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東京精華區中古屋一坪僅55萬！日幣貶值台人瘋投資日本房地產，專家：絕對不要買「這
種物件」
2022/07/29 10:15 文｜今周刊
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▲東京都心6區房價年漲8.5％，但對比日圓一年來近兩成的貶幅，現在赴日用台幣買房產
反而更便宜。（示意圖／Unsplash）
文／吳佳穎
日圓貶值帶動國人赴日置產，但專家提醒，一窩蜂熱潮下，民眾更要保持理性，慎選購買
物件，並且留意後續房屋出租、脫手、修繕維護，以及稅費等問題。
今年以來，美日利差持續擴大，導致日圓急貶，至7月26日，台灣銀行的日圓兌台幣牌告
匯率價位來到0.2228，與去年初的0.27高點相比，跌幅已近兩成。
日圓兌台幣急貶，也帶動國人赴日置產熱潮。根據信義房屋日本事業部內部統計資料，
2021年全年，國人赴日置產件數，寫下信義房屋自2009年進軍日本房市以來的新高紀錄。
時序來到今年，據統計，上半年信義房屋於日本市場的成交件數超過270件，相較去年同
期增長逾4成。
分析這波赴日置產熱潮，信義房屋日本事業部經理柳政億解釋，主因有二，一是過去一年
日圓大幅貶值；二是在長年不景氣下，日本熱區如東京首都圈、京阪神等地房市，相對仍
具「穩定上漲」的特性。
搶換匯 布局首都圈保值抗跌
柳政億引述日本不動產研調機構Tokyo Kantei今年5月統計資料，以東京蛋黃區「都心六
區」（見圖表備註）為例，去年初，該區40坪中古大樓價格約8786萬日圓，以當時日圓兌
台幣匯價0.27計算，折合台幣約2372萬元。但今年2月，同區域的房價漲至9538萬日圓，
且同時間日圓兌台幣跌近兩成，以匯價0.23計算，折合台幣約2193萬元，來回間價差約台
幣180萬元，「即使在日本房市緩漲下，國人仍可用更便宜的價格買到一樣物件，也因此
帶動赴日置產熱潮。」
40坪中古大樓：日本坪數計算為室內坪數，不含公設、陽台。40坪中古大樓，是以室內坪
數70平方公尺（約21坪）加計公設、陽台等坪數換算而得。
全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，日本房市近年漲勢與全球同步，但東京受惠先前
東奧題材帶動，市區房產領漲，加上疫情下企業轉採居家辦公，當地人轉往郊區買房。據
日本不動產商統計，今年1月，東京都心六區因基期高，房價年漲幅約8.5％；都心六區以
外的外圍區域，包含城南城西六區、城北城東十一區或更外圍的橫濱、埼玉等，房價年漲
幅都有約1成。
以價格來看，對比台北市蛋黃區單坪動輒逾百萬元的房價，日本東京最熱鬧的都心六區，
中古屋每坪價格僅約台幣55萬元。另以日本不動產經濟研究所（REEI）發布的最新數字推
算，今年上半年，東京首都圈新成屋的每平方公尺價格約97.7萬日圓，每坪折合台幣約72
萬元，「價格比較下，也讓日本房市更具投資誘因。」柳政億說。
至於日本關西地區的代表城市大阪，柳政億觀察，大阪無論在城市國際地位，乃至人口規
模上，都與台北市相若，但現在只要約台幣1千萬元就能入手中古大樓。
此外，拉長觀察時間，自2011年311地震以來，東京首都圈的房價呈現一路緩漲態勢，年
均漲幅約3％到5％，「相較近年全球股市的暴漲，投資人常覺得賺很慢，但這也成為日本
房市如今的優勢。」柳政億解釋，日本在經歷90年資產泡沫後，針對房地產訂出許多管制
措施，限縮暴漲空間，「但相對也不容易暴跌。」尤其今年在局勢混亂下，多數資產價格
挫跌，但日本房市上半年仍有近2％漲幅，加上每年3％到4％的租金回報率，「這時間點
對投資客而言，可說是安全選項。」
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置產暗藏陷阱 好脫手是關鍵
不過在一窩蜂潮流下，柳政億提醒民眾「不要被熱潮給蒙蔽」，當熱潮消退，「置產會不
會變成負擔」是進場的首要考量。他也建議，民眾置產必須考量後續出租、脫手的便利性
，「日本都心房市與其他地區很兩極化」，建議以東京首都圈或京阪神等大都市為主。
陳炳辰也提醒，國人赴日置產著眼出租收益，策略上宜保守，建議避開不熟悉或房市不算
健全的區域，以靠近地鐵、小坪數為主，達到低總價買屋，且容易出租等優勢。區域選擇
可以山手線沿線大站，以及核心區塊「都心六區」為首選，價格稍高，但居住機能健全，
具備保值抗跌特性。
此外，投資也要了解日本當地民情，「日本人不會買的物件，就不要買！」柳政億解釋，
過去曾有投資人抱持著哆啦A夢的童年想像，買下一棟「一戶建」，但日本人買這類住宅
多為自用需求，且因為持有土地，地區通常較偏遠，相較日本市區的公寓大樓，「既不好
租、不好賣，也不容易漲。」
柳政億提醒，民眾務必「慎選合作夥伴」。他觀察，過去兩年來，在疫情衝擊下，不少日
本小型房仲關門大吉，透過這些仲介買房的台灣投資人因此成了「海外孤兒」，出租、房
屋維修等都成了問題。且近期中國也傳出有仲介業者打著「6％年化收益率」的口號，吸
引民眾赴日買房，並轉交給仲介經營民宿，但如今卻面臨房產遭仲介機構轉賣、抵押貸款
，最後血本無歸。
另外，陳炳辰也提醒，投資人要留意稅費問題，除了每年須繳交的持有稅（約為房屋市值
的0.3％）外，當房屋在5年內脫手，且出售時有獲利下，須繳交30％到40％資本利得；持
有超過5年，則須繳交約兩成資本利得。…（更多內容，請參閱最新一期《今周刊》第
1336期）
東京都心房價竟然比台北蛋黃區還便宜
我開始相信台灣人比日本人有錢了==