※ 引述《evil7589 (新生活)》之銘言：
: 看新聞有都更都是雙北在做，看看高雄也一堆老舊大樓更多更可怕吧，三多路一堆大樓我
: 看住戶都搬光了，只剩下一樓店面勉強撐著。
: 而且有些店面也都很破舊也吸引不到客人或是有人要承租，也無人維護，也會吸引一堆遊
: 民聚集。
: 有些公寓樓梯間壁癌剝落到不行，說不定也是地震高風險危樓。
: 現在的做法就是往沒開發過的地方開發特區，像是鼓山，鳳山就植物園附近，或是往橋頭
: ，岡山延伸，
: 然後呢？舊社區剩下老人逐漸凋零，像是前鎮苓雅，三民區，都不管他們啦？明明就是以
: 前很繁榮的地方，修一修又可以吸引外縣市的人來居住，而不是一堆人擠左營，簡直塞爆
: 了！
: 所以，高雄是不是也要都更啊？屋齡3-40年的一堆。
基本上,高雄老"住宅"大樓的使用率比新屋高非常多.
(當然老辦公大樓空置就很多)
有興趣自己走進去看就知道.使用率大多都九成以上,剩下一成可能是屋主在外地.
另外老大樓包租公很愛,改套房後出租投報率超爽的...
所以都會有一定的價位行情...
所以不要有錯覺...自己走進去看,不要靠感覺.
老大樓只是因為3x年第一批大樓開始蓋,那時候的建築經驗水準都很低.
所以才蓋出那種類型的產品...
在老化後變成外觀看起來陰暗又雜亂的感覺...
但不代表裡面沒人住,反而相反的,因為他便宜,所以更是搶手搶破頭.
(有些屋主亂租,例如昨天跟某仲介店長聊天聊到的,火車站一間apple套房.
屋主亂賣,35年屋,8坪50萬,被店長報給他朋友吃掉,然後店長本來建議他朋友.
花個五六萬塊貼個壁紙換個燈飾,再把衛浴換衣換PS不是從做,只是換馬桶洗臉台.
這樣隨便都可以出租6500..
結果他朋友一毛錢都不想出,直接無腦老舊屋況掛4500...然後被秒殺)
另外高雄毒瘤城中城的套房,2500也是秒殺價.
城中城空置率很高是有人在整棟收要打掉重蓋,所以那個財團買斷的才空置.
不然以前也是租滿了人....
更不用說他對面的那幾棟,甚麼金鹽埕還是甚麼鬼,你看他下面布告欄也是貼套房收購.
那個有人在吃...不過好像是包租公集團就是了,比較不是收購後打掉的目的.
(那個是地上權,出租投報也是爽死人)
當然我知道,很多人出生好,含著金湯匙長大,只住過透天或是高級大樓.
然後對這些老大樓一點概念都沒有,以為老大樓就是沒人住...
喔...你錯了....你完全不懂基層人民的生活和想法.
當然公寓比較容易出現空置,主要是因為屋況太爛,整修費用太高, 又是祖產.
所以大家都不管丟在那邊不去理他,反正又不用管理費.
然後包租公或投資客想收,也因為屋主太多人或是祖產又不賣,所以也買不到.
(我們以前看到空置的都會自己想辦法聯絡屋主想低接,但後來發現都是不賣的..)
電梯大樓因為要付管理費,所以空置狀況比公寓低很多...
so...外圍蓋房子可能還不一定有人去住...
市區老大樓...你不用煩惱它裡面的使用率.
甚至大量人口外移是因為,稅金問題...
老大樓房屋稅超低,自然戶籍掛到新屋去.
老大樓改套房出租,收租金爽爽,套房房客又不能掛戶籍,所以又變成法定空屋..
然後當我們進到老大樓後才發現,疑,好熱鬧,怎麼可以塞這麼多人在裡面阿...XD
高雄都更只有兩個案子,一個是中正路,一個是七賢路底.
都是京城蓋的...然後京城放話說這輩子不碰都更.
對喔,這邊要定義一下都更.
都更就是,屋主出地,建商出建築,雙方簽約然後蓋好配一戶給原屋主.
這樣建商就不用出買地的錢,並且可以拿都更的同意書和土地去銀行做土建融資.
跟自己買地蓋的"現金需求"比起來低非常多.
而那種建商或財團自己買斷的,整棟收購起來拆掉的,通常不算在都更定義裡..
高雄不做都更的主因是,高雄目前做的都是拆透天蓋大樓.
而透天好收購,一間15F的大樓大概2xx坪就可以蓋的很完整.
硬蓋甚至150坪就可以拉華夏...只是目前高雄拉華夏比較划不來.
更不用說商五土地3xx~400坪就可以拉29F.
so...一間透天20坪,你只要談10間就可以蓋一棟大樓.
建商因此大多都是用"買斷的"..他不太喜歡跟你玩都更那種分戶給你.
最主要在於,高雄地價便宜,不像台北那麼貴,所以建商準備的現金不用很高之外.
他買斷才好統一規劃它的格局和坪數,用分的很麻煩還要特別切準確坪數給你.
另外,通常都是開發公司去談..
談法也很簡單,例如他要談這10戶,他就直接拿同意書給你們簽.
10戶全都簽同意,他才整個一起收購...
但是要是只有9戶同意...那不好意思,還沒進入收購的階段,所以她..還不用出錢.
因此大概只有土開的時間成本在上面而已,談不成,對開發公司來講其他一點成本都沒有.
這就是高雄的玩法....不像台北多少建商被都更卡到瀕臨倒閉.
而等到開發公司整塊地都談好取得住戶被收購同意書後..
他才轉賣給建商,建商再去請照拆除蓋房子.
也因此房地合一稅當時上路,對這邊衝擊很大.
因為這邊開發公司轉手給建商,變成要繳一大筆的房地合一稅.
(以前土增沒跳不繳稅)
所以那時候整個不動產哀鴻遍野也是這樣....
另外補一點,有房子的土地比空地便宜,我想這大家都不太清楚...XD
你看南合興賣後譯這邊的土地好了,他一坪大概在60萬上下3~5萬.
但是你要想,12米路邊的20坪土地的透天要多少??...1200內.
所以一坪算60好了....
問題是整塊土地不是只有12米路邊阿,後面是六米路.
六米路透天多少??...
15平大概650萬,一坪43萬.
這樣平均下來,整塊地用收的大概只要50萬左右...這就算了.
(其實住四土地收購比較沒利潤...所以正常狀態下住四以下土地基本上建商不收購
買住四土地說要等都更的,其實你在耍笨中...XD)
你看七賢路那邊好了,七賢路和自強路那塊地,我沒搞錯的話,建商購入成本在一坪150左右.
(商五)
但是如果你去買的話,七賢路店面你一間算2500好了.
收購貴很多點點,當超級凱子,一間收購4000,比照明誠/巨蛋商圈透天店面,一坪200.
但是後面的六米項透天你收購多少?六米巷透天原價600~700,你收購1000很給面子吧.
所以15坪你收1000,一坪收66萬.
這樣整塊收下來平均一坪也不過120萬...
收購絕對比你買整塊土地便宜太多太多太多了.
(你看我都用凱子價再收購還比買整塊地便宜)
這也是這幾年透天瘋狂大漲的主因,建商收購推升透天價格瘋狂攀升.
不過當然也很多釘子戶被放生....
例如興富發要在後驛推捷運第一排..(原管碧玲服務處)
你看,現在他圍起來的地,和旁邊的商辦之間,是不是夾了一間透天...
目測地坪應該有30...大地坪透天.還五米半面寬.
那間透天正博愛路店面,你說他本來價值多少??
不要說某人在博愛路買的店面30坪3500萬撈到便宜...
基本上行情應該在150萬一坪,他至少4xxx萬,如果興富發收購可能在200萬,會上5000~6000.
現在好笑了,他被放生,並且被夾在兩棟大樓之間.
你說他剩下多少錢??
我告訴你,剩1xxx萬,比照樓店,因為博愛路不好做生意,所以店面效應不高.
只是因為上面有四層樓,所以可以有其他使用空間的價值..
抓1xxx萬很給面子了...買家可能還要猶豫再三.
因為新大樓旁邊整理房子很麻煩,鐵定照三餐被檢舉.
你要重蓋也不太容易,也是被新大樓住戶盯死死.你幾乎無法二工..
因此那間透天店面的價格...
腰斬的腰斬的腰斬.
愛當釘子戶齁,被放生了就一輩子無法翻身..
我看你在屯個30年也回不到本來的價位...
透天的土地,因為將來可以蓋大樓而值錢.
當你的土地不能蓋大樓,你就是垃圾中的垃圾中的垃圾.
你的住宅價值比大樓,喔不,比公寓更不如..因為你要爬樓梯,單層空間又被侷限規劃不好.
這也是透天出租大多租金投報都很糟糕的主因之一.
這更是很多人買透天都沒在看,旁邊有大樓有公寓還買...
(旁邊有大樓有公寓,建商第一個就部會來收購你...)
so....高雄目前狀況就是這樣.
開發公司去整併透天的土地,失敗就掛著每逢清明去拜訪釘子戶看他哪天軟化.
成功就整併完成轉手給建商...
只買斷,不給分....
並且只碰透天....
當然慶旺老闆之前有收購整棟辦公大樓然後拆掉的...
可是那畢竟是少數外,他收購的是辦公大樓...只要裡面有住家的大樓,就不去碰.
所以住宅或住辦大樓收購,目前高雄並沒再進行.
其實高雄不是沒有再討論都更.
下一個最可能的目標就是民族國宅..
因為鐵路地下化,71期重劃區在旁邊,又有鐵路捷運的民族站,將來還有黃線.
簡直爽翻天的地方...
所以議員一直有再提,這麼爽的地方,是應該政府出面來辦都更.展現高雄的門面.
但....無奈....
我們菜總統說,都更要100%同意之後.
從此沒人再提這件事情了...XD
100%同意??.....
講白一點.
我家在台北正在當釘子戶中,透天店面卡在土地的正中間,我不同意你整塊地根本無法蓋.
so...釘子戶在想啥??我最清楚..XD
例如本來的容積獎勵我可以分得1億價值的新屋...但我會跟你要一億五價值的新屋.
今天蔡英文要獎勵都更,提高容積獎勵,我可以分一億五...你說我滿足了嗎?
歐不...我今天要兩億五...
甚麼估價學阿,土地法阿,我他媽的都念過....也接觸過各種建商包商營造商.
你都更獎勵容積有多少,你建築成本多少,賣掉行情多少,利潤多少..
我一塊都不會跟你少算...XD
你有本事你就來都....你菜總統說要100%同意的麻...我沒兩億五不同意,你自己想辦法.
沒錯,我家就是釘子戶,說服的了我.你在跟我說都更可行...XD
對喔,這不關乎錢喔,這祖產,這有感情得呢....鈔票有價,感情無價你們說是吧.
另外我他媽的是金店面,一個月光一樓收租就10萬,上面還每層樓分租兩三萬.
(共五層樓)
我根本沒有任何長期持有的壓力...
and...最近建商也都懶得來談了...我想他們現在應該滿肚子幹...
因此...那天,當我聽到蔡英文說100%同意才可以都更.
我他媽的就笑了...XD
不過也因此,我們民族國宅都更基本上應該也是只存在夢中.
另外鼓岩國小那邊的公寓本來也有要談都更.
(我在那邊也有一戶5+6公寓...)
不過應該也是繼續存在於夢中就是了.
(只是這間公寓我七月就滿兩年可以用舊制稅制,我應該就會直接賣給包租公改7~8套房.
不打算花生命去等都更了,愛等包租公慢慢去等..我低價取得有賺就準備先跑了)