※ 引述《staff23 (筆名蘇溫永(星星送行者))》之銘言：
: 泛高雄點 最近在弄跟高雄土地有關的事情
: 剛好跳出來講一下
: 貧富不均造成一個問題
: "錢"沒人用
: 有錢的人用不完
: 沒錢的人不敢用或沒得用
: 這就產生很多問題
: "錢"的價值來自於"人"的使用
: 使用"錢"的結果得到"人"的"所需"
: 人要滿足這樣的所需，就必須付出"勞動力"
: "勞動力"量化成"錢"的價值
: 這個制度如果開始崩潰的時候 不加以調整的時候
: 社會很快就差不多了
: 台灣現況就是如此
: 中國是個重要因素沒錯 但他不是最重要的原因
: 最根本的原因還是來自於貧富不均造成的"勞動力"剝奪
: 人們付出勞動力 得不到應有的報酬錢 去滿足人們需求
: 最終的結果就是人們自我走向毀滅 少子化 產業凋零
: 過去我們一直強調自由經濟 然而目前就是因為自由經濟
: 我們創造出了高度的經濟奇蹟 卻也產生極大的貧富差距問題
: 其實這個只要解決一件事情就好了
: 那就是人"住"的需求這件事情
: 政府也不用出手去打壓什麼房地產了
: 與其讓這些人賺 不如政府自己來賺
: 政府基本上就是台灣最大的惡霸地主 誰不認同? 誰會反對?
: 政府只需要立個法 給他蓋下去 問題就解決了
: 什麼豪宅奢侈稅房屋稅地價稅萬萬稅 通通馬上降 也不用叫金管會在那邊三砲兩砲
: 政府手上有的是地 拿點土地出來 也不用賣了 直接找建商來蓋房子 建商來蓋房子
: 找銀行來讓建商貸款 讓建商可以順利的把房子蓋好蓋完
: 政府要求建商主要原料要使用台灣的原料(沙石、水泥、鋼材)
: 房子蓋好 在低價賣給人民 人民沒錢沒關係 找銀行來讓人民貸款
: 只要住的起 問題就解決了 誰跟你造反
: 跟貨幣戰爭有87分像 貨幣戰爭不是讓自己的貨幣變得更便宜
: 而是瘋狂的印鈔票 把他變得更便宜
: 房子土地都是這樣
: 現在就是政府耍白爛 死活不想解決這問題 沒責任沒擔當
: 前朝政府是放了 不會管 然後大家一團亂
: 現在就大家死翹翹
: 老話一句叫政府快點蓋房子賣 我不想等我孫子燒給我
這是錢的問題.
你用"賣"的,請問你要賣多少?
政府的土地取得還是有成本的,他要自償所以他才須要把土地在賣掉.
你重劃一個區域,你還要鋪馬路蓋公園,重劃的工程和各方面這些成本都在上面.
因此,如果你土地要"無償"供給給新蓋的大樓,讓人民買房子只需要負擔建築成本.
也就是大概15F的建築成本7萬,含上管銷你算9萬好了,政府賣9~10萬.
這樣....那你土地開發上面的成本就會滾入你的債務中.
這樣政府應該沒多久就破產了.每棟大樓你賠個幾億,你賠不了幾棟阿.
(高雄市政府負債也不過兩千億就被罵得要死,這個財政洞政府怎樣承擔??)
而如果你反過來,土地也算入成本裡.
恩恩...你可能不知道現在削價競爭下,其實建商利潤已經很低了.
你隨便算一塊地好了,一坪60,坪效7,等於你建坪一坪成本在8.x.
你在含上建築成本7,你一坪蓋起來成本大概在16,你在含上管銷就要20.
你看建商賣多少??大概24~25...你政府不賺也只能賣20.
那一間小三房,建坪40,車位8共48坪...
政府怎樣賣也要賣到960萬...建商賣1200左右..
(我說的是成交價而不是開價)
你政府賣小三房960你先看會不會被別人罵政府搶錢...XD
另外另外...建商都會二工幫你偷空間.容積建蔽率也都會有手法去放大他.
政府這種蓋法,室內空間可能比建商還小....因為政府一定全面合法.並且手法單純笨拙.
到時候你真實使用空間,算起來根本沒有比較便宜多少...
so...這就是政府蓋來賣的問題...
成本就掛在那邊,你動不了阿...
你的前提是,建商利潤很高,政府削價去競爭掉建商利潤...
可是問題是,這個年代幹哪一行利潤都很薄...
因此...現在能做的只有"政府自己掏腰包虧損去補貼"...
所以是政府必須賠錢才辦的到你要的壓價.
and..你講的也是傳統的國宅.
後來的合宜住宅都算是進化後的版本,國家和建商合建,建商出手腕,政府來讓利.
而你也看到,這更是延伸出來更多的問題....
因此現在我們政府想的就是...
那與其賣,不然我就出租...
出租總不會有這個問題了吧.
可惜我們可憐的內政部,他不聘請真正炒房投資客去當顧問.
所以大家都在等著看他又要出包了.
出租會出現另外一些可怕的問題.....
1.成本/價位
黑心投資客如果進入內閣,他一定會告訴政府說.
"要讓年輕人有房子住,拿新屋出租是愚蠢的,你拿中古屋才對"
就如上面算的,你算起來一間3房車位要960萬,請問你要出租多少錢.
對喔,那是空屋,你還要全配家電牽網路.
這些成本三房,投資客30萬搞定,你政府乖乖抓個50萬吧.
那我們就算1000萬好了.
請問你要租多少??你政府跟銀行貸款,貸款2%就好,那一年貸款成本20萬.
你一間一個月要出租就快要兩萬塊才剛好打平貸款......
這是在免稅金,免管理費,然後不包水電的前提下...
你在含上這些成本,甚至如果你是成立一個法人.
更慘的就如政府講的包給企業去做出租..
那還有營業稅營利稅,管理人的成本,出租廣告的成本...
你到時候一個月出租兩萬五可能也只是剛好打平成本而已.
而在高雄出租兩萬五三房.....你要租給年輕人嗎??它們再領22K耶.
這還只是可怕的第一點....
新屋出租....成本你根本壓不下來,就跟柯文哲出租沒人要租的情況是一樣的.
這是產品走向的一大錯誤,尤其你這是公宅,更是錯上加錯.
新屋一般租屋者都是要面子,愛享受的,而不是真的有需求的.
這種人絕對部會接受跟閒雜人等住在一起.
因此高昂的租金和漂亮的裝潢以及高等的住戶,是新屋出租的市場必須走向.
就像,你要讓年輕人,人人有手機,你會進蘋果iphone給他?還是給他紅米0元機??
你要年輕人有車子,你是給他法拉利還是賓士,還是給他國產裕隆??
新屋就是奢侈品,不是必需品,這是很多學者一直搞不清楚的問題.
2.管理問題.
黑心投資客如果當幕僚,一定會給政府建議說.
你要搞出租,你一定要先搞定房東的保障法律.
你要有強制力,強制收租金,強制趕人,強制毀損賠償.
而你要有強制力,那這個人必須是有合格身分的.
也就是不能是禁治產,不能是甚麼信用瑕疵.
不然你討不到錢.
太多人不繳房租,一個月繳一次變成一個半月繳一次,越欠越多都算有誠意.
那種租了半年後就擺爛不繳房租的....
不然就是有破壞寢向,夫妻吵架摔電器這些就算了...
養狗尿尿在床墊上,養貓磨爪子把家具全都抓壞.房子收回來就一整個騷味.
再來就是A租了然後住B,清純女生租了之後裡面住進來是流氓或是酒店妹.
再來就是在房子裡開賭場,例如某朋友的房子上新聞,因為開賭場被掃掉.
更糟糕就是在裡面拉K...拉K罪輕,但是很臭....
這些管理辦法,房東都可以用"法規以外"的手段去處理.
你政府....哪來這麼多房東的手段,所以你只能靠立法去產生強制力.
就像外國,你還屋必須還得跟他租你當天一樣新,所以髒了你要補漆,衣櫃門壞了你要換門.
不然外國就是有強制力,直接查封承租人財產或扣薪水等等.
so...嚴密保障良好的出租專法,會是管理上必須要先行的配套.
不然...你政府的房子大概會在三五年內爛掉,之後成為貧民窟.
也不會有企業願意當二房東來管理,最多就是不負責任的幫你租掉拿傭金就走人不負責任.
後面壞了爛了你政府自己承擔....
3.人民真正要的問題.
人民要的是買房,而不是租房.
這是我目前看到的狀況.
因此你搞出租,是否真的是人民真正想要的??
對於我們政府要出租公宅,其實真的不是不可行.
但是絕對不是目前我們政府做得這樣.
第一個訂定出租專法這個應該沒啥爭議.
同時保障房東和房客,這樣政府當房東才不會被惡房客搞死.
也才會有企業敢去承接政府的出租業務.
第二個,你應該是活化老公有不動產,其實高雄市政府活化台電宿舍就是很聰明的做法.
你不要蓋新的,你土地賣給建商去蓋去賣,你則是去收購老的大樓例如辦公大樓等.
(很多老辦公大樓使用率很低)
再用將這些大樓改建成住宅在出租.
這樣你一間3房可能成本可以變成一坪買入9好了,改建成本2,總成本11.
(中古辦公大樓比住宅便宜很多)
這樣3房一間也不過3xx萬.車位也便宜很多.
(老屋的公設比比較低,新屋因為新建築法規所以才那麼高之外.
辦公大樓的公設比就比住宅更低,很多公設都只有2成不到,因此室內25,你可能建坪才30)
好啦就算你抓高一點,抓到400萬好了.
400萬的中古屋 vs 960萬的新屋,租金至少可以壓低成不到1/2,甚至可能壓在2/5.
因此一間新改新裝潢三房,可以把租金壓在1萬塊左右..
市區行情,"新改"的中古屋大概會在1萬六到一萬八.
(很多原始屋況的都租地到一萬五,正勤你家電全配全都中古家具就租的到一萬五
諾貝爾也是..更不用說其他比較管理比較好的中古,很多都一萬六以上
當然空屋可能只能出租一萬,但是我相信我們現在討論的不是空屋)
這樣確實就有感了...
並且對政府來講也不會有補貼的財政壓力.最多說沒賺錢.
而你中間要做的只有"讓辦公大樓變成住宅合法化"這個技術問題要改變.
而這一點,我相信我們政府是有能力自行解決的.
畢竟辦公大樓變旅館都合法了,變成出租住宅我覺得政策上面一點困難都沒有.
so....政府先訂定專法,然後把土地賣掉,然後回收老辦公大樓再改成出租住宅.
這才是真實可行的做法.
當然啦,最後一點,人民要的到底是有房子租,還是有房子買..
這......這就不是我們可以給的"實在"意見了.
其實在住宅方面,中央政府到今天都還搞不清楚狀況.
但我們高雄市政府則是非常聰明的.
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20160903/37370112/
活化那些空置的宿舍,成本會比我上面計算收購辦公大樓更便宜.
並且活化的話,反而是增利....因為你本身已經沒有收購成本.不需要額外舉債.
所以財政上面反而是賺更多錢...
(當然還是要先付出一筆整建費用,但要回饋是很快的,之後就是多賺了)
因此高雄市政府一直都沒有傻傻地跟其他縣市一樣亂起舞,傻傻地跑去亂蓋新的.
就算蓋,之前預告點是大寮捷運站和岡山大鵬九村.
順便炒一坡地皮造鎮起來,可以增加捷運運量以及周邊開發.
大鵬九村還可以幫南機房高醫分院做支撐,大寮則是捷運在那邊的土地因此更值錢.
每個環節我們市政府都算得非常精明...一本,就是要萬利.
甚至很可能之後就是大林埔遷村的落點旁邊一起蓋,這樣成本和事情可以整併壓低.
並且又可以造成造鎮效果..
地點沒搞錯很可能也在中崙那一區,剛好繼續發展那個區塊...
更久以後搭配步校和預校遷移之類的,市政府還可以再從這些地方再撈回饋回來.
哀,有時候實在很怨嘆.
民進黨有這麼強的地方政府,為啥中央政府能力卻.....令人非常擔憂.