從講一次.
實價登陸要會看.
我在快速講一次大概怎樣看.
一個大案子,例如諾貝爾好了.
他可能有一大堆數據.
11 10 13 13 15 17 6 10 12 9.5 16
這時候,你要先整理數據.
看到那個6就先刪除,因為應該是私人交易.
例如轉移遺產,洗錢,脫產,被黑道押著賣房子,OOXX等理由.
然後歸類一下,低的大概在11上下,高的在15~17.
高的有兩種可能.
1.有視野有景觀.
2.有裝潢.
3.做技術約
然後也有低的10/9.5.
這種可能是格局怪怪的或屋況有問題例如漏水,或風水瑕疵.
然後你是投資客你就會知道.
諾貝爾行其大概在11,有條件的整理漂亮賣出大概在14.
(假設裝潢造就高價拉...)
低的可以等到10上下.
這時候你再去抓裝修費用大概會花多少,利潤大概可以得到多少.
so...這就是實價登陸的分類和整理.
然後當然要注意數量.
例如他有10間都是11上下,只有一兩間是14.
這代表你靠裝潢要衝高價不容易...
並且甚至可能14還包含著技術約的價格.
因此你就會知道,避免做高檔裝璜衝價格,很可能賣不掉.
但是如果他10間11上下,卻有三四間14.
這代表這邊有機會讓你靠裝潢把價位衝高.目標價可以到14.
然後裝潢例如你抓一坪2萬,這樣如果你買10,交易成本抓8%,你總成本大約13左右.
你利潤空間大概就一坪1萬.
這就是很基礎中的基礎的投資客看實價登陸法.
當你覺得這邊有利潤你想要玩.
就會去跟這邊你比較熟的仲介說.
"我要吃這個案子,幫我注意一坪10萬以下的物件,有立刻報給我"
然後大概跟三五個仲介講之後就等魚兒上鉤.
而仲介可能剛接觸到一個屋主想賣,他就會打電話給你.
"ㄟ,我門店有一個菜鳥,他親戚有一間想賣,幾樓幾房幾坪這樣,但他沒決定他要賣多少"
你就直接出一個價,出價以我們黑心曾度大概都是一坪8萬左右...XD
"你來先收斡旋,日期先不押,我先下XXX萬,反正我後面還會加一些"
之後仲介就拿著還沒壓日期的斡旋單才去找屋主簽約.
所以很多時候,仲介手上都還沒有"賣約"我們的斡旋就已經給出去了.
仲介是拿著我們的出價,去跟屋主慢慢談該賣多少OOXX.
這時候可能屋主都還不知道他要賣多少,我們就已經有目標價再等.
而當仲介喬了半天,例如橋到9萬....
屋主一簽約,隔天他就拿著我的斡旋單去把物件colse掉.
當然如果他喬了半天,屋主就是死咬11萬才賣.
仲介也會大概過個三五天,拿著我的斡旋單去跟屋主說
"你房子不值拉,因為房價跌了OOXX,你看,人家都只出8萬一坪"
看屋主會不會動搖,如果屋主動搖了,降到10萬...又是被我吃掉.
直到...屋主咬死就是要底價11萬一坪.
這時候我也說"11喔,我沒啥利潤,那這間我不要了"
仲介才開始做廣告,登網路,介紹給一般買家.
so...為啥很多時候仲介都知道屋主的底價.
你出一個價格,仲介連收都不想收.
那是因為...我們投資客早就出過那個價格了...
所以仲介很清楚屋主那個價個部會放.
所以...他也不用花時間去收你的斡旋....反正不可能談得成的.