※ 引述《sunyekobe (瑋仔)》之銘言：
: 帥過頭說，買到便宜的恭喜你，買到貴的也恭喜你，沒有買到房子的在旁邊哭，你不是輸
: 家也不是贏家，因為你沒有家。
: 回頭來看林園目前有11個建案正在開賣，預售屋或新成屋平均19-25區間，請問林園利多
: 在哪？
: 國7跟捷運不知道何時蓋好，空氣、交通都有客觀要件佐證，以空污來說目前是假議題，
: 無殼蝸牛是否勇敢進場才是王道。
: 工業區的剛性買盤支撐性為何
: 一樣價格鳳山兩小房可以買林園市區大四房跟透天應該怎麼選，還是全都要？
過度便宜.
過度便宜就是利多.
並且是超級宇宙無敵利多.
比台積電,或是蘋果蓋在你家旁邊還利多.
台積電這一波好了,去年8月宣布,我八月底買28,現在充其量4x.
但你要知道.
當年土地公..土地公知道吧...就是...那個...老司機很愛的土地公.便宜又大碗的土地公
十年前,我591找到出售的套房廣告,跟仲介約看屋.
結果仲介給我放鴿子...我這輩子第一次也是唯一一次被仲介放鴿子.
害我在土地公的管理室門口等了一個小時,看著各種鶯鶯燕燕及廣大的恩客進進出出.
仲介大概以為我到了現場就知道這個環境很爛會知難而退..所以放我鴿子他懶得來.
好不管跟那個仲介愛恨情仇怎樣...
(反正這種態度的仲介也做不了多久,果然我之後就沒見過這個人.大概早早陣亡了)
那時候土地公多少錢?
一坪兩萬...開價.
那現在多少錢?
https://market.591.com.tw/16445/price
不要說我吹牛,你自己看時價登陸.
最高還到17,便宜的也要11~12.
也就是10年翻五倍...
請問...你有哪一個利多區可以跟他尬漲幅?
竹北?大安區?七期?美術館農16?
都去旁邊畫圈圈.....
那再來一個.
林園喔.....好啦.
之前我買了兩間公寓五樓正三房兩衛...70萬各位記得吧.我講過無敵多次.
也就是一間35萬.
那不要講別的,我現在手上還有一間,不過因為一些原因,所以吃不到一百萬...哈哈.
但正常來講會買多少呢?
在我買的同時,591上面還有一間也在賣.超級廢墟喔,窗戶都沒有,巴勒斯坦戰場風.
那間後來成交11x萬記得...
好啦,廢墟比廢墟的成交價...那怎樣也算是翻三倍.
一樣,你去找看看,有甚麼利多可以跟林園的廢墟公寓尬增值.
那....興達港唯一的大樓一間75萬成交,北海岸佛朗明哥面海兩房開價一間9x萬.
民族國宅正三房公寓一間開價9x萬.亞太投資廣場商辦一坪開價3萬.
你現在都去查,這些東西現在都多少錢在成交.
我在跟你講成交,不是甚麼有行無市,甚麼喊喊賣不出去...我在跟你講成交價.
那你在想.
這些東西有啥利多?
有台積電?有NVDA?有雙子星?有自由經濟示範區??
好像甚麼都沒有.
另外這些東西,他環境有變好?機能有變化?居民素質有提升?
好像也都沒有.
那到底他在漲甚麼?
阿就漲,他媽的太便宜阿...XD
房子,那個空間就是有價值.
從最無腦的囤貨,做工廠,樓鳳,吸毒據點.
到改套房出租,做美甲,做按摩工作室.
甚至單純就是有閒錢的有錢人收藏....
(啥?誰跟你講有錢人都喜歡買豪宅的..XD
你不知道有一票有錢人死愛貪便宜...身價好幾億,看到幾十萬的房子就忍不住一直買
誰跟你說有錢人只有一種型態一種思維一種觀念??..誰??誰跟你說的???)
因此,空間有價值,而這個價值又是相對的.
例如你城中城就會比價七賢大樓,七賢大樓就會比價北鹽埕區的其他大樓.
(像金鹽埕之類的)
北鹽埕的大樓就會比價新興前金區的大樓,新興前金區的大樓就會比價苓雅三民左營.
到最後,所有人都會有一定的關聯性.
這跟股票差非常大,你今天股票可以NVDA一路狂飆,INT大崩潰.
甚至昨天,全面下殺的時候,可口可樂一枝獨秀一路狂漲好幾個月....
股票彼此的關聯性非常低.
不動產彼此的關聯性非常高.
請問魚塭跟台積電有啥關係?
但你告訴我這兩年,梓官的魚塭有沒有大暴漲?而且暴漲還跟台積電效應有直接性關係..
這就是不動產,所有人都還是會有一定的關係....
時間久了就會彼此拉扯.
因此我在做"中期投資"最大的奧義就是.
賺相對價差的收斂.
當價差我認為他過大,我就會跑去買便宜的那一個,等她補漲上去.
這就是中期投資的最重要奧義.
只有一開始追話題,後面幾乎都在賺補漲...
而不是死硬的認為,台積電在楠梓,不再橋頭....所以不再橋頭橋頭漲不動?!?..
喔好啦,我知道這個大概不是高雄在地人,哈哈哈哈.
台積電在楠梓,所以南高死定了漲不動!?!?!?
你確定嗎?
你沒看到新彎區身為南高蛋黃區領頭羊,價格也補漲報噴一波.
不相信你去看31期,他有沒有爆漲一波...
雖然位階上北高會拉開一點...例如本來美術館1000,31期970...
整個補漲後可能美術館2000,31期只有1800甚至1750...價差會有拉開一點.
但是無論怎樣,當美術館1000噴到2000的時候..
不可能31期970還停在原地....因為台積電在北高??
他只會比美術館晚一點噴,然後最後噴到甚麼1800或是1750...整體而言少漲一點.
因為台積電在北高,所以北高位階會提高一點...
而這時候重點來了....
如果你在某個時刻,看到美術館噴1500,而31期才剛1000...
請問你要買哪邊?台積電在北高喔..
買美術館1500??....
喔不,我當然買31期1000阿...XD
為啥?
上面你自己對答案就知道為啥了.
這就是中期奧義,落後補漲...
當然啦落後不一定是價格比較便宜.
例如橋頭因為...某個原因,所以橋頭勇士瘋狂地把未來市買到4x..
而那時候高大還有3x...甚至左營高鐵也才4x跟未來市差不多價...
這樣就反過來...左營高鐵本來就應該比還是一片空地的橋頭要貴.
但是橋頭跑太兇,造成怎麼橋頭跟左營傻傻分不清楚.
那這時候你補漲要買哪裡?橋頭?因為比較便宜??
喔不,這時候要買左營....他才叫做落後要補漲...他本來就應該比橋頭貴,至少這幾年.
所以重點在"相對價差".....
當然相對價差要怎樣判斷.
這....
這就是不動產最難的地方.
要靠經驗和判斷.
一方面你要對這個都市有一定的歷史熟悉,知道至少一輪大漲波各區域的漲價狀況.
以及盤整後彼此的穩定價差在哪裡.
另一方面,你還要因應新的變數.
例如台積電大利多,去判斷這個變音下去,對區域的位階會有怎樣的拉抬變化.
而在這個時候,你還需要緊盯市場...因為市場會有炒作會有氛圍會有其他狀況.
甚至人民的觀念改變了,建商推的產品型態改變了之類的.
以及政府政策可能對某些價位的產品有壓力對某些產品有好處.
因此你還要隨時緊盯市場和消息,在做數據上的修正.
這一切,通常用模糊系統思維去處理...因此你需要去跑環境去跑建案和關注政府動向.
不過當然,有時候你不是很閒的人也不需要做那麼細拉.
做那麼係單純就是,你有本事這一趟賺500萬,我比較專業,所以我要賺到600甚至700萬.
已顯示我他媽的比較專業,滿足我的尊貴不凡的自尊心.
但如果你只是大概大概似懂非懂的作,大方向有抓到.
其實你也只是少賺一點而已....
抓到大方向,你就可以賺到主要的利潤..其他添頭沒能力吃就算了...也是ok的.
但是大方向就是.
你要知道中期投資的奧義叫做落後補漲....
而落後補漲該怎樣做你要有概念.
而如果你有概念.
你現主時就會去買這次淹水最嚴重的三民區那個里....XD
不相信我們過兩年,也就是2026年的9月.
你來看那個本和里的實價登陸價格會是多少.
其實淹水之前,就差不多要買那邊了.
而淹水造成他本來要補漲的反應,會在時間上更落後.
但是就算更落後,它的價差也已經非常肥美了.
居然199x年的建案(也就是屋齡24~34年屋)還可以買到1字頭....
因此,如果我現在要買,除非有特別撿到便宜那種,或是甚麼貸款卡到需要買長天期的預售屋.
(例如蓋八年的預售屋,完全可以無視甚麼第二戶第三戶,或是72-2緊繃的問題...XD)
不然要買中古屋,我現在會買那個淹水里.
不過當然我這一波早早就買好離手了....所以沒錢啦,哈哈.
阿你說我在哄韭菜去買淹水房子,會害人賠錢?
你確定?
那我們約好2026的9月來看實價登陸,到底我是在害人,還是.....
ptt的文章我都沒在刪的,到時候歡迎來考古!!!
好啦,講那麼多
林園喔.
目前他最大的利多.
就是他還是他媽的過於便宜啦...XD
就這麼簡單,不用想太多.
甚麼國道七號,輕軌林園線...
這些會有影響,但是...在"他過於便宜"面前,都只是配菜.
林園我認為,他應該比小港便宜10~15%...最多20%.
但目前便宜太多....所以他還是一個極度易漲,但很難跌的地方.
尤其他還是工業重鎮和港口重鎮.
那邊的人可是很多的.
人多代表補漲反應也比較快....
不像如果你跑去買田寮,他就算要補漲,但是速度很慢,你也會等到往生....