房價漲有兩種情況.
1.剛性需求.
例如上海,深圳,香港,倫敦等等...
它們實居人口遠遠超過戶籍人口.
北上廣深有一大堆內地來的人,中國雖然沒有遷移的自由,但是那是指戶籍.
實際上有更多更多的"內地"人跑去上海北京工作,所以實際上人多到可怕.
之前我家上海有一間房子,出租後是一個房間平均住3個人,整間塞了十幾個人滿滿滿.
這就是北上廣深房價為啥狂衝暴衝的主因之一,人太多.
倫敦也是因為湧入大量難民造成居住需求大幅拉高.
所以倫敦是,房價和租金一直維持3%的數字成長.
甚至說,北上廣深,倫敦,香港...他們租金和房價是連動的.
在固定利率下,房租漲多少,房價漲多少...
香港則是回歸之後,湧入大量中國人,也是把居住需求塞到爆炸.
而後來為啥這兩年深圳大漲比上海北京高.
是因為中國管制中國人進入香港,所以大量滯留在深圳,造成深圳漲幅明顯高於上海北京.
同樣的,香港最近災難,就是中國老爸教訓香港,管制中國人進入香港.
所以香港的租金掛掉,房價跟著掛掉.
so...以上都是硬需求為主導的漲價....
硬需求的特性就是.
房價和租金成穩定正比關係.
在利率不改變下,租金漲多少,房價漲多少,反之毅然.
而租金則是直接反應居住需求的指標數字.
倫敦我們外人看好像是他被炒作起來.
但實際上背後跟湧入難民有關..
湧入人口就是會推升需求.
你說他們不一定有錢,但它們可以五個人住一間,集資租屋就可以了..
所以只要人多,他的需求就是會上升...
2.投資效應.
全世界,最經典就是台北.
台灣的所得在怎樣差也有限,人口密度在怎樣差也有限.
更重要的是,你看台北的租金,和中南部差距根本不到2倍,最多1.6~1.8倍.
台北歷史以來,房價和高雄差距也都維持在1.6~1.8倍..
就只有這1x年,打破了台灣五六十年來的慣例,台北房價衝到中南部的六倍.
你看,台中高雄新竹的房價差,幾乎都在1成左右,差距連兩成都到不了.
因此特例一直只有台北.
而造成台北房價和其他人落差這麼大的主因.
是投資資金..
台灣非常有錢,有錢人也非常多.
而因為投資效應很爛,無敵爛,然後錢又太多,所以錢要找地方放.
然後台灣那時候政府想要做一件事情,就是先弄一個都市變成國際級的出來.
當台灣的招牌.
所以狂砸資源在台北,一年通一條捷運等等等.
造成台灣非常多的錢都跟著政府的政策走,全都丟在台北...
因此投資效應才造成台北的瘋狂大漲...
這也是最近不動產一冷,投資消退,台北非常重傷的主因...
反而你看高雄,是冷一點,但一般交易影響其實根本不大.
11月高雄成交量還有3200戶...高雄長期平均成交量都在3000.
你只要看到成交量高於2600都算還好,3000正常,3200甚至算是還不賴.
只是當然媒體都是在台北的,搞不清楚狀況,以為整個台灣跟台北依樣慘..XD
包含那個沒到過高雄的sway,把覆鼎金案件當苓雅區看,把廣告戶當豪宅價看...XD...
而高雄為啥這一波台灣不動產低潮影響很小.
就是因為前幾年一值股催,高雄人口外移,產業外移,前景很糟糕.
然後還氣爆,登革熱,治安很爛,負債又很高等等..
因此大量的熱錢都不會投資高雄.因為認為高雄沒有前景,沒有未來,狀況很不好.
這些錢比較多流入台中七期,林三淡,桃園青埔,宜蘭農舍,花東土地等等.
也因此你看這一波下來,這些地方全都中獎...
(林口三峽算是運氣好,他從投資走向轉變成真的有需求,所以傷害不大)
台中七期明顯受傷(雖然還算不上類似台北的重傷).
相對於高雄美術館??....大家最近去美術館看,美術館的價格有影響到嗎..??
高雄最多農16可能有一點傷風感冒一下.
因為前幾年最明顯的投資資金反而進入農16比美術館多.
當然台中市區,其他地方的房價都滿穩的(外圍重劃區不算,那些也都受傷)
高雄市區也差不多....
也許都停滯不漲,但你要看到跌也不容易.
除了少數案子有影響,像彎區摩天高雄,或是一些豪宅案,因為投資資金炒作起來的物件.
so....這就是投資資金影響的漲幅.
投資資金影響的漲幅特性就是.
a.漲價速度超快,並且明顯拉開和其他類似的物件的價差.
b.地區性或是案件姓鎖定
c.房價和租金脫軌,房價一直衝,租金相對房價幾乎沒啥變動.(當然可能租金也漲一點)
d.消退得時候重傷...
同樣投資性質造成大漲的有幾個.
東南亞,例如金邊阿,仰光阿,胡志明市阿,炒作到房價比高雄還貴,真是嚇死人.
馬來西亞一兆開發計畫....等等..
當然海外投資都會掛說甚麼出租投報6%.
可是...你自己實際去在地看.
除了炒作的物件和區域外,其他一般市民住的房子租金是多少.
越南平均月薪3000塊台幣,你跟我說一間別墅1000萬,你一個月租的到60萬??
你一棟透天裡面是住50個人就是了??
因為我們有熟越南在地華人.
並且我朋友是國政博士,主跑東南亞的,和在地台商商會也都有熟.
這些海外投資資訊,有時候看到都覺得...恩....XD
但是這些物件還是有在交易和流通,靠的就是投資資金..
(越南真的會大發展,投資越南真的不會錯...但投資詐騙集團,那...好自為之.
這跟廣西南寧一樣,廣西南寧絕對飛上青天,但是你加入資本利得??那好死不送了)
不過拉,也許以後我們跑去越南投資,弄土地蓋房子再賣回台灣.
大家可能就會看到我另一張嘴臉了...呵呵...
到時候你再拿這篇文章打我的臉,我一定一概否認我有講過這些話..!!
好,理論講完了來看case.
台積電到高雄,影響房價一訂有.
但一樣分兩邊.
1.硬需求...
主要應該是爽到路竹岡山,尤其岡山大鵬九村.
高醫分院+路竹捷運延伸+岡山重心往火車站移+台積電 = 井噴.
路竹會漲是因為它基期低,所以在地板上,你隨便風吹草動,增值性都爆好.
但如果你要比較,因為台積電造就的代表性區域,反而不是路竹.而是大鵬九村.
因為他...會是指標性重劃區....!!
and..路科到大鵬九村大約4公里,紅綠燈不多,開車應該15~20分鐘就可以到了.
岡山本身有完整的結構,有電影院,星巴克,大賣場...
所以磁吸效應會把很多人從路竹吸過去...
因此路竹並沒辦法完整接收台積電的利多,會有大半被岡山吸走(雖然還是超級大利多)
2.投資效應.
基本上高雄的幾大投資隱憂.投資人不太敢投資高雄的原因有..
a.人口外移 b.產業弱薪資低 c.空氣和水汙染高
今天台積電來了會等於宣示兩件事情...
就是,人口不在外移和產業薪資起飛...
你不要解釋甚麼台積電只有一萬人,並且還要國立碩士等理由.
(奇怪,我怎麼記得,高應大碩士是進入台積電的門檻,我記得台積電門檻不高阿)
這是一種指標性,然後投資者很多是盲目的,他們要的是一種風向和觀念而已.
非常多的投資人,根本從來都不太了解他自己投資的東西是甚麼...XD
他們只會道聽塗說,看看報紙和雜誌,然後就傻傻的掏錢出來.
因此國家做背書的引導,通常都會很成功的引導投資資金.
例如台中引導七期,高雄搞美術館,台北搞大直水岸,桃園搞青埔航空城.
今天高雄有台積電,群創800億投資,日月光800億投資,綠能產業園區,新三輕.
然後建設有彎曲五寶,鐵路地下化捷運化,輕軌,衛武營藝文館,捷運還南北延伸.
你看到甚麼??....挖靠,高雄要起飛了....!!
so....我不否認這對投資資金會有很強大的誘惑力.
就算台積電主要造成的需求效應應該是發生在岡山.
但是整個高雄的投資信心會大增是不假的.
當然目前還有一個問題是,整個台灣不動產信心崩潰中.
大多數投資資金不是外移就是觀望.
so...因此這個時間點上造成的投資資金進來是自然會被打折就是了.
除非除非除非....蔡英文政府在這兩三年,也就是台積電廠開始蓋或是蓋好這兩個時間點.
做出了,明顯降稅的動作,尤其房地合一打擊外資45%這超痛的一條,以及房屋稅地價稅.
這樣會造成投資資金報復性大量流入高雄....
不然應該是有利多,資金流入,但是也沒前幾年大量熱錢流入台北那種瘋狂的型態.
因此結論就是.
台積電對房價影響一定有.
只是效應多少,就要看你關心的是哪一個區域,以及中央政府的政策和態度了.