一個BOT案看表面IRR其實都不太準以下是BOT的可能模型：
租金收入
減
營業成本
折舊-不動產（可依BOT年限與可用年限孰短攤提折舊)
折舊-租貸改良與設備（這部分提列年份很短）
維修與改良（當期成本除非符合一定門檻改列資產）
攤銷-特許權費用
減
營運費用
推銷費用(敦親睦鄰 廣告費用 人事費用)
管理費用(物業保全 人事費用)
減
營業外費用
利息支出
你看到的IRR是扣除以上的成本後的淨收入
但實際上管理與服務可以招標給關係人，賺一手。
你蓋建物時可以招標包給關係人，再賺一手。
你缺錢可以向關係人借錢，再賺一手。
等等過程都能再賺一手。
這些都成為了成本的一部份，所以看起來好像很難賺。
殊不知這是一般人陷入損益表的迷失，你把折舊攤得快點看起
來就難賺；攤少一點就看起來大賺。這最大成本也是有很大裁
量空間的部分。
心情好時把標的賣掉收割現金放口袋。放放煙火這不就是 SPV
奧義嗎？
以上是模型說明書，請勿直接套用於實際案例。