※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: ※ 引述《IAmFreeAndU (116一起幫國民黨送終)》之銘言：
: : 不好意思 只有中國文化體系的觀念 才會把不動產當作"投資商品主力"
: : 日本 日本是你投資不動產 就是虧本 你這麼了解 我想不用跟你解釋
: 日本當年不動產大崩盤是因為.
: 他自己把稅金從類似台灣這種千分之幾,一次調漲到百分之二以上.
: 日本現在是全世界持有成本前幾高的國家.
: 因為它除了房屋稅金外,還有強迫你維修整理房子的整建費用.
: 因此回到出租投報的公式上面.
: 高雄例如一間兩房好了,出租一萬,一年租金12萬.
: 而你的持有成本大概是6000塊(房屋稅+地價稅),所以你實收利潤大概是11萬以上.
: 因此回推2%房貸,實際上價格應該是500..而高雄是三百多,所以明顯低估.
: 因此你買房子收租是狂賺,現今投報率8%以上,狂電所有儲蓄型基金股票保險.
: 回過來看日本,300萬的房子,你的稅金和整建成本,大概一年抓2%=6萬塊.
: 因此你租金如果只收12萬,你實收獲益是6萬,回推2%,所以價格300萬...
: 當然實際日本出租頭報還會再高一點,因為要評估空租期和維護的成本.
: 另外,誰說日本炒房都是虧錢.
: 你自己去看吳淡如在日本炒房賺了多少..XD
: 因為日本實際出租租金大概在4~5%..
: 然後當時日幣還很高,所以它們大量貸款買房子出租收租金.
: 不過後來日幣大貶,所以吳淡如這一批炒房的,在這一波外匯上賺到翻掉.
: 它們的租金和房價因為抗通膨而上升(請看這幾年東京房價上升)
: 然後債務也因此相對貨幣貶值而減少....
: 所以,那一批在日本這幾年可是炒房撈了一大筆...
舉到吳淡如就很糟了啊...
她投入多少比例的資金
從投報率來講 那幾年期間她有賺到沒錯 可是現在你有看到她出來講話嗎? XD
炒手看到的通常都是投報率 可是投入的本金要多少?
吳淡如自己受訪講的 她在東京的投資不下數億台幣
人家買的可是好地段
她會選擇東京也很聰明啊
因為台灣房價漲的比東京還誇張
可是整個生活水平跟東京比?
不要開玩笑了好嗎...
未來的風險是她自己承擔
她大姐錢多 我沒意見
至少2020前她都安全
不過照日本對房屋的折舊以及稅務要求來講
等到她要出清資產再來看她是賺是賠?
這是不動產的盲點啊
你看投報比其他金融商品高
等到結清後 又是一回事
這就是自住跟投資的差異
自住短期內根本不會考慮到出清的部分
: 雖然沒有比台北多,但是跟高雄比起來也沒少多少.
: and...日本人很多都沒買房子.
: 你該不會認為日本的房子都是國家的吧...XD
: 日本的房子都在類似吳淡如阿,或是企業等,大規模包租公手上.
: 阿你是認為大型企業包租公是笨蛋?做賠錢的生意嗎..XD
: 真的是傻了...愛講日本,卻一點都沒研究日本房地產.
您只舉例東京 日本只有東京嗎? XDDD
其他都道縣府的房子 價值......
為什麼東京房價高 就是人口失衡 產業集中
那您前文所說的產業與炒房之間不重要的關係 不就自己矛盾? XD
先有產業 再有生活需求(食衣住行) 再來炒房?
我希望高雄能到到第二階段就好
還有東京的高房價在於地狹人稠 才被炒起來
跟華人圈屯房當作資產的概念完全不同啊 XD
普遍日本百姓
是不會把房屋當作投資標的
你文中舉的例子
不也是說是"企業"才會願意做這樣的投資意願
更不用說吳淡如是華人圈的最佳例子 XD
: 就像愛講德國,也一點都不研究德國房地產一樣...
我有講到德國嗎? XD
: : 美國 除了華人存在的地區 誰在炒房? 把不動產當作投資標的?
: : 你知道好萊塢的明星 在美國的豪宅 一棟價值多少?
: : LA 通常是一百萬~兩百萬 就是明星級的豪宅
: : 地廣 庭園 泳池 什麼都有
: : 請換算匯率 生活物價基準 就知道現在房價是高還是低
: 窮爸爸富爸爸作者和富爸爸都是炒房的.
: 川普也是炒房的.
: 麥當勞也是炒房的.
投資地產 不等於炒 這觀念我在上一篇文章就說過了...
川普本業就是建築起家 你叫他不買地 蓋房 他做什麼? XDDD
麥當勞也是投資 不是炒房...
: 你該不會希望我在舉例八....XD
: 你知道當年華人2000年逃避97台海危機到美國是怎樣過活嗎?
: 就是買兩間房子,一間收租,一間自住...
: 我姑媽他們就是那一群...所以我很清楚...舊金山是怎樣連講台語都會通.
: 另外,美國真的房價貴的,像曼哈頓??.....
: 你台幣一兩百萬買??....買廁所吧...XD
: 阿扁的豪宅你該不會想要跟他用一兩百萬買下來吧.
: 喔,也許你說的是一兩百萬美金...那....
我舉的例子就是"好萊塢明星"買房的價格
而且是美金無誤啊 XDDD
您有看清楚嗎? XDDD
人家拍一部片賺百萬美金 買的房價也只要百萬美金
台灣呢?
: : 加拿大 炒到官方都出來遏止中國移民了
: 講講而已.
: 它們因為惡性貶值貨幣造成不動產惡性增值.
: 人民開始靠杯,政府不敢解釋真相.
: 所以就把罪過推給中國罷了...
: 你知道英國倫敦有一半的不動產是外資持有.
: 德國慕尼黑也是一大堆的房子都外資持有..
: 這種外國人持有都市大半不動產在海外根本很正常.
持有不動產不等於炒房
貨幣貶值跟內需市場有何關係?
不動產境內貨幣流通 又不是匯率問題
加拿大會提出匯率問題 就是中國移民問題啊XDDD
不然跟匯率有何干係?
事實上是中國熱錢無處發洩 所以四處投資地產
(單指加拿大 聽說英國情況也算嚴重)
搞到當地人要買房漲到受不了
https://goo.gl/ARqAa6
你口中的房產大亨選前怎麼說的?
雖然我貼最新的新聞是"否認"
但這是他處於最優於美國立場所做的決策就是 XD
: 人民??過半人民租屋.付房租給外資阿.
: 阿這些持有不動產的外資是笨蛋是白癡?做賠錢的生意??
: 我不否認李嘉誠在英國虧了一屁股,因為匯差問題..
: 誰想的到英國脫歐造成英鎊大貶呢??
李嘉誠都賠了
證明跨國投資房產風險性高
你不會跟我說吳淡如比李嘉誠強吧?
然後這跟台灣有什麼關係? 我不懂
: 但是為啥歐洲房價大漲,除了負利率外還有一個很可怕的因素是.
: 難民.
: 也是英國脫歐,川普要仇視新移民的主要政策由來.
: 難民湧入歐洲,也許你說大多難民都很窮,問題在於他們可以五六個人七八個人住一間.
: 而人數爆多造成居住又變搶手,所以帶動租金上漲.
: 而租金上漲回推像英國3%投報,因此這幾年英國房地產瘋狂大漲...
: 我們就跟英國炒房投資客有熟,所以最近發生哪些事情我們都很清楚.
: 不像你們都是看新聞看媒體再加上自己胡思亂想...XD
: 還真的只有華人炒房哩??
: 全世界有錢人都在炒房的拉.
唉...
理專最鼓勵有錢人的投資商品是藝術品好嗎...
不動產絕對也在珠寶之後...
: 英國女王收入哪來除了國家配給外,最大收入是不動產.
這個我剛好有看過DISCO VERY的專題報導
英國皇室自從90年代後期變革後
每年帶來的觀光效益
以及相關商品的收入
(如世紀婚禮 皇室成員誕生 英女王壽誕)
就遠遠超過英國國民給王室的配給 這也是英國人不是那麼反皇室的原因
不動產 就是以前階級留下的產物 你跟我說英國皇室打算變賣? XDDDD
(會賣 但是是跟國家相關 不是跟私人理財有關)
: 全世界國家,幾乎前十名首富,會有一個是炒房的.
: 外國是有錢人才炒房,人民只能被剝削.
: 台灣人人在福中不知福...
對啊 真是有福
連老百姓都有能力炒房 XD
: : 更不用說歐洲那些社會福利更深化的國家
: : 不動產再多 你現金流量不夠就是破產 這點可以理解嗎?
: : 因為賣不出去變不了現的東西 在銀行眼中 就是"沒有價值"
: 請問,你現在去借錢...
: 你用哪種東西最好當擔保品阿..XD
所以重點在
"錢"
"現金"
你為什麼需要錢? 因為你現金流不夠啊
拿房子當擔保品有價值 沒錯
但當了擔保品
這房子就不屬於你
銀行才是擁有者
然後你上千萬的房子在你周轉不過來的時候 能擔保多少?
鼓吹擁房自重 卻忘記未來三十年債權其實在銀行手上 這點迷思要打破
: 再來,請問我們國家舉債,擔保品是用什麼阿??
: 陳菊??
: 你傻了嗎?不動產是銀行放款最重要的擔保品.
: 這樣你怎樣切割不動產和金融以及投資商品的關係??
: : 它只是鋼筋混凝土
: : 不要以為"買了房子 產權登記了 就是你的"
: 不然哩??不然你登記後是我的??
銀行的
除非你學景甜有本事一次付清 那我沒話說
: : 這是錯誤的觀念!!
: : 在你繳清貸款之前 "房子都是銀行的!!"
: 我隨時都可以跟銀行曾代轉貸.
: 例如我本金100萬貸款400萬.借20年.
: 當我還了5年後,我缺錢,我可以立刻跟銀行申請增貸,或是跟另外一間銀行申請轉貸.
: 再把還掉的100萬拿出來,而我的貸款又回到400萬.
: (好啦扣利息,我取回80萬好了)
: 更不用說最扯的,缺錢賣房子??
: 我問妳喔,你有一間兩房買300萬,收租一萬,投報率4%.
: 你今天缺錢缺兩百萬.
: 請問你是應該把房子賣掉,還是應該增貸200萬出來?
: 好,你把房子賣掉賣300萬,用掉200萬剩下100萬.
: 你100萬不知道幹嘛,去放5%投資.一年收益5萬.
: 而我用房子抵押做貸款,貸款200萬出來.
: 所以我就是房貸200萬+一間每年收租12萬的房子.
: 200萬的2%利息是4萬塊.
: 所以我把200萬花掉後,我每個月還是可以收益8萬塊.
: so...請問,到底缺錢把房子賣掉是聰明的還是愚蠢的..XD
: 國小數學而已.
你的假設都處在房地產永遠上漲的理論上
可是實務上不是這樣
你在板上給予板友的房產見解 我從來沒有意見
只是你上一篇的文章 錯漏實在太多 我沒辦法不回文
: 至於說房子老了會貶值??
: 又回到上面那篇新聞.
: 楠梓..注意是楠梓,可不是苓雅區還是美術館蛋黃區...他是蛋白沒錯吧.
: 蛋白區楠梓,3x年老公寓,靠還五樓,2007年,一坪4萬塊...
: 今天過了10年,是不是老了,是不是賣不掉了,是不是沒人要了.
: 那請問...你要不要賣我4萬塊阿,有多少收多少!!!..XD
: 老屋太老會賣不掉??...賣不掉賣我啊....我幫你跑現金呢..
: : 現金放手上不好嗎?
: 你可以放阿.
: 然後,請問你把現金放在存款或是保險.
: 那些金融業者把你的錢拿走拿去幹嘛??
: 阿靠..它們拿去炒房炒地皮.
: 沒看到我們圖書館二期是誰蓋的??中信人壽阿.
: 你知道遠雄火車站前那一塊地是誰的嬤?遠雄人壽..
: 企業當然爽阿,你存款,用不到1%的代價,借他們去炒房.
: 正常房貸要2%呢...用一半的代價就弄到炒房德資金,它們套利套到爽歪歪..XD
: 所以...歡迎你存錢.
: 放心..企業會幫你炒房的....你不用太擔心.
政府手上可以解決炒房的工具太多...
光是抽銀根就好
或者立法制定課重稅也好
問題在 企業迅速崩盤對台灣的影響是好還是不好
緩漲後 投資房產的報酬率自然就低
當然我知道投資客不願意見到這樣的狀態... XD
企業可以一直炒啊 絕對沒問題 最後就是泡沫經濟而已 XDDD
沒有人有好處
: : 台灣鎖國?
後面都是我對您上篇文章的回應 您也沒有多做回覆
所以我就刪除我自己的回文
您不介意吧