,降0.5%變1.5%...你房價就要噴25%起來...
如果貨幣在貶2%造成租金漲2%,就在乘上去...這所有數字乘起來才是房價.
而不是單純的通膨約等於房價成長..
這也是一堆人犯的美麗的誤會..抗通膨的是房租不是房價..這在這個年代是差很大的)
而政府永遠都希望通膨不想要通縮,利率永遠都在往下降.
造成現在全世界的房價都在噴....也是這樣來的..
(當然也有大降的,像香港租金崩潰,房價就大跌ing)
這才是不棟產在資本主義社會中的定位...
而不是甚麼居住正義,人民應不應該買的起房子,那是社會主義或共產黨的概念了.
當然你說真的少子化,房子沒人住.
那租金一定崩盤...就像香港中國人不去,租不掉,所以租金崩潰了...
這很現實,太多人靠房租在過活,他們不能斷租,但可以減租.
養空屋的永遠都在養空屋,所以空屋率從來不是重點...
尤其高雄市空屋,一堆在以前農業社會,美濃就算了,內門田寮大湖等等...
你看台北台中哪來那麼多農業型鄉鎮...高雄縣市合併後一大堆,這些都存在大量空屋.
所以高雄比別人多空屋是這樣來的,有興趣打開地圖自己慢慢比較慢慢看.
但是無論怎樣,大量供給和需求減少一定會造成房租下降.
但是問題是為啥現在房租在上升?不是人口外移很大嗎??
問題在...
1.小家庭化....本來一戶人口4.7人,現在2.3還是2.5人...請問戶別需求放大多少?.
另外這也是我都不碰大坪數的主因,我只碰兩房三房,因為這是主流.
並且你看現在建商全都蓋兩房三房...因為他們也承認這個趨勢.
2.都市化....
太多人戶籍掛在祖產或是鄉下,人跑到市區來...
現在都市化及中性非常嚴重,全世界的人都往都市擠,所以真正萎縮的都在農業性鄉鎮.
3.觀光人口...
旅館一次收一棟樓,本來在裡面住改套房的人都被洗出來...
外加一堆日租,也是把本來住在裡面的人洗出來..
更不用說衝擊到地價....觀光衝擊性其實很大,只是一般人比較沒注意到.
4.外勞...
外勞通常是老闆直接買快地蓋,或是買幾棟透天起來當宿舍..
但畢竟是衝擊到地價...
另外有些市區工作的外勞例如安養中心之類,會在市區租屋..
所以造成租屋市場需求量上升.
因此,現在也許你看到市區蓋一大堆大樓..
可是一般一棟大樓戶別才多少戶?60?100?200?....其實量沒你想的多.
更不用說豪宅一整動才60戶....
而上面四點的衝擊,基本上增加量可能抵銷掉1小家庭化就很辛苦了...
而少子化更是還沒發酵你就先面對目前3x歲戰後嬰兒潮出門結婚獨立的這一波.
所以為啥高雄出租一樣很好租的主因也在這邊.
目前看來,六都最難租地是桃園.
桃園之前房市很熱,是因為台北買不起只好買到桃園去...
可是租屋...你台北上班,不會租桃園阿...瘋了嗎...XD
so..桃園市一個很有趣的市場,房價高,蓋的全台灣只比台中少,但很難租.
之前講過,去年年中,三間價位大概1000萬的四房車位,屋齡都差不多在7~10年.
一間我家的在台中西屯水楠經貿園區旁,一間我朋友的在高雄巨蛋商圈.
一間我朋友他哥的在桃園市區.
最後我家西屯先租掉,租金2萬含管理費,巨蛋那間晚半個多月租掉租金兩萬二含管理費.
(比較新的房子出租投報真的不好,貴的地方也不好..而大坪數更慘..
另外...我爸到今天都還自認他是台中人.所以台中一定要有房子戶籍一定要掛台中.
靠杯他生活在台中的生命時間不到高雄的1/3..但...沒辦法~攤手)
桃園那間多我家那間三個月租掉,租金一萬八不含管理費.
so...從此後我都叫別人,桃園千萬不要買房子...那很危險..
因此有再出租的就會知道...很多時候甚麼少子化阿還是人口外移阿之類的東西.
在出租市場看到的是另外一個景象.
當然我不否認非產業區的外圍,或是學生套房會變很難租.
像市區要遷校的高應大...那邊套房產品很悲情..
而他遷校還要好幾年.
這個包租公崩潰期和抓水鬼找替死鬼接手的時間還要持續好多年喔)
但是一般市區租屋市場,目前並不存在低潮..