※ 引述《claire0301 (keep going)》之銘言：
: 最近開始在看房，自住用的
: 很猶豫要新建案大樓還是舊透天
: 頭期大約自備2-300w，想買在南高雄生活機能好的地區（有學校、公園、市場、吃的...
: ）
: 原本非透天不買，但看了一些南高的透天都很貴，30年的房子1000w以上，且地點頗偏
: 我想要的市區都要2000w以上，真的負擔不起
: 於是開始看大樓建案
: 看到一間今年剛開始販售的新大樓，
: 一坪可到2x萬以內，大概3x坪，三房兩廳
: 公設比約33-35%
: 含平車大概800w, 優點是地點真的很好
: 附近五分鐘騎車就可到夢時代跟市場、公園，還有學校綠地等
: 建商也是有知名度的
: 但買大樓就是會被吃掉很多公設，花一堆錢又用不到，管理費又貴
: 但市區透天又貴到無法買，我因工作還有老家都在南高市區，也無法住太偏遠的地方
: 查了一些這新大樓評價覺得還算不錯，是可以下手，但還是想要透天，只能等價格下降了
: 嗎？
: 以上可按 刪除
: 不管你要問什麼，都別忘了附上『高雄點』
: 我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔
: 高雄點定義請參閱板規
老透天價格差距很大...
你商五土地可以被整併,基本上都是算地價再賣的.
你是不能被整併或是住3以下沒價值的土地,就會看居住的CP值再算.
so...買透天一定要會懂,為啥有的透天很貴有的透天不貴.
也要思考,你的土地沒價值你要不要買...
包租公專門買沒價值土地的透天,買便宜在違建拉高到4F搭鐵皮,改一堆套房投報率8~10%.
如果他買商五土地就算是六米巷好了,搞下來投報率可能只有6%甚至很多都不到.
有時候土地太有價值會造成她的收入差很大.
不過有些包租公是收租順便養地就是了,那是另外一種考量.
(並且大多都是實力派資金雄厚包租公,非集團集資型態)
so...你要買透天一樣是這樣的思考.
你要不要養地.
你要養地你就要付出代價...商五土地靠幹道一坪100~120萬.
(土地整並時收到超過180萬都有)
也就是20坪的商五臨幹道土地,價格隨便都超過2000萬.
(純土地會比老透天還貴,上面有房子的比較便宜..XD)
如果再巷道,據所知建商/土開之前收在8x~9x.
你不是做土地整並只是買透天,買的話至少也會賣你70,20坪也要1400以上.
所以為啥很多時候房子明明超爛,他敢開1600萬是這樣來的,他在賣土地...
而不要養地的就反過來要思考住宅價值.
透天又分幾個狀況 1.原始強化磚造 2.強化磚造但整建過 3.RC
基本上現在違建抓很嚴,所以最搶手的東西是2....XD
主要是包租公會搶...他們很愛那種40年強化磚造但是有被整理過,尤其是增建過.
基本上1.原始強化磚造.
大多都是2F,並且有夾層.
這種要大改,不含增建就要花150萬以上.
可能地板牆壁都敲掉,樓梯敲掉,更不論化糞池還是水泥水塔,幾乎整間敲光光.
所以你價格600萬好了,你光弄好在含上150萬就是750萬,並且還是2F.
你再增建一層+鐵皮,改下來要250萬才搞定,總價格850萬..還要冒著被抓違建的風險.
並且你可能是只蓋了80%土地,後面沒增建....
包租公一般會買這種都會想買在500左右,這樣他才有利潤.
(包租公是投資客的一種,因此,買便宜也是它們基本的信念)
甚至像洪素珠他不是說要賣,我看到新聞立刻跑去看,結果鄰居和警察都說不知道這件事情
他那間包租公會想買在4xx,畢竟他土地沒價值在中間很難被整併到.
然後他們口道路限縮剩4米..地點也不太好出租,所以買再4xx合理拉.
而2最搶手,整理過尤其增建過的強化磚造.
通常如果你原始透天價位在600的話,這種大概都會在7xx.
買了就可以直接住,整修大多只是換管線最多廁所重做,幾十萬搞定.
而這也是包租公最愛,包租公會想用600萬買你增建滿到三樓的老透天.
因為你大多都改過了,硬體上他很多都只需要動樓梯和改套房的廁所就好.
所以整個改套房下來,一樣改7間大約只要150萬成本,並且是增建滿的空間.
同樣花750萬,他買到更大並且增建就地合法的物件.
這差更大的是在貸款,你原始強化磚造的250萬工程款你要付現金.
今天他買你600的透天,他工程款只剩下150萬現金,貸款可以多帶好多錢出來.
至於3,RC結構,一般如果2的行情抓在700的話,3會在800~850.
30年的RC結構房子不多,並且大多都是條件(地點或是居住環境)比較好的物件...
這種包租公就不要了,除非你是凶宅,價格在6折....
(之前某凶宅被仲介店東搶走..幹)
但是自住戶會想要,因為RC結構的物件,蓋的都比較好,格局也比較符合人性化之外.
大多當年買RC結構的屋主也都比較有錢,所以拿出來賣的量也比較少.
and..很多RC結構的房子已經遇到新的建築法規.
所以只蓋60%.室內空間也比較小.這要注意.
以上大概是老透天的狀態...
至於20年內的別墅是另外一個故事.
這種就是看條件了.
因為別墅要被土地整並,有點困難...所以一定是看屋況怎樣環境怎樣住起來怎樣.
不過市區別墅基本上都是破千萬吧..
因此原PO想買老透天,也要想清楚你要買的是甚麼.
你只有200~300的現金,你可能不太適合買2F的強化磚造老透天.
你沒足夠的現金去做整理.硬住又很痛苦.
你應該適合買整理過屋況ok的強化磚造違建透天.
稍微整理一下就好,不用花多少錢.
至於買RC的話,你就是要有花錢享受的心態,其實純論住的CP值會比較低.
不過當然一切都有例外,所謂的例外就是你遇到大腦被夢可給擠了的屋主.
他亂賣他的房子,以為他房子很爛不值錢,就隨便想一個20年前觀念的價格賣.
這種你看到便宜,甚麼鬼都可以買,買來現在沒奢侈稅,你隨便轉賣賺一手.
之後你不就有更多錢可以來買你要住的房子了??...XD
當然另外一種就是你遇到開價超出行情的物件,那個當然管他甚麼123都不可以買..
so...我討論的情況是在所謂行情底下,非行情的物件,另當別論.
至於新屋.
你知道我最討厭"置產"新屋的.
新屋就是花錢享受,跟買車一樣.
你既然是享受,就不要期待邊享受邊增值.
新屋增值性很差,我家有經驗過...不要跟我講甚麼中古屋沒人住大家都要住新屋的道理.
管他甚麼蛋黃區還是什麼鬼建商還是鬼設計師..
你不是有名的豪宅,像帝寶還是高雄海洋帝寶,有特殊性稀有性讓有錢人瘋狂掏錢出來買.
其他的尤其是那些"中坪數"的新屋,就是不保值.
每次崩盤套最久的就是當年買新屋的.
至於買那些老屋的,早就漲回來並且翻倍了.
20年前高雄崩盤,同樣到今天,有人不但漲回來還賺翻倍,有人才剛漲回來多一點.
新屋的折舊最兇,你要想,預售屋和新成屋就有差價,0年屋和3年屋和5年屋的差價你在看.
看完你在看10年屋和20年屋,在看20和30年屋.
你會發現屋齡越小差價越大,反而20~30年差價很小,3x年以後幾乎都是統一價格.
這才是折舊.甚麼鬼中古屋折舊大,根本是建商派出來的詐騙集團...
並且多少老房子,屋主都是30年沒整修過,不要跟我講老屋整修成本OOXX..
我玩那麼多廢墟,老屋看多了...=.=
我不否認在大行情都在漲的情況下,新屋也會漲.
但是基本上,中古屋增值性就是比新屋好.
最主要就是在於,新屋買家是買爽,無論是為了氣派面子還是感覺良好,都是爽.
中古屋才是買真正住宅空間的價值.
所以當你例如只有預算500萬,你有兩個小孩和老母,需要三房,你一定只能買中古屋.
除非你可以承擔1000萬,你才會思考買新屋三房.
所以新屋是你有額外力量的時候才去買的,並且可以思考要不要買透天要不要買遠一點.
中古屋是你火燒屁股非買不可的時候買的.
更不論財富金字塔,越下面的人越多.
而新屋最糟糕的問題還不是這個.
他最糟糕的問題是"新"這個字.
你買了新屋,他就不是新了,下一個買家,他幹嘛跟你買過一手甚至住過的房子.
他當然買處女阿,直接跟建商買沒破處的,多花個50萬ok的拉....
更不用說可以在代銷或是仲介那邊享受當大爺的感覺...
買房子的處女情節非常非常嚴重,這也是5年內屋最吃虧的地方.
我們投資客轉賣物件都很愛重作廁所和廚房也是這樣子.
買家對廁所和廚房的處女情節也很嚴重,所以針對其所好做迎合.
而會買新屋的大多也都愛面子,注重享受...買盤特質.
因此你買新屋還想把非處女屋加價轉賣給這種人.自然就很難.
(這還包含不可說的代銷做9成貸款或是買價含裝潢讓你可以貸款更多錢等等手段.)
反而中古屋永遠都是賣真正居住空間的價格.
買盤它們大多都是非買不可沒得選擇..
所以當我這個住宅空間有他無法抗拒的硬需求的時候,我漲價他一樣要吞下去給我賺.
這才是中古屋保值的地方..
因為他是賣他在這個地方的居住空間價值性,並不存在花邊.
並且旁邊蓋的新屋很難搶到中古屋的買盤,因為買家根本不一樣...
不過投資新屋有很多小手段可以用.
還是有一些錢可以賺,但這是另話...
(我也是有玩新屋的,所以我上面有註明是"置產",也就是所謂的長期持有
不棟產我玩過的手段滿雜的,感覺有錢賺的時候,我都會切一小部分錢去玩看看..XD)